Fővárosi Törvényszék
...P..../2009/37.

A Fővárosi Törvényszék

a dr. Pataki Gyula ügyvéd (ügyvéd címe.) által képviselt
I.rendű felperes neve  (I.r. felperes címe.) I.r.,
II.rendű felperes neve  (II.r. felperes címe.) II.r. felpereseknek 

a Világi-Hajdu Ügyvédi Iroda (ügyvéd címe.; üi: dr. Világi András ügyvéd) által képviselt
I.rendű alperes neve.  (I.r. alperes címe.) I.r.,
a dr. Szabady Attila ügyvéd (ügyvéd címe.)  által képviselt
II.rendű alperes neve  (II.r. alperes címe.) II.r. és 
a jogtanácsos neve jogtanácsos által képviselt
III.rendű alperes neve.  (III.r. alperes címe.) III.r. alperes ellen 

szerződés érvénytelenségének megállapítása iránt indított perében meghozta az alábbi  

 Í T É L E T E T

A bíróság a keresetet elutasítja.

Kötelezi a bíróság a felpereseket, hogy - 15 napon belül - egyetemlegesen fizessenek meg az I. és a II.r. alpereseknek egyenként 317.500-317.500 (Háromszáztizenhétezer-ötszáz-Háromszáztizenhétezer-ötszáz) Ft perköltséget.

A le nem rótt 428.400 (Négyszázhuszonnyolcezer-négyszáz) Ft kereseti illetéket a Magyar Állam viseli.

Az ítélet ellen a kézbesítéstől számított 15 napon belül fellebbezésnek van helye, amelyet a Fővárosi Ítélőtáblához címezve a Fővárosi Törvényszéknél kell 5 példányban benyújtani.

Az ítélőtábla előtti eljárásban az ítélet elleni fellebbezést, valamint csatlakozó fellebbezést előterjesztő fél számára a jogi képviselet kötelező. A jogi képviselő közreműködése nélkül eljáró fél perbeli cselekménye és nyilatkozata hatálytalan. Pártfogó ügyvédi képviselet engedélyezése kérhető az Igazságügyi Hivatal területi jogi segítségnyújtó szolgálatnál.

A felek kérhetik a fellebbezés tárgyaláson kívül történő elbírálását.

Ha a fellebbezés csak a kamatfizetésre, a perköltség viselésére vagy összegére, illetve a meg nem fizetett illeték vagy az állam által előlegezett költség megfizetésére vonatkozik, az előzetes végrehajthatósággal, a teljesítési határidővel, vagy a részletfizetés engedélyezésével kapcsolatos, vagy az ítélet indokolása ellen irányul, a fellebbező fél a fellebbezésében kérheti a tárgyalás megtartását

					I N D O K O L Á S

Az I.r. felperes tulajdona volt a Budapest II. kerület szám. helyrajzi számú, természetben a 1020 Budapest, II. kerület ingatlan címe szám alatti ingatlan.
Mivel az ingatlanra korábban hitel került felvételre és azt jelzálogjog terhelte, az I.r. felperes hitelkiváltás céljából 2007-ben felkereste az I.r. alperest.

 A 2007. november 6-án megtartott helyszíni szemle és bejárás alapján szakvélemény készült a perbeli ingatlan értékbecslése tárgyában. A szakvéleményben rögzítésre kerültek az ingatlant akkor terhelő jogok, illetve az, hogy az ingatlan teljes felújításra szorul. Ennek alapján az ingatlanforgalmi szakértő a lakás értékét 1 0.200.000 Ft-ra, a likvidációs értéket 8.200.000 Ft-ra becsülte. 

Az I.r. felperes fia, a II.r. felperes mint adós, továbbá az I.r. felperes mint biztosítéknyújtó, illetve az I.r. alperes mint hitelező 2007. december 5-én svájci frank alapú, forintban folyósított kölcsönszerződést kötöttek azzal, hogy a kölcsön összege 6.100.000 Ft, a futamidő 180 hónap volt. 

A szerződést kötő felek a kölcsönszerződés biztosítékául ugyanezen a napon óvadéki szerződést, továbbá opciós megállapodást és ingatlant terhelő önálló zálogjogot alapító szerződést is kötöttek. 
Az opciós megállapodásban az I.r. felperes mint kötelezett vételi jogot (opciót) biztosított az I.r. alperesnek mint vevőnek 7.140.000 Ft-os vételáron, melyet a felek piaci árként határoztak meg. A vételi jogot a szerződést kötő felek 5 éves időtartamra kötötték ki azzal, hogy kizárólag abban az esetben gyakorolható a vételi jog, ha a felperesek és az I.r. alperes között 2007. december 5-én megkötött kölcsönszerződéssel kapcsolatban annak 5.) pontja szerinti felmondási esemény merül fel. 
A szerződés 5.) pontjában a felek részletezték, hogy a vevő a vételi jogát a kötelezetthez intézett egyoldalú írásbeli nyilatkozatával gyakorolhatja, a nyilatkozatot a vevő személyesen vagy ajánlott tértivevényes levélben köteles a kötelezettnek átadni. A felek kifejezetten megállapodtak abban, hogy a vételi jog gyakorlásával egyidejűleg (azaz a vevőnek a kötelezetthez intézett egyoldalú írásbeli nyilatkozata kézhezvételekor) az ingatlan tulajdonjoga minden további jogcselekmény nélkül a vevőre átszáll. 
 A vételár vonatkozásában a szerződést kötő felek  a szerződés 7.) pontjában megállapodtak abban, hogy amennyiben bármely időpontban, de legkésőbb a megállapodás szerinti vételi jog gyakorlásától (az írásbeli nyilatkozat kézhezvételétől) számított 3 napon belül bármelyik fél vitatja az ingatlan 2.) pont szerinti vételárát, akkor az ingatlan vételárát mint piaci árat akként határozzák meg, hogy a vevő a kötelezett költségére a vevő által megjelölt ingatlan-értékbecslő vagy -közvetítő vállalkozástól írásos állásfoglalást kér az ingatlan likvidációs értékéről (90 napos értékesítési piaci ár) és ez minősül vételárnak. A felek megállapodtak, hogy a vevő által megjelölt független ingatlanszakértő véleménye alapján kialakított vételárat a piaci árnak fogadják el és az értékbecslés keltét követő legalább hat hónapig ezt fogadják el irányadónak. 
A szerződés 3.) pontjában a szerződést kötő felek rögzítették, hogy a vételi jog gyakorlására a vevő a kötelezett hozzájárulása nélkül is jogosult maga helyett más gazdálkodó szervezetet (Ptk.685.§) vagy, ha jogszabály lehetővé teszi, más harmadik személyt állítani. 

Az I.r. felperes ugyanezen a napon nyilatkozatot tett, melyben kijelentette, hogy az ingatlan tulajdonjogát érintő jogvitáról tudomása nincs, egyben kötelezte magát, hogy az I.r. alperes előzetes engedélye nélkül semmilyen, az ingatlan tulajdonjogát érintő eljárást nem kezdeményez. 

Egy másik nyilatkozatban a felperesek a szerződéskötés napján akként nyilatkoztak, hogy a kölcsönszerződés, a zálogszerződés, valamint az opciós megállapodás tekintetében lemondanak a megtámadási jogukról. 

 Úgyszintén 2007. december 5. napján a  II.r. felperes általános kockázatfeltáró nyilatkozatot írt alá, melyben tudomásul vette, hogy az I.r. alperes a részére teljes körű tájékoztatást nyújtott a svájci frank devizanemben felvett hitelhez kapcsolódó árfolyamkockázat vonatkozásában, különös tekintettel arra a tényre, hogy a magyar forinttól különböző devizanemben felvett hiteltörlesztési és kamatfizetési kötelezettségének összege erősen függ az adott deviza magyar forinttal, illetve egyéb devizákkal szembeni árfolyamának alakulásától. Következésképpen a deviza árfolyamváltozások egyaránt növelhetik és csökkenthetik a hitelszolgálat összegét. A II.r. felperes a fentiek szerinti kockázatot a nyilatkozatban vállalta. 

A szerződéskötés napján a felperesek közjegyzői okiratban tartozáselismerő nyilatkozatot tettek a kölcsöntartozás vonatkozása tekintetében, mely okiratba belefoglalták a kölcsönszerződés szövegét. 

Az I. és III.r. alperesek 2007. december 5-én megállapodást kötöttek önálló zálogjog átruházásáról, mely szerződéssel az I.r. alperes a perbeli ingatlant terhelő önálló zálogjogot átruházta a III.r. alperesre.

A felperesek két havi törlesztőrészletet fizettek meg, ezt követően a kölcsönösszeget nem törlesztették. 

Tekintettel arra, hogy a felperesek a havi törlesztőrészlet megfizetésére vonatkozó kötelezettségüknek nem tettek eleget, az I.r. alperes a 2008. június 13-án kelt, közjegyzői okiratba foglalt nyilatkozatával a kölcsönszerződést azonnal hatállyal felmondta, egyben felszólította a II.r. felperest mint adóst a fennálló tartozás megfizetésére. 

Az I.r. alperes 2008. szeptember 5-ei keltezéssel az opció érvényesítése előtti utolsó felszólítást küldött a II.r. felperes részére, ezt követően szeptember 17-i levelében tájékoztatta a II.r. felperest a kölcsönszerződés pénzügyi elszámolása folytán megfizetendő összegről. 

 Mivel a II.r. felperes a felszólításnak nem tett eleget, az I.r. alperes 2008. november 5. napján megállapodást kötött a II.r. alperessel opciós megállapodásból eredő vételi jog gyakorlásának kijelölésére, mellyel a vételi jog gyakorlására az I.r. alperes a II.r. alperest jelölte ki,  egyben ugyanezen a napon a II.r. alperesre engedményezte a kölcsönszerződésből fennálló összes követelést, melyről a felpereseket az I.r. alperes írásban értesítette. 

A II.r. alperes a 2008. november 6-án kelt nyilatkozatával élt a vételi joggal, melynek alapján tulajdonjoga a perbeli ingatlanra 1/1 arányban - adásvétel címén - bejegyzésre került 2008. november 11-én. 

 A felperesek véglegesen módosított keresetükben kérték, hogy elsődlegesen a bíróság állapítsa meg, hogy a 2007. december 5-én megkötött opciós szerződés semmis jogszabályba ütközés címén, a Ptk.200.§ (2) bekezdése alapján azzal, hogy a jogszabályba ütközés alapjául a Ptk.255.§ (2) bekezdését és a  hitelintézetekről és pénzügyi vállalkozásokról szóló 1996. évi CXII. törvény (a továbbiakban Hpt.) 203.§ (6) és (7) bekezdését jelölték meg. 
Kérték továbbá, hogy ennek folytán a bíróság állapítsa meg, hogy a 2008. november 5-én kelt opciós megállapodásból eredő vételi jog gyakorlójának kijelöléséről szóló megállapodás is érvénytelen tekintettel arra, hogy a semmis opciós megállapodás alapján a jog átruházása is kizárt. 
Másodlagos keresetükben kérték, hogy a bíróság állapítsa meg, hogy a kölcsönszerződés és a hozzátartozó biztosítéki szerződések semmisek uzsora jogcímén. 
 Mindkét kereseti kérelmük vonatkozásában eredeti állapot helyreállítása címén az alpereseket annak tűrésére kérték kötelezni, hogy az I.r.  felperes tulajdonjoga 1/1 arányban visszajegyzésre kerüljön az ingatlanra. 
A felperesek keresetükhöz csatolták az ingatlan tulajdoni lapját, a kölcsönszerződést, a kölcsönszerződés napján aláírt szerződéseket és nyilatkozatokat, a közjegyző előtt tett tartozáselismerő nyilatkozatot, a felmondónyilatkozatot, a kölcsönszerződés teljes előtörlesztésének számítását, földhivatali határozatot, megállapodást a vételi jog gyakorlásának kijelöléséről, nyilatkozatot a vételi jog érvényesítéséről.

 Az I.r. alperes ellenkérelmében a kereset elutasítását  és a felperesek perköltségben történő marasztalását kérte. 
 Álláspontja szerint nem állapítható meg az opciós szerződés érvénytelensége jogszabályba ütközés címén a Ptk.255.§ (1) bekezdése alapján azért, mert ezen jogszabályhely nem vonatkozik az opciós megállapodásra, mivel a zálogjog önálló zálogjogként került kikötésre, így a járulékos szerződés kizárólag az opciós vételi jogot alapító szerződés volt. Álláspontja szerint a szerződés nem ütközik a Hpt. hivatkozott  szakaszaiba sem, mivel álláspontja szerint az opcióval kapcsolatos kockázatfeltárás és tájékoztatás megtörtént a felperesek és az I.r. alperes között létrejött opciós megállapodás keretében, magában a szerződésben. 
Úgyszintén kérte az uzsorára alapított kereset elutasítását is, mivel álláspontja szerint a felperesek voltak azok, akik megkeresték az alperest, mert korábbi kölcsön-, illetve hitelszerződésüket szerették volna kiváltani, így szóba sem jöhet, hogy az I.r. alperes használta volna ki a felperesek helyzetét. Hivatkozott továbbá arra, hogy nem minősül értékaránytalannak az opciós vételár meghatározása sem. 
 Az I.r. alperes ellenkérelméhez, illetve az eljárás során csatolta a kölcsönösszeg átutalásáról szóló megbízásokat, fizetési értesítőket, a 2007. november 6-ai ingatlanforgalmi szakvéleményt, a III.r. alperessel kötött zálogjog átruházásáról szóló megállapodást, a hitelezési üzletszabályzatát,  a vételi jog gyakorlásának kijelöléséről szóló megállapodást, a vételi jogot érvényesítő nyilatkozatot, a közjegyzői okiratba foglalt felmondónyilatkozatot, illetve a felpereseknek küldött felszólításokat és értesítéseket, továbbá az azok kézbesítését igazoló tértivevényeket. 

A II.r. alperes ellenkérelmében úgyszintén a kereset elutasítását és a felperesek perköltségben való marasztalását kérte. 
Álláspontja szerint nem állapítható meg az opciós szerződés semmissége a Ptk.255.§ (2) bekezdése alapján, mivel a vételi jog alapítása egy lehetőség, mely nem jelenti azt, hogy a zálogjog jogosultja a kötelezettség elmulasztása esetén megszerzi a zálogtárgy tulajdonjogát. 
 Álláspontja szerint  nem állapítható meg a szerződések uzsorás jellege sem, mivel a kölcsönszerződés megkötését a felperesek kezdeményezték, az I.r. alperes pedig üzletszabályzata alapján a többi ügyféllel azonos feltételekkel nyújtotta a kölcsönt. Nem állapítható meg álláspontja szerint a feltűnő értékaránytalanság sem, mivel az ingatlan nem ér annyit, mint amennyire a felperesek hivatkoztak. 

A III.r. alperes ellenkérelmében előadta, hogy mivel széljegyre került az I.r. alperes jelzálogjog-jogosult változás bejegyzése iránti kérelme, így a per őt nem érinti, erre tekintettel perköltségre sem tart igényt. 

A kereset nem alapos.

A bíróság a felek egyező előadása és a becsatolt okirati bizonyítékok alapján megállapította, hogy a II.r. felperes és az I.r. alperes között a Ptk.523.§ (1) bekezdésében szabályozott kölcsönszerződés jött létre, mely alapján a pénzintézet vagy más hitelező köteles meghatározott pénzösszeget az adós rendelkezésére bocsátani, az adós pedig köteles a kölcsön összegét a szerződés szerint visszafizetni. 

 A felek egyező előadásából, illetve a becsatolt okirati bizonyítékokból megállapította a bíróság azt is, hogy a kölcsönszerződéssel egyidejűleg a perbeli ingatlant terhelő önálló zálogjogot alapító szerződést kötött az I.r. felperes és az I.r. alperes, továbbá közöttük opciós megállapodás is létrejött az ingatlan vonatkozásában.  Ez utóbbi szerződésben a szerződést kötő felek abban állapodtak meg, hogy a vételi jog kizárólag abban az esetben gyakorolható, ha a perbeli kölcsönszerződéssel kapcsolatban felmondási esemény merül fel. 

Arra tekintettel, hogy a II.r. felperes mint adós a kölcsönszerződésből eredő törlesztési kötelezettségeinek határidőben maradéktalanul nem tett eleget, a felek által sem vitatottan jogszerűen került sor a kölcsönszerződés felmondására, mely felmondás hatályosulását és jogszerűségét maguk a felperesek sem vitatták az eljárás során. 

I. Elsődleges kereset
A felperesek elsődleges kereseti kérelmükben kérték az opciós szerződés érvénytelenségének megállapítását a Ptk.200.§ (2) bekezdésére hivatkozással, mivel álláspontjuk szerint a szerződés jogszabályba ütközik, így semmis. 
 A felperesek elsődlegesen e körben a Ptk.255.§ (2) bekezdésére hivatkoztak, mely szerint  semmis a kielégítési jog megnyílta előtt létrejött az a megállapodás, amely szerint a jogosult a kötelezettség teljesítésének elmulasztása esetén megszerzi a zálogtárgy tulajdonjogát.

 A jelenleg fennálló ítélkezési gyakorlat értelmében egyértelmű, hogy semmis a kielégítési jog megnyílta előtt vételi jog létrehozására irányuló szerződés olyan esetben, amikor a felek abban állapodnak meg, hogy az ingatlan tulajdonjogát a zálogjogosult a ki nem elégített követelés ellenében szerzi meg.  A vételi jogot létrehozó szerződésnek tartalmazni kell a tulajdonjogot átruházó szerződés lényeges feltételeit, így a vételárat is. A vételár összege pedig nem határozható meg olyan értelemben, hogy az a jogosult követelésének mindenkori összegével lesz egyenlő. A vételi jog létesítésére vonatkozó olyan megállapodás, amelyben a felek az ingatlan valóságos ellenértékét megállapítják és amely szerint a zálogjogosult - követelésének beszámítása után - vételárat megfizetni köteles, érvényes akkor is, ha a felek a megállapodást a zálogjogosult kielégítési jogának megnyílta előtt kötötték meg. 

A bíróság a felek által becsatolt opciós megállapodásból mint okirati bizonyítékból megállapította, hogy a felek az ingatlan vételárát piaci árként 7.140.000 Ft-ban határozták meg. Ennek az alapja a 2007. november 6-án készült - az I.r. alperes által csatolt - szakvélemény volt, melynek elkészültéről saját elmondása alapján az I.r. felperes is tudott, csupán azzal nem volt tisztában, hogy ez az I.r. alperes megbízásából készült. A bíróság a becsatolt szakvéleményből megállapította, hogy 2007. november 6-án az ingatlan értéke - arra is tekintettel, hogy az ingatlan teljes felújításra szorult - 10.200.000 Ft volt, a likvidációs érték (szabadpiaci értékesítés feltételezésével, amikor is az ingatlanok eladására maximálisan 6 hónap áll rendelkezésre) 8.200.000 Ft volt. Ezen értékelésből kiindulva a felek egyező akarattal a likvidációs érték 70 %-ában határozták meg a piaci árat. 

Az opciós megállapodás 7.) pontja lehetőséget biztosított ezen kívül a feleknek arra is, hogy amennyiben bármely időpontban, de legkésőbb a megállapodás szerinti vételi jog gyakorlásától számított 3 napon belül bármelyik fél vitatja a fenti vételárat, akkor az ingatlan vételárát mint piaci árat akként határozzák meg, hogy a vevő a kötelezett költségére, a vevő által megjelölt ingatlan értékbecslő vagy -közvetítő vállalkozástól írásos állásfoglalást kér az ingatlan likvidációs értékéről és ez minősül vételárnak. 

A felperesek ezen jogukkal sem az opciós megállapodás megkötését követően, sem pedig a vételi jog gyakorlását követően nem éltek, tehát nem tettek olyan nyilatkozatot, hogy vitatnák az opciós vételárat. 

A Ptk.255.§ (2) bekezdésében írt tilalom célja nem a tulajdonjog átruházásának megakadályozása, hanem az, hogy a zálogjogosult a valóságos értéknek megfelelő elszámolás nélkül ne szerezhesse meg a tulajdonjogot. 

E körben született a Legfelsőbb Bíróság BH.2005.73. számú eseti döntése is, melynek értelmében érvényes a biztosítéki célú opciós kikötés olyankor is, amikor a hitelező egyidejűleg jelzálogjogot is kiköt. A tulajdonos nincs elzárva attól, hogy a jelzálogjoggal terhelt ingatlant tovább megterhelje, a hitelező javára - a dolog és a vételár megjelölésével - vételi jogot engedjen. Érvénytelen azonban a vételi jog kikötése, ha az opciós szerződésben a felek úgy rendelkeznek, hogy a hitelező a kielégítési jog megnyílta előtt szerezheti meg egyoldalú nyilatkozattal az ingatlan tulajdonjogát (lex comissoria).
 Az eseti döntés rámutat arra is, hogy az opciós szerződésben a vételárnak a vagyontárgy valóságos forgalmi értékéhez kell igazodnia és  az nem határozható meg az adós tartozásának összegében. Érvénytelen ugyanis a vételi jog kikötése, ha a hitelező az adott vagyontárgy tulajdonjogát opciós jog alapján a fennálló követelése fejében, elszámolási kötelezettség nélkül szerzi meg a vagyontárgy valóságos értékének számbavétele nélkül. 

A bíróság az opciós szerződés rendelkezései alapján megállapította, hogy jelen esetben a felek opciós vételárként az ingatlan akkori értékéből indultak ki, azt a felek sem az opciós megállapodás megkötésekor, sem a vételi joggal való éléskor nem vitatták, így a felek akaratával egyezően ezt tekintették az ingatlan valóságos értékének, ennél fogva a bíróság megállapította, hogy az opciós szerződés semmisségére való hivatkozás ezen a jogcímen alaptalan. 

Ezt követően a bíróságnak a jogszabályba ütközést a Hpt.203.§ (6), illetve (7) bekezdése alapján kellett vizsgálnia a kiegészített kereseti kérelemre figyelemmel. 

 A Hpt.203.§ (6)  bekezdése szerint olyan lakossági ügyféllel kötött szerződés esetén, amely devizahitel nyújtására irányul, illetőleg ingatlanra kikötött vételi jogot tartalmaz, a pénzügyi intézménynek fel kell tárnia a szerződéses ügyletben az ügyfelet érintő kockázatot, amelynek tudomásul vételét az ügyfél aláírásával igazolja. 

A (7) bekezdés szerint a (6) bekezdésben meghatározott kockázatfeltáró nyilatkozatnak tartalmaznia kell
a)	devizahitel nyújtására irányuló szerződés esetén az árfolyamkockázat ismertetését, valamint annak hatását a törlesztőrészletre, 
b)	ingatlanra kikötött vételi jogot tartalmazó szerződés esetén a vételi jog érvényesítésének módját és következményeit, a vételár megállapításának, az ügyfél értesítésének és a pénzügyi intézmény elszámolásának módját, valamint azt, hogy biztosítanak-e az ügyfélnek haladékot, mely időszakban az ügyfél értékesítheti az ingatlant és ha igen, a haladék időtartamát.

A bíróság e körben okirati bizonyítékként értékelte a II.r. felperes által aláírt 2007. december 5-ei keltezésű Általános Kockázatfeltáró Nyilatkozatot, továbbá magát az opciós megállapodást. 

 Az Általános Kockázatfeltáró Nyilatkozat tartalmából egyértelműen kiderül, hogy a II.r. felperes mint adós elismerte, hogy az I.r. alperes a részére teljes körű tájékoztatást nyújtott a svájci frank devizanemben felvett hitelhez kapcsolódó árfolyamkockázat vonatkozásában, különös tekintettel arra a tényre, hogy a magyar forinttól különböző  devizanemben felvett hitel törlesztési és kamatfizetési kötelezettségének összege erősen függ az adott deviza magyar forinttal, illetve egyéb devizákkal szembeni árfolyamának alakulásától. Következésképpen a devizaárfolyam-változások egyaránt növelhetik és csökkenthetik a hitelszolgálat összegét. 
A II.r. felperes mint ügyfél a fenti kockázatokat a nyilatkozatban vállalta. 

Ennek alapján a bíróság megállapította, hogy az I.r. alperes a kockázatfeltárás körében eleget tett a Hpt.203.§ (7) bekezdés a.) pontjában írt követelménynek, ezt az eljárás során a felperesek maguk sem vitatták. 

 Ugyanezen bekezdés b.) pontjában foglalt kötelezettségének az  I.r. alperes magában az opciós megállapodásban eleget tett. 
 A megállapodás 4.) pontja  tartalmazza, hogy mely esetben gyakorolható a vételi jog. Az 5.) pont egyértelműen rögzíti a vételi jog gyakorlásának, a vételi jog érvényesítésének és az ügyfél értesítésének módját, vagyis azt, hogy a vevő vételi jogát a kötelezetthez intézett egyoldalú írásbeli nyilatkozattal gyakorolhatja. A nyilatkozatot a vevő személyesen vagy ajánlott, tértivevényes levélben köteles a kötelezettnek átadni. Így került rögzítésre a vételi jog érvényesítésének következménye is, miszerint a vételi jog gyakorlásával egyidejűleg (azaz a vevőnek a kötelezetthez intézett egyoldalú írásbeli nyilatkozata kézhezvételekor) az ingatlan tulajdonjoga minden további jogcselekmény nélkül a vevőre átszáll. 
 A vételár megállapítását a megállapodás 2.) pontja tartalmazza, ahol is a szerződést kötő felek  piaci árként 7.140.000 Ft-ot állapítottak meg, ennek módosítására pedig a 7.) pont rendelkezései irányadó ak.

 Az elszámolás módjával kapcsolatban a felek a megállapodás 4.) pontjában rögzítették, hogy  a megállapodás aláírásával az I.r. felperes, a II.r. felperesnek mint adósnak a vevővel szemben a kölcsönszerződés alapján fennálló tartozását a vételár erejéig vállalta át. A vételár megfizetésével kapcsolatban a 6.) pontban rögzítették, hogy a vételárat a vevő, illetve az általa a vételi jog gyakorlására kijelölt személy tulajdonjogának az ingatlannyilvántartásba való bejegyzését követően köteles megfizetni. Megállapodtak a szerződést kötő felek abban is, hogy a vevő vételár fizetési kötelezettségét oly módon is teljesítheti, hogy az a kötelezett vevővel szemben esetlegesen fennálló tartozásaiba beszámítja és erről írásbeli értesítést ad át a kötelezett részére. 
A megállapodás nem tartalmaz rendelkezést arra vonatkozóan, hogy az ügyfélnek joga lenne az ingatlan értékesítésére, azonban a hivatkozott jogszabályhely helyes nyelvtani értelmezése szerint ennek akkor kell az okirat részévé válnia, amennyiben biztosítanak ilyen haladékot, illetve jogot az ügyfél részére, jelen esetben a felek megállapodása erre nem terjedt ki.

 Nem találta e körben a bíróság megfelelő hivatkozásnak a felperesek részéről azt, hogy az  I.r. felperes rokkantnyugdíjas voltára, illetve pszichés problémáira tekintettel bővebb tájékoztatást kellett volna nyújtani az I.r. alperesnek a felperesek számára.

A bíróság e körben hallgatta meg tanúként az okiratszerkesztő ügyvédet 1-es tanú, aki tanúvallomásában előadta, hogy a konkrét szerződéskötés körülményeire nem emlékszik, mert hosszú idő telt el, azonban határozottan akként nyilatkozott, hogy minden szerződés megkötésénél elmondta részletesen, hogy mit takar jogilag a vételi jog és mi a következménye akkor, hogyha nem fizetik vissza a hitelt vagy nem időre fizetik azt. Elmondta, hogy ekkor felszólítást küldenek és egyoldalú nyilatkozattal az ingatlant megvásárolhatják a felperesek külön hozzájárulása nélkül. 
A kockázatfeltáró nyilatkozattal kapcsolatban előadta, hogy a vételi jogra vonatkozóan külön ilyen nem került aláírásra, mivel az nem is szükséges, ugyanis a kölcsönszerződés részeként ismertetett és megkapott Üzletszabályzat részletesen leírja, hogy mi ennek az opciós szerződésnek a lényege.
A bíróság a tanú vallomásának értékelésénél figyelembe vette, hogy a tanú a sok ügyfél közül nem emlékezhetett a felperesekre személyesen, a tanú vallomásában azonban a minden szerződés megkötésére érvényes, általános gyakorlatról határozottan és konkrétan nyilatkozott.

A bíróság a bizonyítékokat a Pp.206.§ (2) bekezdése alapján mérlegelve megállapította, hogy az I.r. alperes részben szóban, részben pedig írásban (az opciós megállapodásban) eleget tett a Hpt.203.§ (7) bekezdésének b.) pontjában írt kötelezettségének, erre tekintettel a bíróság az e jogszabályhelyre alapított kereseti kérelmet is elutasította, mint alaptalant.

Fentiekre tekintettel - mivel a bíróság az opciós megállapodás érvénytelenségét nem állapította meg -, az I.r. alperes az opciós jog gyakorlására jogszerűen jelölte ki a II.r. alperest a Ptk.375.§ (4) bekezdése alapján alkalmazandó Ptk.373.§ (4) bekezdés második fordulata alapján, így a II.r. alperes jogszerűen élt a vételi joggal a kölcsönszerződés felmondását követően. 

II. Másodlagos kereset
 A Ptk.202.§-a értelmében, ha a  szerződő fél a szerződés megkötésekor a másik fél helyzetének kihasználásával feltűnően aránytalan előnyt kötött ki, a szerződés semmis (uzsorás szerződés).

Ha a feltűnő értékaránytalansághoz egy szubjektív elem: a másik fél kihasználása is társul, a szerződés uzsorás szerződésnek minősül. A felek szerződéses viszonyában az aránytalan előnyt vállaló félnek értelemszerűen valamilyen hátrányos, szorult helyzetben kell lennie, amely arra készteti, hogy a szerződést ilyen feltételekkel is megkösse.
Ahhoz, hogy az uzsora megállapítható legyen, a sérelmet okozó fél oldalán célzatos magatartás szükséges. Ez pedig csak akkor valósul meg, ha a szerződéskötéskor ismeri a másik félnek azt a helyzetét, amely az előnytelen szerződés megkötésére készteti.

Az uzsora megállapításának konjuktív feltételei tehát a feltűnően aránytalan előny kikötése, az aránytalanságnak a szerződés megkötésekor történő fennállása, a sérelmet szenvedő fél hátrányos helyzete és a másik fél által ennek a helyzetnek a kihasználása. 

Az uzsora vonatkozásában a felpereseket terhelte a bizonyítás. A bíróság e körben több ízben tájékoztatta a feleket a bizonyítási teherről azzal, hogy a bizonyítatlanság e körben a felperesek terhére esik. 

A felperesek e körben arra hivatkoztak, hogy azért voltak kiszolgáltatott helyzetben, mivel hitelkiváltásra volt szükségük, az I.r. alperes ezt a helyzetet kihasználva kötötte meg velük a kölcsönszerződést, illetve annak biztosítékait. 

A felperesi hivatkozással ellentétben maguknak a felpereseknek a személyes előadásából volt az megállapítható, hogy az I.r. felperes volt az, aki közvetítőn keresztül felkereste az I.r. alperest azzal, hogy hitelkiváltáshoz szeretnének további kölcsönt felvenni. 
 Az I.r. alperesnél a felperesek az általa bárki  számára kínált feltételekkel vehettek fel kölcsönt, mely kölcsönszerződés aláírása egyértelműen a felperesek kezdeményezésére történt azzal, hogy a pénzintézetet is ők maguk választották. A felperesek ezt meghaladóan egyéb bizonyítékot nem terjesztettek elő a vonatkozásban, hogy olyan szorult helyzetben lettek volna a szerződés megkötésekor, amelyről az I.r. alperesnek tudnia kellett és ezt a helyzetet ki is használta. 

A rendelkezésre álló bizonyítékok alapján úgyszintén nem volt megállapítható a szolgáltatás és ellenszolgáltatás közötti feltűnő értékaránytalanság egyik szerződés vonatkozásában sem, hiszen a kölcsönszerződést az I.r. alperes a mindenki számára kínált kondíciókkal kötötte, a biztosítékként nyújtott ingatlan vételára, illetve forgalmi értéke pedig a szerződések megkötését megelőzően ingatlanforgalmi szakértő által készített szakvélemény alapján került meghatározásra. E körben a felperesek semmilyen további bizonyítást nem ajánlottak fel az ingatlan ennél magasabb forgalmi értékének igazolására. 

Fentiekre tekintettel a bíróság megállapította, hogy a szerződés uzsorás jellegének bizonyítása vonatkozásában a felperesek nem tettek eleget a rájuk háruló bizonyítási kötelezettségnek, így a bizonyítatlanság a terhükre esik, mely jelen esetben az ezen a jogcímen előterjesztett kereset elutasításával járt. 

Mindezekre tekintettel a bíróság a rendelkező rész szerint határozott és a Pp.78.§ (1) bekezdése alapján kötelezte a felpereseket - pervesztességükre tekintettel - az I. és II.r. alperesek részére perköltség megfizetésére, mely állt a 32/2003.(VIII.22.) IM rendelet 3.§ (2) bekezdés a.) pontjának alapulvételével megállapított ügyvédi munkadíjból azzal, hogy a bíróság azt a (6) bekezdése alapján 250.000 Ft+27 % ÁFA, azaz 317.500 Ft-ra mérsékelte, mivel ezt az összeget találta arányban állónak a ténylegesen elvégzett ügyvédi tevékenységgel, figyelemmel az érdemi beadványok számára és a tárgyaláson való megjelenésre, illetve nyilatkozattételre. 
A felperesek költségmentessége folytán a le nem rótt illetéket a Magyar Állam viseli a 6/1986.(VI.26.) IM rendelet 14.§- alapján azzal, hogy a 7.140.000 Ft-os pertárgyérték alapul vételével az illeték mértékére az Itv.39.§ (1) bekezdése és 42.§ (1) bekezdés a.) pontja irányadó.

Budapest, 2012. február 7. 

	Salamonné dr. Piltz Judit sk.
	bíró

A kiadmány hiteléül: