Fővárosi Ítélőtábla
16.Gf.40.004/2012/5.

A Fővárosi Ítélőtábla a Lex & Lex Ügyvédi Iroda (.................) által képviselt .....................(felperes címe.) felperesnek a dr. Ráboczki Balázs ügyvéd (...............) által képviselt ..........................(alperes címe.) alperes ellen bérleti szerződés felmondásának érvénytelensége iránt indított perében a Fővárosi Bíróság 2011. október 19-én kelt, 17.G.40.330/2011/8. számú ítélete ellen a felperes részéről 9. sorszám alatt benyújtott fellebbezés folytán - nyilvános tárgyaláson - meghozta a következő

ítéletet:

A Fővárosi Ítélőtábla az elsőfokú bíróság ítéletét helybenhagyja.

Kötelezi a felperest, hogy 15 napon belül fizessen meg az alperesnek 20.000 (húszezer) forint + áfa összegű másodfokú perköltséget. A le nem rótt fellebbezési illetéket az állam viseli. 

Az ítélet ellen fellebbezésnek nincs helye.

Indokolás

A ............, mint tulajdonos képviseletében eljáró ............(jelenlegi elnevezése ................) alperes bérbeadóként 2009. június 16-án bérleti szerződést kötött a felperessel. Alperes az ............. a vagyongazdálkodási keretszerződés alapján képviselte bérbeadóként. A bérleti szerződés a .............. szám alatti, összesen 5.747 m2 alapterületű ingatlan bérbeadására jött létre. A bérleti jogot a bérlő nyílt pályázati eljárás után szerezte meg a 2009. július 1-től 2015. június 30-ig terjedő 6 éves időtartamra, havi 1.667.000 forint + áfa összegű bérleti díj ellenében. A bérlő kötelezettségét képezte az ingatlan használatával felmerülő üzemeltetési- és rezsi költség viselése. A bérleti szerződés 8. pontja szerint a bérbeadó az 1993. évi LXXVIII. törvény (Ltv.) 24.§ és 25.§-aiban szabályozott esetekben a szerződést írásban felmondhatja. 

Alperes a 2010. augusztus 3-án kelt, felperesnek augusztus 9-én kézbesített levelében összesen 20.546.250 forint bérleti- és egyéb szolgáltatási díj tartozás megfizetésére szólította fel a felperest azzal, ennek elmulasztása esetén a bérleti szerződést felmondja. Fizetési határidőként 2010. augusztus 9. napját jelölte meg. Ezt követően augusztus 4-én kelt levelében, ugyanezen összeg megfizetésére újabb felszólítást küldött, melyet felperes augusztus 13-án vett át. E levél is figyelmeztette a felperest a felmondásra, mint jogkövetkezményre, a fizetési határidő utóbbi esetben augusztus 18-a volt. A bérlő a tartozását a felszólításokban megjelölt idő alatt nem fizette meg. Az alperes a 2010. augusztus 16-án kelt - felperesnek augusztus 19-én kézbesített - levelében a bérleti szerződést az augusztus 3-i fizetési felszólításra hivatkozva, 2010. szeptember 30-ára, a bérleti szerződés 8. pontjára utalással felmondta. Tájékoztatta, hogy a .............. bérbeadóként jogosult képviselni, a ............határozataival elfogadott közszolgáltatási keretszerződés folytán. 

A felperes a felmondást nem fogadta el. 2010. szeptember 9-én keresetet nyújtott be a Pesti Központi Kerületi Bírósághoz a ...........alperessel szemben a bérleti szerződés felmondása érvénytelenségének megállapítása iránt. A keresetlevelet a Pesti Központi Kerületi Bíróság a Fővárosi Bírósághoz tette át. 
Felperes a keresetét fenntartva, a felmondás érvénytelenségének megállapítását, s alperes perköltségben való marasztalását kérte. Hivatkozott arra, alperes nem volt jogosult a bérleti szerződés felmondására, mert a szerződést bérbeadóként a ..............kötötte, így a felmondás jogát is ő gyakorolhatja. A felmondás nem felelt meg a lakások és helyiségek bérletéről szóló 1993. évi LXXVIII. törvény (Ltv.) 24.§ és 25.§-ában foglaltaknak, az augusztus 3-i felszólításra alapított felmondás során az alperes nem tartotta be a felmondásra vonatkozó határidőket, így az jogszabálysértő. Hivatkozott arra is, jogainak megóvása érdekében áll az, hogy a bíróság ítélettel állapítsa meg a felmondás érvénytelenségét, ez szükséges a birtokláshoz való jogának megóvása érdekében, hogy vele szemben ne lehessen kiürítést kezdeményezni. A ............... által ellene kiürítésre irányuló per idő előtti volt, abban a perben a per tárgyalásának felfüggesztését kérte. 

Alperes a kereset elutasítását, felperes perköltségben való marasztalását kérte. Álláspontja szerint a felmondás jogszerű volt, emellett egy 1995. évi BH fórum rovatban megjelent tanácskozás anyagára utalt, mely szerint, ha a bérlő tartósan nem fizet bérleti díjat, a bérleti szerződés felmondása esetén formai okokra nem hivatkozhat, mert a bérleti díj nem fizetése a legalapvetőbb bérlői kötelezettség megsértése. Állította, az általa csatolt közszolgáltatási keretszerződés 5.1.2., 4.4.11. pontjai, s annak mellékletét képező kimutatás alapján jogosult volt a bérleti szerződés felmondására. 

............. és a jelen per felperese között az elsőfokú bíróság előtt 17.G.42.132/2010. szám alatt peres eljárás indult. Az ............, mint bérbeadó tulajdonos a ...........2010. szeptember 30-ra szóló felmondására tekintettel, keresetében a perbeli .............. szám alatti ingatlan felperes általi kiürítését és a ................birtokába adását, továbbá a 2011. augusztus 31-ig fennálló 44.576.250 forint összegű tartozás megfizetésére kötelezését kérte. Az ................ hivatkozása szerint a jelen per alperese - az ...............mint bérbeadó nevében - az adott időszakban érvényben lévő keretszerződések és önkormányzati rendeletek alapján jogosult volt a bérbeadó nevében eljárni. 

Az elsőfokú bíróság a jelen perben előterjesztett keresetet a 2011. október 19. napján kelt 17.G.40.330/2011/8. számú ítéletével elutasította, s kötelezte a felperest, hogy 15 napon belül fizessen meg az alperesnek 312.500 forint perköltséget, s akként rendelkezett, a le nem rótt 900.000 forint illetéket az állam viseli. A Pp. 123.§-ára utalva kifejtette, a megállapításra irányuló kereset előterjesztésének csak akkor van helye, ha a kért megállapítás a felperes jogainak alperessel szemben való megóvása végett szükséges, és a felperes a jogviszony természeténél fogva, vagy a kötelezettség lejártának hiányában, vagy valamely más okból teljesítést nem követelhet. Felperes, mint bérlő birtokon belül van, alperessel, mint bérbeadóval szemben teljesítést nem követelhet, ugyanakkor alperessel szembeni jogvédelem szükségessége a perbeli tényállás alapján nem állapítható meg. A 17.G.42.132/2010. szám alatt indított perben a ............... felperes kiürítésre irányuló kereseti kérelme a jelen perben érintett bérbeadói felmondáson alapul. A bíróságnak abban a perben a kiürítés megalapozottságához éppen azt kell elbírálnia, a felmondás tartalmi, formai okok alapján jogszerű volt-e. A jelen per felperese a másik perben alperesként éppen arra hivatkozott ellenkérelmében, hogy a felmondás nem volt jogszerű azon okok miatt, melyek alapján jelen perben is a felmondás érvénytelenségének megállapítását kérte, így a felperes jogainak megóvása védekezésében érvényesíthető, ezért a Pp. 123.§-ában foglalt másik feltétel, a jogvédelem szükségessége alperessel szemben nem áll fenn, így a megállapítási keresetet el kellett utasítani. A Pp. 78.§ (1) bekezdése és a 32/2003. (VIII.22.) IM rendelet felhívása mellett kötelezte a felperest az alperes javára perköltség viselésére, az ügyvédi munkadíj összegszerűségénél az ügy egyszerű ténybeli jogi megítélésére, az ügyben tartott tárgyalások számára és ennek alapján a jogi képviselő által kifejtett tevékenységre volt figyelemmel. Utalt arra, felperes személyes illetékmentessége folytán a 6/1986. (VI.26.) IM rendelet, s a Pp. 78.§ (1) bekezdése alapján a le nem rótt 900.000 forint illetéket az állam viseli. 

Az ítélet ellen a felperes nyújtott be fellebbezést, tárgyalás tartását is kérve. Kérte annak megváltoztatását a keresetének történő helyt adással s az alperes perköltségben marasztalásával. Előadta, a határozott időre szóló bérleti szerződést az ............... kötötte meg, a bérleti díj fizetése körében önhibáján kívül késedelembe esett, ugyanakkor eddig meg nem térült saját költségükön, az épületen jelentős felújítási, korszerűsítési, állagmegóvási munkálatokat végeztek. A ............felmondását nem fogadták el, még a felmondási idő lejárta előtt 2010. szeptember 9-én terjesztették elő a jelen keresetet. A Pp. 123.§-ában írt feltételek álláspontja szerint teljesültek, a bérlemény kiürítése iránti per az elsőfokú bíróság előtt megindult. A két per összefügg, a jelen perben a bérlemény tulajdonosa nem áll perben, a másik per felpereseként a pert a bérlemény kiürítése iránt indította az érvényesnek állított felmondásra alapítva. A másik kereset lényegesen később került benyújtásra, a jelen kereset alperessel való közlésével beálltak a perindítás hatályai, beállt a perfüggőség, ezért a Pp. 130.§ (1) bekezdés d) pontja alkalmazásának lett volna helye, noha a szereplők csak részben azonosak, a két peres eljárás összefügg. Így a helyes eljárás az lett volna, ha a kiürítési per tárgyalását a bíróság felfüggeszti az érvénytelenségi per jogerős befejezéséig. Nem így történt, de a jelen perben az elsőfokú bíróság anélkül, hogy a felmondás érvényességét vizsgálta volna, a per tárgya érdemében ítélt dolgot teremtett, s megfosztotta a felperest attól, hogy a felmondás érvényességét egyáltalán vitathassa. Az eredmény súlyosan sérti jogait, ezzel lehetővé teszi, hogy a jogsértő felmondás szolgálhasson alapul a kiürítési kötelezettség előírásának. 

Alperes az elsőfokú ítélet helybenhagyását kérte. 

A fellebbezés az alábbiakra tekintettel megalapozatlan. 

A Pp. 123.§-a szerint megállapításra irányuló egyéb kereseti kérelemnek csak akkor van helye, ha a kért megállapítás a felperes jogainak az alperessel szemben való megóvása végett szükséges, és a felperes a jogviszony természeténél fogva vagy a kötelezettség lejártának hiányában vagy valamely más okból teljesítést nem követelhet. 

A jogmegóvás szükségessége értelemszerűen akkor áll csak fenn, ha felperes alperessel szemben másként (más eljárásban) jogvédelmet nem kereshet, a keresetben kért megállapítást érdemi védekezésként joghatás kiváltására alkalmas módon nem érvényesítheti. 

Az elsőfokú bíróság helytállóan utalt arra, felperes részéről szükségtelen külön megállapítási kereset előterjesztése, mivel a .............mint bérbeadó által indított 17.G.42.132/2010. szám alatt folyamatban lévő perben vizsgálható és vizsgálandó a felmondás jogszerűsége, ugyanis abban a perben a jelen per felperese a jelen perben előadottakat hozta fel védekezésként, s az érdemi határozat éppen ezen kérdés elbírálásától feltételezett, más „fenyegetettségre" pedig felperes nem hivatkozott s nyilvánvalóan nem is tud hivatkozni. Ezért az elsőfokú bíróság a jelen perben előterjesztett kereset érdemi vizsgálata nélkül helytállóan utasította el a keresetet, ezért a Fővárosi Ítélőtábla az elsőfokú bíróság ítéletét a Pp. 253.§ (2) bekezdése alapján helybenhagyta. 

Az eljárás során le nem rótt 900.000 forint fellebbezési illetéket az 1990. évi XCIII. törvény (Itv.) 5.§ (1) bekezdés f) pontja alapján a személyes illetékmentességben részesülő felperes helyett az állam viseli. 

A fellebbezés eredménytelen volt, ennek folytán a felperes köteles az alperesnek megfizetni a Pp. 78.§ (1) bekezdése s a Pp. 239.§-a alapján a másodfokú eljárással kapcsolatban felmerült ügyvédi munkadíjat, mint perköltséget, melynek összegét a Fővárosi Ítélőtábla a 32/2003. (VIII.22.) IM rendelet 3.§ (5) és (6) bekezdése alapján - a ténylegesen elvégzett ügyvédi tevékenységgel összhangban - mérsékelt összegben állapított meg. 

Budapest, 2012. június 1.

. Rózsa Éva s. k.
a tanács elnöke

        Dr. Molnár József s. k.     					      Dr. Rutkai Éva s. k.
                előadó bíró						                  bíró

A kiadmány hiteléül:

    Gesztesi Diana
          írnok