Győri Ítélőtábla
Pf.II.20.460/2012/4.

A Győri Ítélőtábla a dr. Csuppely Zsuzsanna ügyvéd, mint irodagondnok által képviselt felperesnek a Németh Ügyvédi Iroda által képviselt  alperes ellen pénzkövetelés megfizetése iránti perében a Győri Törvényszék 2012. szeptember 25. napján kelt 11.P.20.718/2010/41. számú ítéletével szemben az alperes részéről 43., 47. sorszám alatt előterjesztett fellebbezés folytán megtartott tárgyalás alapján meghozta a következő

í t é l e t e t :

Az ítélőtábla az elsőfokú ítéletet helybenhagyja.

Kötelezi az alperest, hogy 15 nap alatt fizessen a felperesnek 127.000 (Egyszáz-huszonhétezer) Ft másodfokú perköltséget, továbbá - az államnak az illetékügyben eljáró hatóság külön felhívására - 738.300. (Hétszázharmincnyolcezer-háromszáz) Ft feljegyzett fellebbezési illetéket. 

Ez ellen az ítélet ellen fellebbezésnek nincs helye.

I n d o k o l á s :

Az elsőfokú bíróság által megállapított tényállás szerint az alperes kizárólagos tulajdonában állt a győri 44200 hrsz. alatti, ténylegesen Település, ... szám alatti ingatlan, amelyet 3.000.000,-Ft és járulékai erejéig a "D" Takarékszövetkezet javára jelzálogjog terhelt. Az alperes az ingatlant 2003-ban eladásra hirdette, amire a felperes jogelődje ("A") jelentkezett, aki adásvételi szerződés feltételeiről az alperes fiával ("B"- vel) egyeztetett. A tárgyalások eredményeként a felperesi jogelőd mint vevő és az alperes mint eladó 2003. augusztus 4-én „adásvételi szándéknyilatkozat" elnevezésű okiratot írtak alá. Ebben a fenti ingatlan vételárát 8.500.000,-Ft-ban határozták meg, amelyet a vevő részletfizetéssel egyenlít ki az eladónak. Megegyeztek abban, hogy a „vételár megfizetésére és az ingatlan tehermentesítésére figyelemmel egy általuk közösen meghatározott időpontban ügyvéd előtt végleges adásvételi szerződést kötnek."
Ezt követően a felperesi jogelőd részletekben 7.000.000.Ft-ot fizetett meg az alperes megbízottjának, "B"nek. A tényleges kifizetés a felperesi jogelőd és az ügyvezetése alatt működő "C" Kft. megállapodása alapján az utóbbi részéről történt. Időközben a felperesi jogelőd az alperes engedélyével az ingatlant birtokba vette, és annak lakhatóvá tétele érdekében az épületben beruházást végzett. Miután a felperesi jogelőd a vételárból 7.000.000.Ft-ot az alperes megbízottja részére kiegyenlített, többször sürgette az alperest, hogy tehermentesítse az ingatlant, és az adásvételi szerződést ügyvéd előtt foglalják írásba. Az alperes ennek nem tett eleget, az ingatlanon továbbra is fennállt a "D" Takarékszövetkezet jelzálogjoga, az alperes tartozása 2006. május 25-én még 2.047.084,-Ft volt. Mivel az alperes az ingatlant nem tehermentesítette, a felperesi jogelőd 2008. április 13-án felszólította 7.000.000,-Ft vételár, továbbá az ingatlanra fordított - 4.500.000.Ft-ban megjelölt - beruházásainak a megfizetésére, polgári peres és büntetőeljárás kilátásba helyezésével. Az alperes a fenti levelet átvette, az abban foglaltaknak nem tett eleget. A felperesi jogelőd ezt követően az ingatlanból kiköltözött, az általa végzett, és az ingatlanban maradó értéknövelő beruházás értéke 2.228.794,-Ft volt.
Az alperes fia, "B" 2007. március 16-án elhalálozott, a vételárrészletet ténylegesen teljesítő "C" Kft-t pedig - felszámolási eljárása befejezésével - 2007. október 4. napjával a cégjegyzékből törölték. 
A felperesi jogelőd az alperessel szembeni követelését 2009. szeptember 23-án a jelen per felperesére engedményezte. 
Az alperes az ingatlant 2010. március 4-én értékesítette a perben nem álló "E"-nek, aki az ingatlan bejegyzett tulajdonosa. 

A felperes végleges keresetében 9.228.294,-Ft, és ennek 2008. április 13-tól járó törvényes késedelmi kamatainak a megfizetésére kérte kötelezni az alperest a Ptk.369.§-a, Ptk.370.§-a és a Ptk.361.§-a alapján. Arra hivatkozott, hogy a felperesi jogelőd az alperessel adásvételi szerződést kötött a perbeli ingatlanra, amelyben 8.500.000,-Ft vételár részletekben történő megfizetését vállalta, az alperes pedig az ingatlan tehermentesítését. Miután a felperesi jogelőd az ingatlant birtokba vette - bízva abban, hogy az alperes a megállapodást teljesíti - abban jelentős beruházásokat eszközölt. 

Mivel az alperes a szerződésben vállalt kötelezettsége ellenére az ingatlant nem tehermentesítette, és a végleges adásvételi szerződés megkötésére sem volt hajlandó, a felperesi jogelőd a szerződéstől elállt. Emiatt igényt tartott a kifizetett 7.000.000,-Ft vételárrészre, valamint az ingatlanra fordított 2.228.794,-Ft összegű beruházásai megtérítésére. 

Az alperes a kereset elutasítását kérte, vitatta annak jogalapját és összegszerűségét is. Előbb arra hivatkozott, hogy a felperesi jogelőddel a perbeli ingatlanra adásvételi szerződést nem kötött. A felperesi jogelőd csupán a fia ismerőse volt, az ingatlanban - a rezsi megfizetése ellenében - szívességi lakáshasználóként lakott. Majd utóbb úgy nyilatkozott, hogy a felperesi jogelőd az ingatlant bérelte. Előadta, hogy a felperes által hivatkozott vételár összege valóban átadásra került, de nem a felperes részéről, és nem az alperesnek, mivel ezt az összeget az "C" Kft. adta át fiának, "B"nek, ezért ezt tőle a felperes jogszerűen nem követelheti. Elismerte, hogy a felperesi jogelőd a tulajdonában álló ingatlanon értéknövelő beruházást végzett, de ennek megtérítésére jogalap nélküli gazdagodás címén azért nem tarthat igényt, mert az alperes a gazdagodástól még a visszakövetelés előtt elesett, mivel az ingatlant időközben a perben nem álló harmadik személynek értékesítette.

Az elsőfokú bíróság a fellebbezéssel támadott ítéletével kötelezte az alperest, hogy fizessen meg a felperesnek 9.228.794,-Ft-ot és ennek 2008. április 13-tól a kifizetés napjáig járó törvényes kamatát, 381.000.Ft perköltséget, az államnak felhívásra 553.700.Ft kereseti illetéket, és 80.520,-Ft állam által előlegezett költséget. Határozatának indokolásában előrebocsátotta, hogy a tényállást döntően a felperesi jogelőd előadása, és a csatolt okirati bizonyítékok egybevetése alapján állapította meg, az alperes perbeli előadását figyelmen kívül hagyva, mert az alperes számos ellentétes tartalmú, ellentmondásos nyilatkozatot tett. Megítélése szerint a felperesi jogelőd és az alperes közötti 2003. augusztus 4-i szerződés nem adásvételi előszerződés, hanem végleges adásvételi szerződésnek minősül, mert az okirat az adásvételi szerződés valamennyi lényeges elemét, így a vétel tárgyát, a vételárat tartalmazza. Megegyeztek a felek abban is, hogy az eladó alperes az ingatlant tehermentesíti, és ezt követően szerződésüket ügyvéd által ellenjegyzett okiratba foglalják. A céljuk ezzel az volt, hogy az alperes a tulajdonjogát fenntartotta, és a tulajdonosváltozás bejegyzésére elképzelésük szerint az ügyvéd által ellenjegyzett okirat szolgált volna (Ptk.368.§ (1) bekezdés). A felek megállapodása viszont nem tartalmazta, hogy a felperesi jogelődnek a vételárat mikor, milyen részletekben kell kifizetnie, s azt sem, hogy mikor foglalják majd ügyvéd által ellenjegyzett okiratba a szerződésüket. Miután a felperesi jogelőd a vételár döntő részét (7.000.000.Ft-ot) megfizette, alappal igényelte az eladótól, hogy tehermentesítse az ingatlant, és azt a vételár hátralévő részének kiegyenlítésével egyidejűleg adja tulajdonába. A Ptk.370.§ (1) és (3) bekezdése alapján nem kifogásolható, hogy a felperesi jogelőd a többszöri eredménytelen felszólítása után maga nem tehermentesítette az ingatlant, hanem a szerződéstől elállt. E nyilatkozat az alperes átvételével hatályosult, aki az elállással kapcsolatban kifogást nem közölt, azt hallgatólagosan tudomásul vette. Így a szerződés felbontásra került, ezért a Ptk.320.§-nak megfelelően a felperest megilleti az általa kifizetett vételárrész, és kártérítésként a beruházásai ellenértékének megtérítése. Nem tulajdonított jelentőséget annak, hogy a vételárrészleteket az "C" Kft. fizette ki az alperesnek, mert ez a felperesi jogelőd és a ténylegesen teljesítő gazdasági társaság közötti megállapodás volt, ennek a vizsgálatára a jelen perben nem volt lehetőség. Megállapította, hogy a vételárrészleteket "B" az alperes fia és teljeskörű meghatalmazottja vette át, ezért az "C" Kft. neki jogszerűen teljesített. Az alperes pedig a korábbi rendőrségi tanúkihallgatása során - közokiratba foglaltan - elismerte a vételárrészlet átvételét, így a 7.000.000.Ft a felperesnek (mint jogutódnak) visszajár. Az alperes nem vitatta, hogy a felperesi jogelőd az ingatlanon jelentős beruházást végzett. Az elsőfokú bíróság az eljárás során kirendelt - a peres felek által is elfogadott - igazságügyi szakértői vélemény alapján megállapította, hogy az ingatlanban maradt beruházási érték 2.228.794.Ft, ami az elállásra tekintettel a felperest szintén megilleti. 

Az elsőfokú ítélet ellen az alperes terjesztett elő fellebbezést, amelyben elsődlegesen annak megváltoztatásával a kereset elutasítását, másodlagosan az elsőfokú ítélet hatályon kívül helyezését kérte. Arra hivatkozott, hogy az elsőfokú bíróság tévesen minősítette a 2003. augusztus 4-i adásvételi szándéknyilatkozatot adásvételi szerződésnek, mert az a XXV. számú Polgári Elvi Döntésben foglaltakkal szemben az nem tartalmazza a felek átruházására irányuló egybehangzó akaratnyilvánítását. Álláspontja szerint a szándéknyilatkozat előszerződésnek sem tekinthető, mert arról csak akkor lehet szó, ha a felek kifejezett írásbeli megállapodása tartalmazná, hogy későbbi időpontban egymással szerződést kötnek. Ez pedig a konkrét szerződésből hiányzik. Tévesen nem tulajdonított jelentőséget az elsőfokú bíróság annak, hogy a vételárrészleteket az "C" Kft. fizette ki, és hogy azt ténylegesen "B" vette át. Ezért téves az indokolásnak az a része is, hogy az "C" Kft. általi teljesítést a felperesi jogelődnek kell betudni. Az elsőfokú bíróságnak vizsgálnia kellett volna a felperesi jogelőd és a ténylegesen teljesítő gazdasági társaság közötti megállapodást, s amennyiben az „nem valós", úgy a felperesi jogelőd jogutódjaként a felperes sem jogosult a pénzösszeg visszakövetelésére. Azt az alperesi nyilatkozatot pedig, hogy a fia teljes körű meghatalmazottja volt, nem lehet kiterjesztően értelmezni, mert "B" nem rendelkezett írásbeli meghatalmazással sem az ingatlan értékesítésére, sem pedig a vételár átvételére. Ennek hiányában pedig az alperes nem kötelezhető az átadott pénzösszeg megfizetésére, mert a Ptk.223.§ (1) bekezdése szerint a meghatalmazáshoz olyan alakszerűségek szükségesek, amilyeneket a jogszabály a meghatalmazás alapján kötendő szerződésre előír. Tévesen értékelte az elsőfokú bíróság az alperesnek a rendőrségen meghallgatása során tett nyilatkozatát is, és nem vette figyelembe az erre vonatkozóan a perben tett utólagos előadását.

A felperes fellebbezési ellenkérelmében az elsőfokú ítélet helybenhagyását kérte, annak helyes indokai alapján.   

A fellebbezés nem alapos. 

Az alperes fellebbezése kapcsán az ítélőtábla mindenekelőtt rámutat arra, hogy az elsőfokú ítélet hatályon kívül helyezésének törvényes indoka nem volt, az elsőfokú bíróság az elsőfokú eljárás lényeges szabályainak megsértése nélkül hozta meg a határozatát, amelyet a Pp. 221. §-ában foglaltaknak megfelelően indokolt meg.
	
Az elsőfokú bíróság a perben releváns tényeket túlnyomórészt helytállóan állapította meg, és érdemi döntése helytálló, de annak indokaival az ítélőtábla maradéktalanul nem értett egyet.

Az alperes a fellebbezésében arra helyesen hivatkozott, hogy az elsőfokú bíróság helytelenül minősítette a felperesi jogelőd és az alperes perbeli szerződését végleges adásvételi szerződésnek, mert az tartalma szerint elbírálva ténylegesen a Ptk. 208.§-a szerinti ingatlan adásvételi előszerződésnek minősül.
Az ingatlan-átruházási szerződés érvényességéről szóló XXV. számú Polgári Elvi Döntés (PED) szerinti szükséges tartalmi követelmények közül ugyanis az okirat valóban nem tartalmazza az ingatlan tulajdonjogának átruházását célzó akaratnyilvánítását a szerződő feleknek. Ehhez ugyan nem szükséges az okiratban az „eladom-megveszem" vagy hasonló kifejezések használata, de az igen, hogy az okirat egész tartalmából felismerhető legyen, hogy a felek szerződési akarata ingatlan tulajdonjogának vételár ellenében történő átruházására irányult.
A konkrét esetben ez a perbeli okiratból nem tűnik ki, illetve annak 4. pontjában a szerződő felek kifejezetten úgy nyilatkoztak, hogy „vételár megfizetésére és az ingatlan tehermentesítésére figyelemmel egy általuk közösen meghatározott időpontban ügyvéd előtt végleges adásvételi szerződést kötnek." Az okiratban a szerződő felek még nem fejezték ki az átruházására irányuló szándékukat, az csupán arra irányult, hogy egy későbbi időpontban végleges adásvételi szerződést kötnek. Ezért szerződésük a Ptk. 208.§-a szerinti ingatlan adásvételi előszerződésnek minősül. 

Tévesen állapította meg az elsőfokú bíróság, hogy felperesi jogelőd az előszerződéstől a Ptk. 320.§ (1) bekezdése szerint a 2008. április 13-án elállt. 
A Ptk. 320.§ (1) bekezdésében szabályozott elállás ugyanis a félnek a másik félhez címzett egyoldalú jognyilatkozata, amelynek az egységes bírói gyakorlat szerint határozottnak és egyértelműnek kell lennie. A konkrét esetben erre a 2008. április 13-i levelében nem került sor, ebben a felperesi jogelőd elállást nem közölt, csupán felszólította az alperest 7.000.000,-Ft vételár, továbbá az ingatlanra fordított - 4.500.000.Ft-ban megjelölt - beruházásainak a megfizetésére. 

A felperesi jogelőd és az alperes között létrejött ingatlan adásvételi előszerződés szerződéskötési kötelezettséget keletkeztetett mindkét fél számára. 
Ugyanakkor erre a végleges adásvételi szerződés megkötésére már nem kerülhet sor a felek között, hiszen az alperes az ingatlant 2010. március 4-én értékesítette perben nem álló személynek, aki az ingatlannak bejegyzett tulajdonosa. Ebből következően az alperes előszerződés szerinti kötelezettségének teljesítése - az alperesnek felróható jogi okból - nem lehetséges. Íly módon az előszerződés lehetetlenült, a felek jogviszonyára a Ptk. 312.§-ának a teljesítés lehetetlenné válására vonatkozó rendelkezéseit kell alkalmazni. 

A bekövetkezett lehetetlenüléssel a felek előszerződése megszűnt, azaz a már teljesített szolgáltatásokat kölcsönösen el kell számolni, amiből következően a felperesi jogelőd által már átadott 7.000.000,- Ft előleg, (vételárrész) visszajár. Helyesen állapította meg az elsőfokú bíróság, hogy a konkrét ügyben a felperes perbeli legitimációja fennáll.

A felperesi jogelőd helyett a fenti összeget teljesítő "C" Kft. teljesítése a Ptk.286.§-a szerinti harmadik személy részéről felajánlott teljesítésnek minősült. Ebből következően pedig e teljesítés jogkövetkezményei úgy álltak be, mintha a felperesi jogelőd teljesített volna. Ezért a felvett összeg visszafizetésére az elsőfokú bíróság helyesen kötelezte az alperest.
A 7.000.000.Ft összeg átadását az alperesnek a büntetőeljárásban tett közokiratba foglalt tanúvallomása megfelelően igazolja, egyébként pedig a perben sem vitatta, hogy ezen összeg a fiának átadásra került. Az alperes a 20. sorszám alatti jegyzőkönyvben maga nyilatkozott úgy, hogy az ingatlannal kapcsolatos ügyintézésére a fiának teljeskörű felhatalmazást adott, amiből következően az alperes fia jogosult volt a vételárrészletek átvételére is. Az alperes által így igénybe vett személy részére történt teljesítés pedig az alperesnek történő teljesítésnek minősül. A vételár átvételéhez pedig külön írásbeli meghatalmazásra - az alperes fellebbezési hivatkozásával ellentétben - nem volt szükség. 

Helytállóan kötelezte az elsőfokú bíróság az alperest kártérítés jogcímén a felperesi jogelőd beruházásai ellenértékének a megtérítése is. A fent kifejtetteknek megfelelően ugyanis az előszerződés az alperesnek mint kötelezettnek felróható okból lehetetlenült. Ilyen esetben pedig a jogosult a Ptk. 312.§ (2) bekezdése alapján a perbeli beruházási költségei megtérítését az alperes által nem vitatott összegben jogszerűen követelte az alperestől.

Mindezekre figyelemmel az ítélőtábla az elsőfokú bíróság ítéletét - a fenti indokolásbeli kiegészítéssel és módosítással - a Pp. 253.§ /2/ bekezdése alapján helybenhagyta.

A fellebbezés nem vezetett eredményre, ezért a másodfokú eljárásban is pervesztes alperes a Pp. 239.§-a folytán alkalmazandó Pp. 78.§ (1) bekezdése alapján viselni köteles a másodfokú eljárásban felmerült saját, valamint a felperes perköltségét. A felperes jogi képviselőjének munkadíját az ítélőtábla a Pp. 79.§ (1) bekezdése, valamint a 32/2003. (VIII. 22.) IM rendelet 3.§ (2), (3), (5) és (6) bekezdései alapján - a per egyéb adataira figyelemmel - a kifejtett ügyvédi munka mérlegelésével és a pertárgyérték alapulvételével bruttó 127.000.- forintban állapította meg.

Köteles továbbá az alperes a Pp. 239.§-a folytán alkalmazandó Pp. 78.§ (1) bekezdése, az Itv. 59.§ (1) bekezdése, valamint a 6/1986. (VI. 26.) IM rendelet 13.§ (2) bekezdése alapján az államnak felhívásra megfizetni az illetékfeljegyzési joga folytán le nem rótt fellebbezési illetéket.

G y ő r , 2013. május 15.

Dr. Szalai György sk. a tanács elnöke	Dr. Bajnok István sk. előadó bíró	Dr. Ferenczy Tamás sk. bíró	

A kiadmány hiteléül
kiadó: