Fővárosi Törvényszék
      mint másodfokú bíróság
Budapest II., Varsányi I. u. 40-44.
      1535. Budapest, Pf.:887.

1.Gf.75.800/2011/10.

A Fővárosi Törvényszék, mint másodfokú bíróság a dr. Sárközy Gergő ügyvéd (címe) által képviselt felperes neve (felperes címe) felperesnek, a Darnói Ügyvédi Iroda - dr. Darnói Norbert ügyvéd (címe) által képviselt Gasztobau Kereskedelmi és Szolgáltató Kft. (I.rendű alperes címe) I. r. és a ... jogtanácsos által képviselt II.rendű alperes neve (címe) II. r. alperes ellen szerződés érvénytelenségének megállapítása iránt indított perében a Pesti Központi Kerületi Bíróság 10.G.305.743/2009/52. sorszámú, 2011. április 22. napján kelt ítélete ellen a felperes részéről benyújtott fellebbezés folytán 2012. február 1. napján tartott nyilvános tárgyaláson meghozta és kihirdette az alábbi 

 Í T É L E T E T:

A másodfokú bíróság az elsőfokú bíróság ítéletét helybenhagyja.

A bíróság kötelezi a felperest, hogy fizessen meg 15 nap alatt az I. r. alperesnek 12.700,- (Tizenkettőezer-hétszáz) Ft, a II. r. alperesnek 10.000,- (Tízezer) Ft másodfokú perköltséget.

Az ítélet ellen nincs helye fellebbezésnek.

I N D O K O L Á S:

A felperes volt a tulajdonosa a R... helyrajzi számú ingatlannak, amely a község rendezési terve alapján beépítésre szánt ingatlan, amelyre gazdasági célú épület, kisüzem, raktár, szolgálati lakás, illetve irodaépület emelhető. Belterületbe vonásának nincs akadálya. Az ingatlanon lévő épületek az 1960-as években épültek, a hátsó rész korábban kényszervágóhídként működött, az első rész közepes, a hátsó rész gyenge műszaki állapotú, használaton kívüli. A terület gondozatlan, elhanyagolt. Az ingatlan a belterület közvetlen határán található, a település központjától mintegy 800-1.000 m távolságra. 

A felperes, mint adós a II. r. alperes, mint hitelező 2007. február 28-án közjegyző előtt kölcsönszerződést kötöttek 3.000.000,- Ft összegre. A kölcsön biztosítékként a fenti ingatlanra jelzálog szerződés is létre jött 3.000.000,- Ft tőke és évi 13,125 % kamat erejéig. A II. r. alperes jogosult volt a kielégítési joga megnyílásától számított 449 napon belül az ingatlant bírósági végrehajtás mellőzésével maga is értékesíteni. A II. r. alperes a felperes helyett és nevében eljárva jogosult volt az ingatlan tulajdonjogának átruházására. A felperes hozzájárult ahhoz, hogy a II. r. alperes megbízást adjon árverezést üzletszerűen folytató személynek. A szerződés 12. pontja értelmében a felek kiválasztanak egy-egy értékbecslőt a II. r. alperes listájáról, amennyiben a felperes 3 banki munkanapon belül nem választ, a II. r. alperes választ helyette. A felek megállapodtak az ingatlan legalacsonyabb eladási árában, amely a két felülvéleményezésben meghatározott likvidációs érték számtani átlagának 90 %-a. A felperes köteles az ingatlant értékesítés céljából felszólításra 15 napon belül átadni. A 13. pont szerint amennyiben a felperes a kiürítési kötelezettségének nem tesz eleget a megjelölt határidőben, akkor a legalacsonyabb eladási ár fentiek szerinti legalacsonyabb eladási ár 57,71 %-a, azaz a szakvélemények szerinti likvidációs értékek számtani átlagának 51,939 %-a. Az ingatlan értékesítése előtt a felperest értesíteni kell az értékesítés módjáról, helyéről és idejéről. A bevétel a II. r. alperest illeti meg, aki köteles ezzel elszámolni.

A II. r. alperes 2007. február 12-én az A.V. Kft.-vel felértékeltette a perbeli ingatlant, annak forgalmi értékét 9.300.000,- Ft-ban, a likvid értékét 5.580.000,- Ft-ban állapította meg. Az értékbecslő bent járt az ingatlanon. 

A II. r. alperes 2007. szeptember 17-én és október 10-én felszólította a felperest a kölcsönszerződésből eredő 249.423,- és 313.336,- Ft tartozás 8 munkanapon belüli megfizetésére felmondás terhével. A II. r. alperes a kölcsönszerződést 2008. január 15-én felmondta. Az összes felhívás és jognyilatkozat „nem kereste" jelzéssel érkezett vissza a felperes székhelyéről. A II. r. alperes Általános Üzleti Feltételei szerint az ilyen küldemény is kézbesítettnek minősül.

A II.r. alperes 2007. április 4-én értesítette a felperest, hogy 3.266.809,- Ft tartozás miatt megnyílt a zálogtárgyból való kielégítési joga, a felperesnek lehetősége van, hogy 8 napon belül a tartozását kiegyenlítésére, és ezzel az értékesítés megakadályozására, az ingatlan kiürítésére is, továbbá, hogy a mellékelt listából egy értékbecslőt 3 banki napon belül jelöljön ki. A felperes a felszólítást átvette, értékbecslőt azonban nem jelölt ki.

Az E.I.E. Kft. 2008. június 27-én felértékelte a perbeli ingatlant, eszerint annak piaci értéke 9.000.000,- Ft, likvidációs értéke 6.300.000,- Ft, nem beköltözhető értéke 4.959.000,- Ft.  Megjegyezte, hogy amennyiben az ingatlan nem birtokba vehető, akkor a forgalmi és likvidációs érték 60 %-át javasolja figyelembe venni, utalt arra, az értékesíthetősége a használaton kívüliség miatt nehezebb.

Az I.B. Kft. 2008. július 16-án szintén felértékelte az ingatlant, annak forgalmi értéke 8.100.000,- Ft, birtokba adott likvid értéke 4.000.000,- Ft, birtokba nem vehetőség miatt likvid értéke 2.300.000,- Ft. Megállapítása szerint jelentősen befolyásolta az értéket a használaton kívüli gyenge műszaki állapotú épület, amiben további állagromlás várható. Véleményezte, hogy az érték változásának kicsi az esélye, 40 %-ban befolyásolta negatívan az értéket a kényszerértékesítés.
A ... 2008. október 21-i és november 20-i számában a II. r. alperes több más ingatlannal együtt meghirdette az árverést. Az árverezőház saját honlapján is meghirdette az árverést.

A II. r. alperes megbízta 2008. október 8-án az Á.H. Zrt.-t, hogy a Ptk. 257. § (3) bekezdése és a zálogtárgyak bírósági végrehajtáson kívüli értékesítésének szabályairól szóló 12/2003. (I.30.) kormányrendelet szabályai szerint az ingatlant értékesítse. 2008. október 9-én az Zrt. értesítette a felperest, hogy a 2008. október 28-án a .... szám alatti menta T.. helyiségben tartandó nyilvános árverésen kerül értékesítésre az ingatlan 3.420.000,- Ft legalacsonyabb kikiáltási áron, és 6.834.565,- Ft kikiáltási áron. Később 2008. november 5-én arról tájékoztatta a felperest, hogy az árverésre 2008. november 27-én 10 órakor kerül sor. Mindkét levél „nem kereste" jelzéssel érkezett vissza felperestől.

2008. november 27-én a ... szám alatt sor került az árverésre. Az ingatlant nem birtokba vehetőként hirdették meg. Az ingatlan kikiáltási ára bruttó 6.834.565,- Ft volt, ezt követően licitlépcsőkkel árlejtés következett be, végül a legmagasabb ajánlat 3.420.000,- Ft volt, amit az I. r. alperes tett meg.

2008. december 9-én adásvételi szerződés jött létre a II. r. alperes, mint eladó és az I. r. alperes, mint a vevő, a felperes, mint zálogkötelezett között. Az adásvétel a ... külterület ... helyrajzi számú kivett üzem megjelölésű ingatlanra vonatkozott, a vételár 3.420.000,- Ft volt. 2008. december 16-án törölték a felperes tulajdonjogát az ingatlan-nyilvántartásból és bejegyezték az I. r. alperes tulajdonjogát a perbeli ingatlanra. Ugyanekkor törölték a II. r. alperes jelzálogjogát is.

A felperes megbízásából 2009. június 3-án az S.G.T. Kft. is felértékelte az ingatlant, a forgalmi értéket 32.500.000,- Ft-ra véleményezte. Indokolásul rögzítette, hogy felélénkült az ingatlanpiac a sz. kereslet miatt, ezért az ingatlanárak megemelkedtek a korábbiakhoz képest. Az értékbecslő megtekintette az épületeket is. A telek forgalmi értékét 17.600.000,- Ft-ra, a felépítményeket 14.900.000,- Ft-ra becsülte.

A felperes 2009. július l-én az I. r. alperest felszólította, hogy a fenti adásvételi szerződés a 3.420.000,- Ft vételár és a felperesi értékbecslés 32.500.000,- Ft-os forgalmi érték különbözete miatt feltűnően értékaránytalan, ezért a létrejött szerződés érvénytelen. Kérte, hogy 5 napon belül nyilatkozzon arról, hogy hajlandó-e az eredeti állapotot helyreállítani. Ezt a levelet II. r. alperesnek is megküldte. Az I. r. alperes válaszában közölte, hogy az eredeti állapot helyreállítását nem kívánja, az ingatlant jóhiszeműen, a jogszabályokat betartva eredeti szerzésmóddal szerezte meg. A felperest visszamenőleg havi 250.000,- Ft + áfa használati díj megfizetésére kérte, azzal, hogy azt 2009. februárjától 500.000,- Ft-ban állapítja meg.

Az ingatlan jelenleg is a felperes birtokában van.

A felperes 2009. október 12-én benyújtott keresetében kérte, hogy a 2008. december 9-én létrejött adásvételi szerződés értékaránytalansága, illetve jóerkölcsbe ütközése folytán a bíróság a ... külterületi .... helyrajzi szám alatt felvett ingatlanon az eredeti állapotot állítsa helyre. Kérte, hogy a bíróság keresse meg a ....Földhivatal, hogy az ingatlanra az I. r. alperes javára bejegyzett tulajdonjogot törölje, a felperes tulajdonjogát jegyezze vissza, a II. r. alperes javára korábban bejegyzett jelzálogjogot valamint elidegenítési és terhelési tilalmat szintén jegyezze vissza és kötelezze az alpereseket ennek tűrésére. Vállalta, hogy az I. r. alperes részére a 3.420.000,- Ft árverési vételárat visszafizeti. A kereset jogalapját a Ptk. 120. § (1) bekezdésében, a 200. § (2) bekezdésében, a 201. § (2) bekezdésében és a 237. § (2) bekezdésében foglaltakra alapította.

A feltűnő értékaránytalánságra alapított érvénytelenségi ok tekintetében kifejtette, a perben kirendelt szakértői véleményben a 2008. évre megjelölt 16.000.000,- Ft-os forgalmi értékhez képest is 60%-kal kevesebb a II. r. alperes által megbízott értékbecslő által megállapított 10.000.000,- Ft-os érték. Az általa a pert megelőzően beszerzett véleményében foglalt 32.000.000,- Ft a reális forgalmi érték. Az általa becsatolt, a ...i Polgármesteri Hivatal az adó- és értékbizonyítványra is hivatkozott, amely 43.833.000,- Ft-ra becsülte 2011. február 8-án az ingatlan forgalmi értékét. Erre tekintettel vitatta a szakértői véleményt, és a perben rendelkezésre álló szakvélemények felülvéleményezését kérte. Hivatkozott arra is, hogy az alperes nem a saját szabályzatának megfelelően hirdette meg az árverést, regionális napi lapban nem tette közzé. Utalt arra is, árverési szerzés csak ingó árverés esetén eredeti szerzés mód a BDT 2003. 812. számú eseti döntés szerint, továbbá ez csak hatósági árverés esetén kizáró ok, így nem helytálló I. r. alperes hivatkozása, hogy nem támadható a szerződés érvénytelenség címén. A szerződés szerinti feltűnően alacsony árra tekintettel a szerződés a jó erkölcsbe is ütközik, e körben többlet tényállási elemként hivatkozott arra, hogy a vételár még a kölcsön összegét sem fedezte, azt az I. r. alperes a valós forgalmi érték 10%-áért szerezte meg.
Az I. alperes viszontkeresetének elutasítását kérte az érvénytelenségre tekintettel.

Az I. alperes érdemi ellenkérelmében a kereset elutasítását kérte. A feltűnő érték aránytalanság körében arra hivatkozott, árverésen szerezte az ingatlant, így az egyrészt erre hivatkozással érvénytelenség címén nem támadható, másrészt a vételár nem túlzottan alacsony a kiegészített szakvéleményre is tekintettel. A jó erkölcs körében annak fogalmára utalt.
A 2011. február 11-én módosított viszontkeresetében a felperest 2009. február 1-től a kiürítésig járó havi 95.000,- Ft használati díj megfizetésére és az ingatlan kiürítésére kérte kötelezni.

A II. r. alperes érdemi ellenkérelmében a kereset elutasítását kérte. Arra hivatkozott, a hitelszerződés és árverési szabályzat és a 12/2003 (I.30.) Korm rendelet rendelkezéseinek megfelelően eljárva értékesítette az ingatlant a fentiekben meghatározott vételára tekintettel. 

Az elsőfokú bíróság ítéletével a keresetet elutasította. Kötelezte a felperest, hogy 15 napon belül ingóságaitól kiürítve bocsássa az I. r. alperes birtokába a R...helyrajzi számú ingatlant, és fizessen meg az I. r. alperesnek 2009. január 1-től a jogcím nélküli használat megszűnéséig havi 95.000,- Ft használati díjat, valamint 83.400,- Ft illetéket és 228.000,- + áfa ügyvédi munkadíjat. Kötelezte továbbá a felperest, hogy 15 napon belül fizessen meg a II. r. alperesnek 171.000,- Ft jogtanácsosi munkadíjat. Felhívta a bíróság a FBGH-át, hogy a felperes által letett és a .... szám alatt bevételezett 3.420.000,- Ft-ot, továbbá az .... számon bevételezett és még fennmaradt 102.500,- Ft-ot, és az .... számon letett 30.000,- Ft-ot végül az .... számon letett 100.000,- Ft-ot utalja vissza a letevőknek. A bíróság a perfeljegyzést törölte, és megkereste a ....Földhivatal, hogy a ...külterületi ... helyrajzi számú ingatlan tulajdoni lapjáról a perfeljegyzést törölje.

Indokolásában a Ptk. 201. § (2) bekezdésére utalással kifejtette a Ptk. 235. § (1) bekezdése szerint a megtámadható szerződés a megtámadás következtében megkötésének időpontjától kezdődően érvénytelenné válik. A felperes azonban az adásvételi szerződést nem támadta meg sem a per előtti alperesekhez címzett nyilatkozatában, sem pedig a keresetlevelében. Erre pedig a Ptk. 236. § (1) bekezdése alapján a megkötéstől számított egy éven belül van lehetősége. A szerződés jóerkölcsbe ütközése kapcsán rámutatott, a szerződés által elérni kívánt cél a felperest képviselő II. r. alperes által az volt, hogy a kölcsön követelését a vételárból kielégítse, amely célhoz nem fűződik negatív társadalmi megítélés, bár nem szabad piaci eladási akaraton alapuló adásvétel történt, hanem kényszerértékesítés, azonban ez következik a perbeli ingatlan fedezeti jellegéből. A vállalt kötelezettség az ingatlan tulajdonjogának átruházásához negatív értékítélet nem fűződik, az ellenszolgáltatás az adásvétel kötelező eleme, ez nem lehet jóerkölcsbe ütköző. Megítélése szerint nem volt cél a felperes kisemmizése, amelyhez fűződhetne negatív társadalmi megítélés. A felperes azon hivatkozására, hogy az alperesek magatartása azért ütközik a jóerkölcsbe, mert tudniuk kellett, hogy a vételár még az árveréseken szokásos nyomott árhoz képest is eltúlzottan alacsony, rámutatott, a felperes volt az, aki nem működött együtt az ingatlan legalacsonyabb kikiáltási árának meghatározásában, mind a kölcsön visszafizetése, mind a kényszer értékesítési eljárás során hanyagul járt el, érdekeit nem képviselte, mulasztott. Utalva a Ptk. 257. § (1) bekezdésére kifejtette, a vételár nem a szabadpiacon kialkudható legmagasabb forgalmi érték lett, hanem nyomott ár. Ennek okaként kiemelte azt, hogy az értékbecslők nem tudtak bejutni az ingatlanba, mert a felperes nem volt jelen, továbbá, hogy az ingatlan használaton kívüli jellege, csak gazdasági célra használható, külterületi, a község központjától elég távol, 800-1.000 méterre fekszik, korábban kényszervágóhídnak használták. A sz. kereslet lakóépület építésére alkalmas vagy családi házas ingatlanok iránti, az ingatlan birtokának átadására a felperesi tulajdonos nem volt kész. Erre tekintettel az ingatlan lakottnak tekinthető, az ingatlan értékesítésére fedezeti jellege miatt kölcsöntartozás kielégítése érdekében került sor, egy érdeklődő volt csak az I. r. alperes, így a vételárat a legalacsonyabb kikiáltási áron a felek szerződésének megfelelően alakították ki. Megítélése szerint a II. r. alperes általi értékbecslési eljárásban sem állapítható meg jó erkölcsbe ütköző körülmény. A szakértői véleményben meghatározott 16.000.000,- Ft és a 3.420.000,- Ft vételár közötti különbség nem jó erkölcsbe ütköző, ha az ár a felek szerződésének megfelel. Az adó- és érték bizonyítvány kapcsán utalt arra, nem állapítható meg, azt a jegyző milyen módszerrel határozta meg. A bíróság az I. r. alperes viszontkeresetét alaposnak ítélte a szakértői véleményre és a Ptk. 98. §-ára alapítottan.

Az elsőfokú bíróság ítélete ellen a felperes terjesztett elő fellebbezést, amelyben elsődlegesen az elsőfokú ítélet megváltoztatását, és kereseti kérelmének helyt adást kérte, az I. rendű alperes viszontkeresetének elutasítása mellett. Másodlagosan az elsőfokú ítélet hatályon kívül helyezését indítványozta.

A tényállás szerint az elsőfokú bíróság elfogadta a perbeli igazságügyi szakértői véleményben foglalt forgalmi értéket, ezáltal az ingatlan forgalmi értékét 16.000.000,- Ft-ban állapította meg. Nem vette figyelembe az S.G.T. Kft. által készített, és a keresetlevélhez csatolt szakvéleményt, illetve a per során csatolt adó-, és értékbizonyítványokat, továbbá nem vette figyelembe a II. rendű alperes által készíttetett szakvéleményeket, és ezt nem indokolta. A perbeli igazságügyi ingatlanforgalmi szakértői véleménnyel szemben a Pp. 182. § (3) bekezdésében foglaltakra hivatkozott, álláspontja szerint a szakvélemény ellentmondásos, illetve ellentétben áll az egyéb szakértők véleményével. Az ellentétek feloldására indítványozta új szakértő kirendelését, azonban ezen indítványának az elsőfokú bíróság nem adott helyt, az elutasítást pedig nem indokolta. Nem adta indokát az elsőfokú bíróság annak sem, hogy a négy szakvélemény közül miért a perbeli szakvéleményt fogadta el, ezzel pedig megsértette a Pp. 221. § (1) bekezdésében foglalt indoklási kötelezettségét. Az adó-, és értékbizonyítvány a Pp. 195. § (1) bekezdése értelmében közhitelesen tanúsítja a benne foglalt adatokat, így a forgalmi értéket is. Téves tehát az az álláspont, hogy az adó-, és értékbizonyítvány csak egy tájékoztató jellegű irat, az ott meghatározott 43.833.000,- Ft-os forgalmi érték közokirati jelleggel igazolja a forgalmi értéket, és arra minimum megfelelő, hogy a perbeli igazságügyi ingatlanforgalmi szakértő szakvéleményével szemben kétséget ébresszen. 
Az elsőfokú bíróság téves jogértelmezése kapcsán a keresetleveléhez csatolt, az I. és II. r. alpereseknek megküldött leveleire utalt, melyek tartalmazzák, hogy az ingatlan forgalmi értékének mintegy 10%-át kitevő értéket feltűnően értékaránytalannak, a létrejött adásvételi szerződést pedig ezen okból érvénytelennek tartja, és kérte az eredeti állapot helyreállítását. Keresete 2. oldalának 6. bekezdésében pedig nyilatkozott, hogy ezeket a leveleket a szerződés megtámadásának tekinti. Mivel az elsőfokú bíróság jogi álláspontja szerint a felperes nem támadta meg az adásvételi szerződést, ezért ítéletének indoklásában nem is foglalkozott a feltűnő értékaránytalansággal, csupán a jó erkölcsbe ütközés kapcsán indokolta döntését. Az ítélet 6. oldalának utolsó bekezdéséből azonban kitűnik az az álláspont, hogy a rendelkezésre álló adatok szerint a szerződés értékaránytalan lehet, amit viszont pont azért nem kell vizsgálni, mert a megtámadást elmulasztotta. 
Megítélése szerint téves az a jogi álláspont, hogy saját felróható magatartása miatt nem hivatkozhat a másik fél jó erkölcsbe ütköző magatartására (Ptk. 4. § (4) bekezdése). Egyrészről a felek között korábban létrejött hitelszerződésben annak garanciájaként került kikötésre két értékbecslő bevonása, hogy az induló árverési vételár a tényleges forgalmi értékhez minél közelebb essen. Megjegyezte, a közjegyzői okirat szerint II. r. alperes részére 449 nap volt az értékesítés elvégzésére. Az a tény, hogy II. r. alperes betartotta a közjegyzői okiratban, illetve az egyéb rendeletekben írt árverési szabályokat, nem jelenti azt, hogy cselekménye nem lehet jó erkölcsbe ütköző. A Ptk. 200. § (2) bekezdésében meghatározott jogi kategóriának ugyanis pont az az előfeltétele, hogy a jó erkölcsbe ütköző magatartást tanúsító fél egyébként a jogszerűség látszata mellett jár el. Abban az esetben ugyanis, amennyiben a II. r. alperes eljárása nem felelt volna meg egyéb jogszabályoknak, úgy nem a Ptk. 200. § (2) bekezdése, hanem a Ptk.  200. § (1) bekezdése alapján lehetett volna a semmisséget kérni. Az adásvételi szerződést az abban meghatározott kiinduló árverési ár miatt tartotta jó erkölcsbe ütközőnek. A kiinduló árverési vételár 6.500.000,-Ft volt, az általa ténylegesen elfogadott ingatlan forgalmi értéknek csak alig a 20%-a. Megítélése szerint az jó erkölcsbe ütközik, hogy a pert megelőzően beszerzett magánszakértői véleménnyel és a perben csatolt adó-, és értékbizonyítvánnyal igazolt forgalmi értéknél ennyivel alacsonyabb volt a kiinduló vételár. A II. r. alperes érdekében eljáró Á. Zrt. még a saját üzletszabályzatához sem tartotta magát, csatolt üzletszabályzata ugyanis előírja, hogy az árverés tényét helyi lapban is meg kell jelentetni annak érdekében, hogy a potenciális vevőkörhöz is eljuthasson a felhívás. Ennek ellenére az árverésre akként került sor, hogy helyi lapban az árverést meg sem hirdették.

Az I. r. alperes fellebbezési ellenkérelmében az elsőfokú bíróság ítéletének helyben hagyását indítványozta.

A fellebbezés nem alapos.

Az elsőfokú bíróság a szükséges bizonyítást lefolytatta, annak alapján a tényállást helyesen állapította meg, az általa levont jogi következtetés is érdemben helytálló, azonban az általa kifejtett jogi indokokkal a másodfokú bíróság nem mindenben értett egyet.

A felperes helytállóan hivatkozott arra fellebbezésében, hogy a kereseti kérelmét a Pp. 121. §-ban foglaltaknak megfelelően terjesztette elő, a másodfokú bíróság is egyetértett azzal, hogy a szerződés megtámadása, mint kifejezésnek a kereseti kérelemben nem feltétlenül kell szerepelnie, a felperes kereseti kérelme tartalmazta a bíróság döntésére irányuló határozott kérelmeket a feltűnő értékaránytalanságra tekintettel az eredeti állapot helyre állítása, a földhivatali bejegyzések módosítása és ezek tűrése iránt.

Eltérő jogi álláspontja folytán így az elsőfokú bíróság a kereset elsődleges jogcíme körében döntését érdemben nem indokolta, és bár ennek ellenére az indítványozott szakértői bizonyítást lefolytatta, annak eredményét és a felperes új szakértő kirendelésére vonatkozó indítványa mellőzését nem indokolta. Tekintettel arra, hogy a kereset ezen jogcímen való elbírálása tekintetében is rendelkezésre álltak a bizonyítékok, így a másodfokú bíróság a szerződési vételár feltűnő aránytalanságára való felperesi hivatkozás kapcsán az alábbiakat fejti ki.

A szerződés érvénytelenségének feltűnő érték aránytalanság megállapítására való hivatkozása kapcsán a Legfelsőbb Bíróság Pk. 267. számú kollégiumi állásfoglalása ad iránymutatást a bíróságok számára. Az állásfoglalás szerint a bíróságnak vizsgálnia kell a szerződéskötés körülményeit, a szerződés egész tartalmát, a forgalmi viszonyokat, az ügylet jellegéből eredő sajátosságokat, a szolgáltatás ellenszolgáltatás meghatározásának módját. A feltűnő érték aránytalanság vizsgálatakor a szerződéskötéskori forgalmi érték és a szerződéses ár egymáshoz való viszonya vizsgálandó, annak mértéke meghatározása körében, hogy mi minősül feltűnően érték aránytalannak a szerződéskötés összes körülményének, lefolyásának vizsgálatával állapítható meg. A másodfokú bíróság megítélése szerint amennyiben a vételár a forgalmi érték felét sem éri el a feltűnő érték aránytalanság megállapításának helye lehet, mivel ez már jelentős eltérés a piaci értékviszonyoktól. A szerződés egyéb körülményei azonban indokolhatják, hogy még ez esetben sem, vagy akár alacsonyabb eltérés esetén is megállapítható legyen a feltűnő érték aránytalanság.

A bíróságnak először a szolgáltatás szerződéskötéskori forgalmi értékét kellett meghatároznia. Az elsőfokú bíróság helyt állóan rendelt el szakértői bizonyítást.
A másodfokú bíróság elsődlegesen annak kiemelését tartja szükségesnek, hogy a perben kirendelt F.T. szakvéleménye és annak kiegészítése nem tartalmazott ellentmondást, nem volt homályos és ellentétes egyéb szakértői véleményekkel, forgalmi érték levezetése érthető volt, véleményét összehasonlító adatokkal is indokolta. Egyrészt a pert megelőzően a felperes által készíttetett vélemény a fél előadásának minősül, másrészt az általa csatolt, a r.-i önkormányzat adó- és értékbizonyítványa - nevéből is következően - nem szakvélemény. Csupán megjegyzi a másodfokú bíróság ez utóbbi alaposságát az sem támasztotta alá, hogy az önkormányzat nyilatkozata szerint mind a 2008-as, mind a 2011-es ingatlan érték azonos. Ebből következően - és mivel a fent kifejtettek szerint a szakvélemény megalapozott volt - nem kellett volna a bíróságnak a Pp. 182. § (3) bekezdése szerint eljárnia.

A szakértő a fentiek szerint már kifejtett aggálytalan szakvéleményében az ingatlan árveréskori forgalmi értékét - összehasonlító adatokra is figyelemmel - 16.000.000,- Ft-ban állapította meg, a lakottságot 40%-os értékcsökkentőnek ítélte, így az ingatlan ki nem ürített állapotú forgalmi értékét 9.600.000,- Ft-ban állapította meg. A II. r. alperes által felkért ingatlanbecslők szerint az ingatlan forgalmi értéke 9.000.000,- illetve 8.000.000,- Ft volt. A lakott forgalmi értéket 4.950.000,- illetve 2.300.000,- Ft-ban állapították meg. A forgalmi értéknek azonban a vételártól való eltérése önmagában még nem teszi alapossá a feltűnő értékaránytalanságra való hivatkozást, ugyanis a bíróságnak vizsgálnia kell a szerződéskötés körülményeit, az ár meghatározás módját.
A másodfokú bíróság e körben elsősorban arra mutat rá, hogy a vételár az árverés útján történt értékesítésre tekintettel alakult ki, nem a szerződő felek - felperes és I. r. alperes - alkujának eredményeként. A II. r. alperes szerződéses jogával élve a felperes helyett - mivel nem élt a szerződés által biztosított jogával értékbecslő felkérését illetően - az általa felkért értékbecslők közel azonos forgalmi érték meghatározására figyelemmel alakította ki az árverési vételárat. A szerződés szerint - az ingatlan ki nem ürítése esetén - a legalacsonyabb eladási ár a két értékbecslésben megadott likvidációs értékek (6.300.000,- és 4.000.000,- Ft)   számtani átlagának 51,939 %-a, amely 2.674.858,- Ft volt. Ehhez képest a II. r. alperes az árverési kikiáltási árat 6.834.565,- Ft-ban jelölte meg, amely az értékbecslők által meghatározott magasabb likvidációs értékhez közelített. A perbeli szakértői vélemény likvidációs értéket nem tartalmazott, de az a lakott árnál (9.600.000,- Ft) magasabb, de nem éri el a forgalmi értéket (16.000.000,- Ft). A legalacsonyabb szerződés szerinti eladási ár ennek 51,939 % amely így a szakértői vélemény szerinti forgalmi értékére figyelemmel 6-7.000.000,- Ft lehetett volna. Ebből következően nem állapítható meg az, hogy a II. r. alperes által meghatározott, árverési induló vételár a piaci viszonyok által meghatározott forgalmi értékből a szerződéses rendelkezésnek megfelelően kialakított, és alkalmazható legalacsonyabb vételártól feltűnően eltért volna, a II. r. alperes által meghirdetett kiinduló árverési ár e körüli volt. Itt mutat rá a másodfokú bíróság, hogy a felperesi ingatlan értékesítésére árverés útján - ugyancsak szerződéses rendelkezés alapján - került sor, amely esetén a tényleges ár kialakulása szempontjából döntő jelentőségű, hogy az árat nem elsősorban a felek akarata, hanem az árverési piac keresleti-kínálati lehetőségei alakítják ki.
Vizsgálni kell továbbá a szerződést kötő felek külön igényét, sajátos érdekeltségét. A másodfokú bíróság e tekintetben azt emeli ki, az II. r. alperesnek érdeke fűződött a kölcsöntartozás mielőbbi megtérüléséhez, a felperes pedig a szerződés aláírásával hozzájárult, hogy nem fizetése esetén ez akár az ingatlana - amely a kölcsöntartozása fedezetéül szolgált - árverése útján a szerződésben meghatározott legalacsonyabb áron történő eladásához vezessen. A felperesi hivatkozás szerinti, az árverési vételárnak a forgalmi értékhez való viszonyítása nem reális, tekintettel arra, hogy az nem a felek megállapodásától, hanem a már fent említett piaci keresleti viszonyoktól függött. A II. r. alperes által kialakított induló vételár (6.834.565,- Ft) és a szakértő által megállapított lakott forgalmi érték (9.600.000,- Ft) között az ár eltérés 30 %-os volt, míg az értékbecslők által megállapított 8-9.000.000,- Ft és a szakértő által megállapított 16.000.000,- Ft forgalmi értékek között az ár eltérés 50 %-os volt. Ezen százalékos eltérések a feltűnő értékaránytalanság kimondását önmagukban nem alapozzák meg, mivel - és ezt a másodfokú bíróság ismételten hangsúlyozza - az ingatlan értékesítése árverés útján történt, és a tényleges vételárat az árverés szabályai (licitlépcsők) szerint a tényleges érdeklődés, érdeklődők száma, tétjei alakították ki. 
Mindezekre tekintettel a másodfokú bíróság megítélése szerint az árverési vételár és a forgalmi ár közötti különbség ellenére nem alapos a felperesnek a szerződés érvénytelenségére való hivatkozása feltűnő érték aránytalanság címén.

A másodfokú bíróság rámutat arra is, a felperesnek az árverés szabálytalanságára való hivatkozása az érvénytelenség kapcsán nem releváns, mivel az esetleges szabálytalanság - az emiatt elmaradó helyi érdeklődők a tényleges vételárat befolyásolhatták volna - a fent kifejtettek szerint kialakított kiinduló árverési árat nem érintette. Az esetleges nagyobb helyi érdeklődés elmaradása miatti magasabb vételártól való elesés nem a feltűnő érték aránytalanságra való hivatkozás körében értékelhető.

A másodfokú bíróság a szerződésnek a jó erkölcsbe ütközés miatti érvénytelenségére való felperesi hivatkozás kapcsán az elsőfokú bíróság által kifejtett indokokra utal. A fellebbezésben e körben kifejtettekre  megjegyzi, az árverési ár kialakítása, illetve maga az árverés nem ütközhet jó erkölcsbe, csupán az a szerződéses kikötés, amely az árverési ár kialakítását tartalmazza. Azon felperesi hivatkozás sem helytálló, hogy a II. r. alperes magatartása jó erkölcsbe ütközhet, még amennyiben be is tartotta a szerződési rendelkezéseket, ugyanis csak valamely szerződési kikötés ütközhet a jó erkölcsbe. Ugyanígy nem jó erkölcsbe ütközik, ha a szerződés alapján kialakítható induló árverési vételár eltér a felperes által felkért szakértő által megadott forgalmi értéktől, ez a fent kifejtettek szerint a feltűnő értékaránytalanság körében vizsgálandó. 

Mindezekre tekintettel a másodfokú bíróság az elsőfokú bíróság ítéletét a Pp. 253. § (2) bekezdése alapján helyben hagyta.

A másodfokú bíróság a fellebbezési eljárásban felmerült perköltség viseléséről a Pp. 78. § (1) bekezdése alapján rendelkezett, és kötelezte a felperest az alperesek részére a 32/2003. (VIII. 22.) IM rendelet 3. § (5) bekezdése alapján megállapított az I. r. alperes vonatkozásában Áfa-t is tartalmazó ügyvédi, illetve jogtanácsosi munkadíj megfizetésére. 

Budapest, 2012. február 1.

dr. Hímer Gabriella sk.
    a tanács elnöke	

     dr. Beró Katalin sk.						   dr. Miklós János sk.
              előadó bíró  						                bíró