Pfv.V.20.156/2013/4.

A Kúria a dr. Bali-Papp Rita ügyvéd által képviselt felperesnek a dr. Witzl Péter ügyvéd által képviselt alperes ellen tisztességtelen szerződési feltételek megtámadása iránt a Kaposvári Törvényszék előtt 23.P.21.370/2011. szám alatt folyamatban volt, és a Pécsi Ítélőtábla Pf.IV.20.187/2012/4. számú ítéletével befejezett perében az alperes által előterjesztett felülvizsgálati kérelem folytán megtartott nyilvános tárgyaláson meghozta a következő

í t é l e t e t:

A Kúria a jogerős ítéletet hatályában fenntartja.

Kötelezi az alperest, hogy fizessen meg 15 nap alatt a felperes részére 41.096 (Negyvenegyezer-kilencvenhat) forint felülvizsgálati eljárási költséget.

Ez ellen az ítélet ellen felülvizsgálatnak nincs helye.

I n d o k o l á s

A felperes, mint megbízó, és az alperes, mint megbízott között 2008. október 04. napján ingatlanközvetítői megbízási szerződés jött létre. Az alperes az ingatlan eladási árának 3 %-a + ÁFA, minimum 50.000 forint megbízási díj ellenében vállalta, hogy közreműködik a szerződéssel érintett ingatlan eladásában, illetve vevőjének felkutatásában.

A peres felek a szerződés 9. pontjában rögzítették, hogy „a felek megállapodnak abban, hogy a jelen szerződés kapcsán egymással szorosan együttműködnek, és minden lényeges körülményről tájékoztatják egymást. Ennek keretében különösen a megbízó köteles 3 napon belül tájékoztatni a megbízottat arról, ha az ingatlant akár a megbízott közvetítésével, akár anélkül értékesítésre került, illetőleg ezzel kapcsolatosan előszerződés kötésére vagy foglaló átvételére került sor. A megbízó ezen kötelezettségét oly módon köteles teljesíteni, hogy az előzőekben írtakról készült szerződést, megállapodást is köteles a megbízott részére átadni, illetőleg megküldeni. Amennyiben megbízó ezen fenti konkrét kötelezettségét megszegi, azaz amennyiben az ingatlant nem a megbízotton keresztül értékesíti, és ezen szerződés megtörténtét 5 napon belül a megbízónak nem jelenti be (szerződés, megállapodás átadásával), úgy köteles a vételár 3 %-ának megfelelő kötbért megfizetni a megbízottnak, amelynek esedékessége azonnali és késedelmes fizetése esetén a mindenkori jegybanki alapkamat kétszeresének megfelelő mértékű késedelmi kamatfizetési kötelezettség is terheli a megbízót."

Az ingatlant a felperes és a tulajdonostársai maguk értékesítették. A felperes az alperessel kötött ingatlanközvetítői megbízási szerződést 2010. április 18. napján felmondta.

Az alperes a szerződés 9. pontjára hivatkozással 540.000 forint kötbérfizetési igényt érvényesített a felperessel szemben.

A felperes keresetében annak megállapítását kérte, hogy a peres felek között létrejött ingatlanközvetítői megbízási szerződés általános szerződési feltételeiből a szerződés 9. pontjának harmadik, negyedik mondatában írt kikötések érvénytelenek.

Az alperes érdemi ellenkérelmében a kereset elutasítását kérte.

Az elsőfokú bíróság ítéletével a szerződés 9. pont harmadik mondatában szereplő kikötés tisztességtelensége vonatkozásában a kereseti kérelmet alaptalannak ítélte, figyelemmel arra, hogy a megbízónak az a kötelezettsége, hogy az ingatlan értékesítéséről készült szerződést meg kell küldenie az alperesnek, nem tekinthető olyan ésszerűtlen alaki követelménynek, amely a kikötést tisztességtelenné teszi. Megállapította ugyanakkor, hogy tisztességtelen a szerződés 9. pont negyedik mondatában szereplő kikötés, amely a vételár 3 %-ának megfelelő kötbérfizetési kötelezettséget ír elő arra az esetre, ha a megbízó nem jelenti be 5 napon belül az alperesnek, hogy az ingatlant nem az alperesen keresztül értékesítette. A bíróság kifejtette, hogy a megbízót terhelő bejelentési kötelezettség elmulasztása esetére a kifejtett munkára tekintettel ugyan kötbér kiköthető, de a perbeli kikötés azért tisztességtelen, mivel az ügy ellátásával felmerült költségeket úgy határozza meg, mintha azok nagysága az ingatlan értékétől függene, az alperes ügyviteli szolgáltatásának ellenértékét eredménykötelemre jellemző módon határozza meg, eredmény szolgáltatása, kockázata nélkül. Rámutatott arra is, hogy a kikötés érvénytelensége folytán a kötbér mérséklésére nincs szükség.

A másodfokú bíróság az elsőfokú ítélet megfellebbezett, tisztességtelen kikötést megállapító rendelkezéseit - részben eltérő indokolással - helybenhagyta. A jogerős ítélet értelmében a szerződés 9. pontjában a felek nem arra az esetre kötötték ki a felperes meghatározott pénzösszeg (kötbér) fizetési kötelezettségét, ha a teljesítés nem szerződésszerű vagy teljesítés nem történik, hanem a megbízó díjfizetési kötelezettségét írták elő arra az esetre, ha a megbízó nem bizonyítja azt, hogy nem olyan személynek adta el az ingatlant, akit az alperes közvetített ki. Az ingatlanközvetítői szerződés eredménykötelem, ezért tisztességtelen az az általános szerződési feltétel, amely szerint a díj (jutalék) akkor is megilleti a megbízottat, amikor az ingatlant nem az általa közvetített vevő vásárolja meg.

A jogerős ítélettel szemben az alperes terjesztett elő felülvizsgálati kérelmet, melyben a jogerős ítélet hatályon kívül helyezését, és a jogszabályoknak megfelelő új határozat hozatalát a felperesi kereset elutasítását kérte. Arra hivatkozott, hogy a jogerős ítélet a Pp. 206. § (1) bekezdésébe, továbbá a Ptk. 205/A. §-ába és 209/A. §-ába ütközik. Szerinte a Pp. 206. § (1) bekezdésének helyes alkalmazásával az a tényállás állapítható meg, hogy a blanketta szerződés 9. pontját a felek egyedileg megtárgyalták, így az a Ptk. 205/A. § (1) bekezdése értelmében nem minősül általános szerződési feltételnek, ezért nem alkalmazhatók rá a Ptk. 209/A. §-ában foglaltak. Kifejtette, hogy a szerződésben kikötött kötbér - a bíróság megállapításaival szemben - nem díj vagy jutalék, hanem átalány kártérítés. A kötbérfizetési kötelezettség arra az esetre került előírásra, ha a megbízó nem tájékoztatja a megbízottat a megbízás tárgytalanná válásáról. Kötbér az együttműködési kötelezettség megsértése esetére is kiköthető, ha pedig az túlzott mértékű, a Ptk. 247. § (1) bekezdése szerint mód van annak bíróság általi mérséklésére.

A felperes felülvizsgálati ellenkérelmében a jogerős ítélet hatályában való fenntartását kérte.

A felülvizsgálati kérelem nem alapos.

A Kúria a felülvizsgálati eljárás eredményeként azt állapította meg, hogy a jogerős ítélet a felülvizsgálati kérelemben megjelölt okból nem jogszabálysértő.

Alaptalanul hivatkozott a felülvizsgálati kérelmében az alperes arra, hogy a bíróság a bizonyítékok nem megfelelő mérlegelésével állapította meg, hogy a felülvizsgálati kérelemmel érintett szerződési kikötés általános szerződési feltételnek minősül.

A Ptk. 205/A. § (1) bekezdése szerint általános szerződési feltételnek az a szerződési feltétel minősül, amelyet az egyik fél - több szerződés megkötése céljából - egyoldalúan, a másik fél közreműködése nélkül előre meghatároz, és amelyet a felek egyedileg nem tárgyaltak meg. Ugyanezen jogszabályhely (2) bekezdése értelmében annak bizonyítása, hogy a szerződési feltételt a felek egyedileg megtárgyalták, az általános szerződési feltételt használó felet terheli. A bíróság a Pp. 164. § (1) bekezdésére is figyelemmel helyesen értékelte az alperes terhére, hogy nem állapítható meg a kifogásolt szerződési feltétel egyedi megtárgyalása, következésképp a bíróság a Pp. 206. § (1) bekezdésében írt jogkörében eljárva helyes mérlegeléssel jutott arra a következtetésre, hogy a blankettaszerződés általános szerződési feltételeket tartalmaz. A szerződés 9. pontjának 4. mondata ezért a Ptk. 209/A. §-a figyelembevételével megalapozottan támadható, így jogszabálysértés nélkül alkalmazta a bíróság e jogszabályi rendelkezéseket.

A Legfelsőbb Bíróság több eseti döntésében (...., ...; a döntések hozzáférhetők a Kúria határozatainak adatbázisában) kifejtett álláspontja, és az ennek alapján kialakult ítélkezési gyakorlat szerint az ingatlan-közvetítésre vonatkozó sikerdíjas szerződés - a felek eltérő rendelkezésének hiányában - a Ptk. 474. §-ában szabályozott megbízási szerződésnek minősül. A sikerdíjas ingatlanközvetítésre vonatkozó szerződésekben a megbízási szerződés fő szabályával szemben annyi a specifikum, hogy a Ptk. 478. § (2) bekezdésében foglaltaktól eltérően az ingatlanközvetítést vállaló a díjra akkor tarthat igényt, ha a közvetítői tevékenysége folytán szerződéskötésre kerül sor. A Ptk. 474. § (1) bekezdésében szabályozottak szerint a megbízott valamely ügy ellátását vállalja anélkül, hogy annak eredményességét garantálná. Főszabály szerint a díj, és a megbízotti tevékenység eredménye között nincs szükségszerű kapcsolat, a Ptk. diszpozitív szabályától azonban a felek eltérhetnek, így nincs akadálya annak, hogy jutalékos, sikerdíjas megbízás keretében a megbízott sikeres tevékenységétől tegyék függővé a díjfizetést. A szerződés minősítését ez nem befolyásolja, de a sikerdíjas megbízás esetén a megbízott díjazása jutalék formájában úgy kerül kikötésre, hogy a megbízott csak sikeres eladás esetén lesz jogosult a díjazásra.

A Ptk. 201. § (1) bekezdésében szabályozott visszterhesség elvéből és a Ptk. 478. § (1) bekezdésének megbízói díjfizetési kötelezettséget előíró szabályából következik, hogy a sikerdíj vagy jutalék a megbízási szerződés alapján a megbízottnak járó, és a megbízót terhelő olyan speciális szolgáltatás, amely az ügy ellátása, a tevékenység kifejtése ellenében az azzal okozati összefüggésben álló eredmény bekövetkeztének feltételétől függően jár. Amennyiben a díjat az eladási árhoz kötött valamilyen számítás alapján (pl. százalékos mértékben) kell meghatározni, akkor jutalékról beszélünk (BH 1992/414., BH 1997/302., Legfelsőbb Bíróság ...). Ha a felek a díjazást a sikeres eljárás feltételéhez kötötték, az ingatlanközvetítői tevékenység akkor tekinthető ilyennek, ha a közvetítői tevékenység eredményeként szerződéskötésre kerül sor (...).

Ha a díjazást a felek jutalék formájában kötötték ki, a megbízott ellenszolgáltatásra csak a feladat sikeres ellátása esetén tarthat igényt. Az ilyen típusú sikerorientált díjazásnak az a célja, hogy a megbízottat tevékenysége eredményében érdekeltté tegye, nagyobb érőfeszítésre késztesse. A megbízó számára közömbös azonban, hogy az eredményt a megbízott mennyi munkával éri el, mert nem a tényleges munkavégzést, hanem a feladat eredményes ellátását kívánja díjazni. Ezen elvi alapból indulva a bírói gyakorlat minden olyan blankettaszerződéssel létrejött sikerdíjas ingatlanközvetítési megbízási szerződéshez kapcsolódó általános szerződési feltételt érvénytelennek tekint, amely abban az esetben is a sikeres közvetítés esetén fizetendővel megegyező mértékű díjfizetési kötelezettséget ír elő a megbízott részére, ha nem a megbízott tevékenységének révén, illetőleg a megbízási jogviszony megszűnését követően jön létre a kívánt adásvételi szerződés, vagy a megbízó a megbízás tartama alatt maga adja el az ingatlant (EBH 2005/1333.).

A Ptk. 483. § (1) bekezdése szerint a megbízó a szerződést bármikor felmondhatja, alapos felmondási ok hiányában történő felmondás esetén köteles azonban a megbízott kárát megtéríteni (3/2006. számú Polgári Jogegységi határozat). Sikerdíjas megbízási szerződésnek a sikerdíj feltételéül tűzött teljesítés bekövetkezése előtt történő felmondása esetén azonban a megbízott sikerdíjra nem tarthat igényt. A jutalékként meghatározott megbízási díj erre vonatkozó megállapodás hiányában nem váltható át az elvégzett munka mennyisége után valamilyen elv szerint számítandó díjazásra, és a megbízás ellátásával felmerült költségek megtérítésére. A megbízási díj jutalék formájában történő kikötése az elvégzett munkával arányos díjazáshoz képest magasabb díjazás reményében azzal a kockázattal is jár, hogy a megbízott munkája esetleg díjazás nélkül marad, ha a tevékenysége nem jár eredménnyel.

A fentiekre tekintettel helyesen állapította meg a másodfokú bíróság, hogy a szerződés 9. pontjában a felek nem a nem szerződésszerű teljesítés vagy nem teljesítés esetére kötötték ki a felperes meghatározott pénzösszeg fizetési kötelezettségét, hanem a megbízó díjfizetési kötelezettségét írták elő arra az esetre is, ha nem bizonyított, hogy a megbízó olyan személynek adta el az ingatlant, akit az alperes közvetített. Tisztességtelen az az általános szerződési feltétel, amely szerint a sikeres közvetítés esetén fizetendővel megegyező mértékű díjazás akkor is megilleti a megbízottat, amikor az ingatlant nem a megbízott által közvetített vevő vásárolja meg. Miután a szerződés 9. pontjának 4. mondata e célt szolgálja, így jogszabálysértés nélkül állapította meg a bíróság annak érvénytelenségét.

A Ptk. 246. § (1) bekezdése értelmében kötbér a szerződés nem teljesítése, vagy nem szerződésszerű teljesítése esetére köthető ki. Fajtái nincsenek tipizálva a Ptk-ban, a feleknek azonban a szerződésben kifejezetten meg kell jelölniük, hogy milyen szerződésszegést kívánnak kötbérrel biztosítani. Arra helyesen hivatkozott az alperes a felülvizsgálati kérelmében, hogy a Ptk. 277. § a szerződő felek teljesítésben való együttműködési és tájékoztatási kötelezettségét írja elő. Annak nincs akadálya, hogy a szerződés lényeges tartalmához tartozó valamely kötelezettség körében az együttműködési és tájékoztatási kötelezettség elmulasztásához a szerződő felek szerződésszegés esetére kötbér szankciót kössenek ki, azonban tisztességtelen az a kötbér kikötés, amely a kötelezett tevékenységétől függetlenül elért vételárhoz és nem a kötelezett által kifejtett munkához és költségekhez igazodik.

Megalapozatlanul hivatkozott az alperes a felülvizsgálati kérelmében arra is, hogy a perbelihez hasonló díjfizetési kötelezettség mértéke a kötbér mérséklés szabályával rendezhető. A Ptk. fentebb idézett rendelkezései a tisztességtelen általános szerződési feltételekhez egyértelműen az érvénytelenség jogkövetkezményét fűzik, érvénytelenség esetén pedig az érvénytelenül kikötött díj mérséklése nem kerülhet szóba. Jelen eljárásban a felperes által előterjesztett kereseti kérelem elbírálása során a „kötbér" mérséklésére egyebekben sem kerülhetett volna sor. Kötbért érvényesen a felek a szerződés biztosítására kiköthetnek, ingatlanközvetítésre irányuló megbízási szerződés esetén azonban a kötbér a vételárhoz a kikötött sikerdíjjal azonos mértékben nem igazodhat.

A kifejtettek értelmében a Kúria a jogerős ítéletet a Pp. 275. § (3) bekezdése alapján hatályában fenntartotta. A Pp. 78. § (1) bekezdése szerint kötelezte az alperest a felperes - ÁFA-t is magában foglaló, díjmegállapodás szerinti ügyvédi munkadíjból álló - felülvizsgálati eljárási költségének megfizetésére.

Budapest, 2013. szeptember 26.

Dr. Bartal Géza s.k. a tanács elnöke, Dr. Simonné Dr. Gombos Katalin s.k. előadó bíró, Dr. Farkas Attila s.k. bíró