A FŐVÁROSI TÖRVÉNYSZÉK
mint másodfokú bíróság
52.Pf.../2012/3.

	
	
	A Fővárosi Törvényszék mint másodfokú bíróság a dr. Kanta Tamás ügyvéd /... / által képviselt felperes neve/... / felperesnek, a személyesen eljárt I.r. alperes neve /... / I. r., és II.rendű alperes neve/.../ II. r., és a dr. Vörös Gábor /..../ ügyvéd által képviselt III.rendű alperes neve /..../ III. r. alperesek ellen tulajdonjog megállapítása és egyéb igények iránt indított perében a Pesti Központi Kerületi Bíróság 2012. április 25. napján kelt 35.P.../2011/17. számú ítélete ellen a felperes 18. sorszámon benyújtott fellebbezése folytán meghozta a következő 

	í t é l e t e t :

A másodfokú bíróság az elsőfokú bíróság ítéletét részben megváltoztatja, és az alpereseket annak tűrésére kötelezi, hogy a III. r. alperes 1/1 arányú tulajdonaként nyilvántartott, az ingatlan-nyilvántartásba Budapest .... hrsz. alatt felvett, (ingatlan címe) alatt található ingatlan ½ tulajdoni hányadára a felperes tulajdonjoga árverési vétel  jogcímén bejegyzésre kerüljön. 

Megkeresi a Budapesti 2. számú Körzeti Földhivatalt az elsőfokú bíróság útján, hogy az ingatlan-nyilvántartásban  .... hrsz. alatt nyilvántartott és természetben a (Ingatlan címe). szám alatt található ingatlan ½ hányada vonatkozásában a III. r. alperes III.rendű alperes neve ((III.r.alperes személyes adatai)) tulajdonjogát törölje, és arra a felperes felperes neve(felperes személyes adatai) tulajdonjogát árverési vétel jogcímén jegyezze be.

A felperes perköltségben marasztalása helyett az alpereseket kötelezi egyetemlegesen, hogy 15 napon belül fizessenek meg a felperesnek 524.875,-(ötszázhuszonnégyezer-nyolcszázhetvenöt) Ft elsőfokú perköltséget.

Egyebekben az elsőfokú ítéletet helybenhagyja.

Kötelezi az alpereseket egyetemlegesen, hogy 15 napon belül fizessenek meg a felperesnek 467.000,-(négyszázhatvanhétezer) Ft másodfokú perköltséget. 

Az ítélet ellen nincs helye fellebbezésnek. 
	
	I n d o k o l á s :

Az elsőfokú bíróság a keresetet elutasította. Kötelezte a felperest, hogy 15 nap alatt fizessen meg a III. r. alperesnek 155.000,-Ft perköltséget. 

Az ítélet indokolása szerint az I. és II. r. alperesek testvérek. A II. r. alperes mint eladó és az I. r. alperes mint vevő között 2007. április 19. napján adásvételi szerződés jött létre, mellyel az I. r. alperes megvásárolta a Budapest .... hrsz. alatt felvett, természetben a ... szám alatti ingatlan ½ tulajdoni hányadát a II. r. alperestől  tulajdonjog fenntartása mellett. Az ½ ingatlanhányad vételárát 9.000.000, Ft-ban határozták meg,  megfizetését az I. r. alperes a szerződés aláírásától számított 90 napon belül vállalta. A tulajdonjog fenntartással történő eladás ténye 2007. április 26. napján bejegyzést nyert a földhivatalnál. Az I. r. alperes a vételárat megfizette, a II. r. alperes 2007. április 19-én kelt nyilatkozatával hozzájárulását adta ahhoz, hogy az I. r. alperes tulajdonjoga vétel jogcímén bejegyzésre kerüljön, azonban a bejegyzési engedélyt a földhivatalhoz csak 2010. február 11-én nyújtották be. 2007. július 31-én (szakértő neve) önálló bírósági végrehajtó megkeresése alapján a II. r. alperes tulajdonában álló ½ tulajdoni hányadra végrehajtási jog, a 2009. január 22-én kelt határozattal pedig árverés kitűzése került bejegyzésre 2009. március 5-i árverési időponttal. A fenti időpontban megtartott árverésen a felperes 370.000,-Ft árverési előleget befizetett, és a legmagasabb ajánlatot tette az ingatlanhányadra, amelynek árverési vételára 4.250.000,-Ft volt. 2009. március 10-én az I. r. alperes nevében végrehajtási kifogás került előterjesztésre az árveréssel kapcsolatban arra hivatkozással, hogy az a tulajdoni hányad, amelyre a végrehajtó a II. r. alperessel szemben végrehajtási eljárásban ingatlanárverést szervezett, 2007. április 26. napja óta már nem a II. r. alperes tulajdonában áll. A Pesti Központi Kerületi Bíróság 2009. április 6-án kelt és szeptember 5-én jogerőre emelkedett végzésével a végrehajtási kifogást elutasította. A jogerős végzés a végrehajtóhoz 2010. április 13-án került megküldésre. A végrehajtó 2010. április 14-én felszólította a felperest, hogy 8 napon belül a vételár különbözetet, 3.880.000,-Ft-ot fizessen meg. A felperes 2010. május 7-én a végrehajtó felhívásának eleget tett. A Budapesti 3. számú Körzeti Földhivatal a 2010. február 11-én benyújtott bejegyzési engedély alapján 2010. május 4. napján kelt határozatával az I. r. alperes tulajdonjogát vétel jogcímén végrehajtási jogokkal, valamint az árverés kitűzése tényével terhelten bejegyezte. A végrehajtó a földhivatalhoz 2010. május 19-én érkezett megkeresésében az árverési jegyzőkönyv megküldésével kérte a felperes tulajdonjogának bejegyzését. A kérelmet a földhivatal elutasította arra hivatkozással, hogy az árverési jegyzőkönyvben feltüntetett II.rendű alperes neve, azaz a II. r. alperes adós az ingatlannak nem tulajdonosa. A végrehajtó 2010. június 2-án ismételten kérte a földhivataltól a felperes mint árverési vevő javára a tulajdonjog bejegyzését, a földhivatal a kérelmet ismételten elutasította. A jogorvoslati eljárásban a Fővárosi Földhivatal az elsőfokú határozatot helybenhagyta. A végrehajtó által kezdeményezett közigazgatási határozat bírósági felülvizsgálatára irányuló perben a Fővárosi Bíróság a végrehajtó mint felperes keresetét elutasította. Az I. r. alperes 2011. február 17-én az egész ingatlanra vonatkozóan adásvételi szerződést kötött a III. r. alperessel, a szerződésben rögzítették, hogy az ingatlant végrehajtási jog terheli. A III. r. alperes tulajdonjogát 2011. május 16-án jegyezte be a földhivatal. 

A felperes keresetében annak megállapítását kérte, hogy a III. r. alperes 1/1 arányban tulajdonában álló (ingatlan címe) alatt található, az ingatlan-nyilvántartásban Budapest .... hrsz. szám alatt felvett ingatlan ½ tulajdoni hányada vonatkozásában a felperes mint jóhiszemű árverési vevő tulajdonjogot szerzett. Kérte továbbá tulajdonjogának bejegyzése okán annak megállapítását, hogy a 2011. február 17-én kelt, I. és III. r. alperesek között ugyanezen ingatlanhányad vonatkozásában kötött adásvételi szerződés érvénytelen a nem tulajdonostól származó adásvétel okán. Kérte a felperes tulajdonjogának ingatlan-nyilvántartási átvezetését árverési vétel jogcímén, és az alpereseket az ingatlan-nyilvántartási bejegyzés tűrésére kérte kötelezni. Álláspontja szerint a felperes árverési vétel címén 2009. március 5. napján tulajdonjogot szerzett, függetlenül attól, hogy az árverési vételárat csak több mint egy évvel az árverés után egyenlítette ki. Ennek ugyanis az volt az oka, hogy az árverési vételár előlegen felüli része mindaddig nem kerülhetett megfizetésre, amíg a végrehajtási kifogást jogerősen el nem bírálta a bíróság. Hivatkozott arra is, hogy az I. r. alperes tulajdonszerzése sérti a Vht. 138.§ (6) bekezdésében foglaltakat. Az I. r. alperes a kereset elutasítását kérte. Vitatta, hogy a nevében előterjesztett végrehajtási kifogás tőle származott volna. A II. r. alperes a keresettel szemben védekezést nem terjesztett elő. A III. r. alperes szintén a kereset elutasítását kérte, figyelemmel arra, hogy 2009. március 5-én az ingatlan tulajdoni lapján szerepelt az I. r. alperes javára a tulajdonjog fenntartással történő eladás ténye, mint bejegyzés, ezért a felperes mint  árverési vevő akkor, amikor az árverési előleget letette, tisztában volt azzal, hogy az I. r. alperes lépéseket tett a tulajdoni hányad megvásárlására, azaz hogy egy függő jogi helyzet állt fenn, és emiatt a felperes nem szerezhet igénymentes tulajdonjogot. Hivatkozott arra is, hogy a felperes tulajdonjogának megszerzéséhez három feltételnek együttesen kellett volna fennállnia, nevezetesen csak az adós tulajdonát képező ingatlanra, a vételár kifizetésével és az árverési vétel ingatlannyilvántartási bejegyzésével szerezheti meg a tulajdonjogot. Ezzel szemben a felperes nem tulajdonostól, késedelmes vételár kifizetéssel és a tulajdonjogára irányuló bejegyzési kérelmek elutasításával az ingatlanra tulajdonjogot nem szerezhetett. Utalt arra is, hogy mivel az I. r. alperes vitatta, hogy végrehajtási kifogást terjesztett elő, összejátszás történhetett a felperes és a végrehajtó között azért, hogy az árverési vételárat a felperesnek hosszabb idő alatt kelljen megfizetnie.

Az elsőfokú bíróság a keresetet elutasította. Kifejtette, hogy az eldöntendő kérdés az volt, hogy az árverési vétel esetén mivel, milyen aktussal szerez az árverési vevő tulajdonjogot. A Ptk.120.§ (1) és az Inytv. 3.§ (2) bekezdésére utalással az volt az álláspontja, hogy a tulajdonjog ingatlanárverés esetén is az ingatlan-nyilvántartási bejegyzéssel száll át. A felperes tulajdonjogának ingatlan-nyilvántartási bejegyzésére nem került sor, így a felperes a tulajdonjogát alappal nem állíthatja. Az árverési vétel címén a tulajdonjog megszerzéséhez szükséges feltételek, a vételár teljes kifizetése és a végrehajtó megkeresése az ingatlannyilvántartási hatóság felé a bejegyzés érdekében 2010. május 11. napján teljesültek, ebben az időpontban azonban az adós már nem volt tulajdonos, ezért a felperes árverési vétel címén nem szerezhetett tulajdonjogot az ingatlanhányadon. 

Az ítélet ellen a felperes terjesztett elő fellebbezést, melyben elsődlegesen az ítélet hatályon kívül helyezését és azt kérte, hogy a másodfokú bíróság utasítsa az elsőfokú bíróságot a per újabb tárgyalására és újabb határozat hozatalára, másodlagosan pedig az elsőfokú ítélet megváltoztatásával a keresetnek történő helyt adást kért. Álláspontja szerint az I. és II. r. alpereseknek nem volt valóságos szerződési akaratuk az ingatlan ½ tulajdoni hányadának átruházására, a szerződést csak azért kötötték meg, hogy azt a végrehajtás alól kivonják, ezért szerződésük színlelt, érvénytelen és semmis, amelyre a felperes azért hivatkozhat, mert ez a semmis szerződés volt az, ami megakadályozta, hogy tulajdonjogát az ingatlan-nyilvántartásba bejegyezzék. Nyomatékosan hivatkozott arra, hogy az I. r. alperes 2010. február 11-én benyújtott tulajdonjog bejegyzési engedélye alapján tulajdonjogot bejegyezni nem lehetett volna, hanem azt el kellett volna utasítani, és az árverési vevő tulajdonjogát kellett volna bejegyezni. Ez azonban nem történt meg, és ezzel Vht.138.§ (6) bekezdésébe ütköző módon meghiúsult végrehajtás célja.  

Az I. és III. r. alperes fellebbezési ellenkérelme az elsőfokú ítélet helybenhagyására irányult, a II. r. alperes fellebbezési ellenkérelmet nem terjesztett elő. Az I. r. alperes előadta, hogy a II. r. alperessel kötött adásvételi szerződése nem volt fiktív, a vételárat 30 napon belül megfizette a II. r. részére, aki az összeget ingatlantulajdon vásárlására fordította. Megismételte azt az elsőfokú eljárás során tett előadását, hogy végrehajtási kifogást nem terjesztett elő. A III. r. alperes fellebbezési ellenkérelmében az elsőfokú ítélet helyes indokaira utalt. 

A fellebbezés túlnyomórészt alapos.

A másodfokú bíróság megállapította, hogy az elsőfokú bíróság tévedett, amikor a keresetet elutasította. Az eldöntendő kérdés – ahogy arra az elsőfokú bíróság is utalt az ítéletben – az volt, hogy árverési vétel esetén mivel, milyen aktussal szerez az árverési vevő tulajdonjogot. Az elsőfokú bíróság e körben azt az álláspontot foglalta el - utalva a Ptk.120.§ (1) bekezdésére és az 1997. évi CXLI. tv. (Inytv.) 3.§ (2) bekezdésére -, hogy a tulajdonjog megszerzése okirat alapján és nem a végrehajtó aktusával történik, azaz a tulajdonjog ingatlanárverés esetén is az ingatlan-nyilvántartási bejegyzéssel száll át. Tehát ahhoz, hogy az árverési vevő árverési vétel címén tulajdonjogot megszerezze, szükséges feltétel a vételár teljes kifizetése és az, hogy a végrehajtó megkeresse az ingatlanügyi hatóságot az árverés jogcímén történő tulajdonjog bejegyzése érdekében, ami a perbeli esetben csak 2010. május 11. napján teljesült, akkor, amikor az adós már nem volt tulajdonos. Ezért a felperes árverési vétel címén nem szerezhetett tulajdonjogot a perbeli ingatlanhányadon. Ezzel az állásponttal szemben az irányadó bírói gyakorlat szerint jóhiszeműen a tulajdonjogot árverés útján ingatlanra vonatkozóan is eredeti szerzésmóddal lehet megszerezni, azonban csak abban az esetben, ha az elárverezett ingatlan utolsó tulajdonosa valóban az adós volt, pontosabban az, aki ellen a végrehajtás e módjára sor került. Mivel az ingatlan árverési vevőjének tulajdonszerzése eredeti tulajdonszerzés, az adós és az árverési vevő között nem jön létre kötelmi jogviszony. A bírósági végrehajtás során nem az adós köt szerződést az árverési vevővel, hanem a jogszerzés olyan önálló, nem szerződésen alapuló jogcímen – az árverésen – alapszik, amelyet a végrehajtó bonyolít le, eljárási szabályait pedig a Vht. részletesen rendezi. Ebből az is következik, hogy a jóhiszemű szerző az érvényes árverés eredményeként válik tulajdonossá, azaz az ingatlan árverési vevője az árverés időpontjában szerzi meg az ingatlan tulajdonjogát, ami az árverési jegyzőkönyv kiállításával bekövetkezik. Az árverési vevő tulajdonjogát a földhivatal a jegyzőkönyv kiállításához képest csak egy későbbi időpontban, a végrehajtó megkeresése alapján jegyzi be, de a bejegyzés jogcíme nem valamilyen szerződés, hanem árverés. Azaz a Ptk. 117. §-ának (3) bekezdése az árverés útján történő ingatlant tulajdonszerzés esetére nem vonatkozik. Ezen az sem változtat, hogy az árverési vevő tulajdonszerzése nem feltétlen, illetőleg független a korábbi tulajdonostól, mint ingóárverés esetében, hanem a Ptk.117.§ (1) bekezdésében szabályozott – a származékos tulajdonszerzésre vonatkozó – rendelkezéshez hasonlóan tulajdonjoga csak az előző, a végrehajtást szenvedő adós tulajdonjogára tekintettel keletkezik, a tulajdonjog védelmét szolgálja ugyanis, hogy kizárólag az adós ingatlana kerülhessen elárverezésre, ez azonban az ingatlanra vonatkozó árverési tulajdonszerzést nem teszi származékos szerzéssé, és nem változtat azon sem, hogy az árverési vevő az árverés időpontjában szerzi meg az ingatlan tulajdonjogát. Ezt az álláspontot fogadta el a Kúria jogelődje, a Legfelsőbb Bíróság is több eseti döntésében is ( BH.2001.237, EBH.2011.2310, EBH. 2008.1862. számon közzétett eseti döntések). Mindebből az következik, hogy téves az elsőfokú bíróságnak az az álláspontja, hogy árverési vétel címén a tulajdonjog megszerzéséhez az árverési vevő tulajdonjogának ingatlan-nyilvántartásba történő bejegyzése is szükséges. Ténylegesen az árverési vevő az árverési jegyzőkönyv kiállításával az ingatlan tulajdonjogát megszerzi, azaz a perbeli esetben a felperes 2009. március 5-én, az árverés napján árverés jogcímén tulajdonosa lett a perbeli ingatlanhányadnak. 

Az ingatlan tulajdoni lapjára 2007. április 26. napján bejegyzést nyert a tulajdonjog fenntartással történő eladás ténye. Ez azonban nem változtatott azon, hogy az ingatlan tulajdonosa továbbra is a II. r. alperes maradt, ugyanis ingatlan átruházása esetén a Ptk. 117.§ (3) bekezdésében foglalt szabályra figyelemmel tulajdonosnak csak az tekinthető, akinek tulajdonjogát az ingatlan-nyilvántartásba bejegyezték, hiszen az adásvételi szerződéssel való tulajdonjog átruházásának - mivel ez az árverési vétellel ellentétben nem minősül eredeti szerzésnek - feltétele a konstitutív hatályú ingatlan-nyilvántartási bejegyzés. Enélkül az ingatlan vevője tulajdonjogára nem hivatkozhat azzal szemben, akinek javára a bejegyzett tulajdonos ellen indított végrehajtási eljárásban követelése kielégítése végett a végrehajtási jogot az ingatlan-nyilvántartásba bejegyezték. A perbeli esetben II. r. alperes mint eladó és az I. r. alperes mint vevő között 2007. április 12. napján jött létre adásvételi szerződés a II. r. alperes a tulajdonában álló ingatlanhányadra, de a bejegyzési engedélyt, amely alapján a földhivatal 2010. május 4-én bejegyezte az I. r. alperes tulajdonjogát, a földhivatalhoz csak 2010. február 11-én nyújtották be. A II. r. alperes mint adós tulajdonában álló ½ tulajdoni hányadra a végrehajtási jog 2007. július 31-én, az árverés kitűzése pedig 2009. március 5-i árverési időponttal a 2009. január 22-én kelt határozattal került bejegyzésre. Tehát mind a végrehajtási jog, mind az árverés kitűzése ingatlan-nyilvántartási bejegyzésének időpontjában, mind pedig akkor, amikor a kitűzött időpontban a végrehajtó az árverést lebonyolította, a végrehajtás alá vont ingatlanhányad tulajdonosa az adós volt, hiszen az alperesek által sem vitatottan az I. r. alperes  csak ezt követően nyújtotta be a földhivatalhoz a tulajdonjog bejegyzése iránti kérelmét. A végrehajtási jog és az árverés kitűzésének bejegyzésére a végrehajtó megkeresése alapján szabályos földhivatali eljárásban került sor, ezért az, hogy a felperes a meghirdetett árverésen részt vett és az árverés időpontjában az adós tulajdonában álló ingatlanhányadot megszerezte, nem tekinthető a részéről rosszhiszemű eljárásnak. Alaptalan a III. r. alperesnek az a hivatkozása, hogy azért mert a tulajdonjog fenntartással történő eladás ténye szerepelt az ingatlan tulajdoni lapján, ebből az következik, hogy a felperes nem szerezhetett igénymentes tulajdonjogot. Az I. r. alperes mint vevő tulajdonjoga az árverés időpontjáig nem került bejegyzésre, ennek ellenkezőjét az alperesek maguk sem állították, mint ahogy azt sem, hogy az árverés megtartására a Vht. szabályainak megsértésével került sor. Ezért ez az alperesi hivatkozás minden alapot nélkülöz. Alaptalan a hivatkozás azért is, mert a 109/1999.(XII.29.) FVM rendelet 32.§ (1),(2) és (3) bekezdése szerint a tulajdonjog fenntartással történt eladás tényét az eladott egész ingatlanra, egész tulajdoni illetőségre vagy ezek eszmei hányadára lehet feljegyezni. A feljegyzés hatálya azonos a szerződésen alapuló elidegenítési és terhelési tilalomra vonatkozó feljegyzés hatályával. A tulajdonjog megszerzésekor a vevő (jogutódja) tulajdonjogát az (1) bekezdés szerinti feljegyzés rangsorába kell bejegyezni. Ugyanakkor a Vht.136.§ (1) bekezdése kimondja, hogy az adós tulajdonában lévő ingatlant az ingatlan jellegére, művelési ágára, az ingatlant terhelő jogra vagy tilalomra, továbbá az ingatlanhoz kapcsolódó, az ingatlan nyilvántartásba feljegyzett tényre tekintet nélkül végrehajtás alá lehet vonni. Nem volt tehát jogszabályi akadálya annak, hogy a végrehajtó a végrehajtási jog bejegyeztetésével lefoglalja a perbeli ingatlanhányadot illetve, hogy a végrehajtó megtartsa az árverést.  

Fentiek alapján megállapítható, hogy a felperes, mint árverési vevő 2009. március 5. napján árverés jogcímén megszerezte a perbeli ingatlanhányad tulajdonjogát. A földhivatalhoz csak ezt követően, 2010. február 11. napján került benyújtásra az I. r. alperes javára szóló bejegyzési engedély. Tekintettel azonban arra, hogy erre az időpontra az ingatlanhányad tulajdonosa már a felperes volt, aki eredeti szerzéssel, mégpedig árveréssel az árverés napján, 2009. március 5-én megszerezte a tulajdonjogot, az I. r. alperes annak ellenére nem válhatott a ingatlanhányad tulajdonosává, hogy a földhivatal tulajdonjogát bejegyezte. Akadályát képezte az I. r. alperes tulajdonszerzésének a Vht.138.§ (6) bekezdése is, ami kimondja, hogy a lefoglalt ingatlanra vonatkozó jogot csak azzal a feltétellel lehet szerezni, hogy az a végrehajtást kérő végrehajtási jogát nem sérti és a végrehajtás célját nem hiúsítja meg. E rendelkezésből nem az következik, hogy a végrehajtási jog bejegyzésével és az ingatlan lefoglalásával az adós tulajdonjoga, elidegenítési vagy terhelési joga korlátozva lenne, a végrehajtási jog bejegyzését követően is lehetősége van arra, hogy az ingatlant megterhelje, vagy értékesítse, azonban a bejegyzés alapját képező szerződésben, és magában a bejegyzésben is fel kell tüntetni, hogy a vevő vagy meghatározott jog jogosultja végrehajtási joggal terhelt ingatlanon szerez jogot. Ennek megfelelően egy esetleges árverés sikeressége esetén a végrehajtás alól nem mentesülhet az ingatlan. Az I. r. alperes tulajdonjogát a földhivatal végrehajtási joggal és árverés kitűzésének a tényével jegyezte be. Abban az időpontban, amikor az I. r. alperes kérte, hogy a földhivatal tulajdonjogát jegyezze be az II. r. alperessel kötött adásvételi szerződés alapján, a felperes már eredeti szerzésmóddal, árverés jogcímén megszerezte az ingatlanhányadot, hiszen az nem vitás, hogy  amikor a végrehajtási jogot és az árverés kitűzését bejegyezte a földhivatal, akkor az e joggal és ténnyel terhelt  ingatlanhányad tulajdonosa valóban az adós volt, csakúgy, mint akkor,  amikor az árverést a végrehajtó megtartotta. A végrehajtó a földhivatalt az I. r. alperesi bejegyzési kérelem benyújtásakor még nem kereste meg a felperes tulajdonjogának árverés jogcímén történő bejegyzése érdekében, ez azonban nem változtat azon, hogy ténylegesen ekkor már 2009. március 5. napja óta a felperes volt az ingatlanhányad tulajdonosa, a földhivatal pedig az I. r. alperesi kérelem alapján a bejegyzést akként teljesítette, hogy az I. r. alperes tulajdonjogát végrehajtási joggal és árverés tényének a kitűzésével jegyezte be. Ez pedig a Vht. 138.§ (6) bekezdésében foglaltakra tekintettel azt jelenti, hogy a sikeres végrehajtás gátját képezi az I. r. alperesi tulajdonszerzésnek.

Mivel a fentiek alapján az kétséget kizáróan megállapítható, hogy az I. r. alperes nem szerezte meg a perbeli ingatlanhányad tulajdonjogát, e vonatkozásában érvényes adásvételi szerződést sem köthetett a III. r. alperessel, a Ptk.117.§ (1) bekezdése értelmében ugyanis az ingatlan tulajdonjogát szerződéssel csak a tulajdonostól lehet megszerezni. Ezért a III. r. alperes sem válhatott a teljes ingatlan tulajdonosává. Megjegyzi a másodfokú bíróság, hogy az I. r. és III. r. alperes adásvételi szerződésében is szerepel, hogy az ingatlanhányadot végrehajtási jog terheli, ezért a Vht. 138.§ (6) bekezdésében foglalt rendelkezés is akadályát képezi III. r. alperes tulajdonszerzésének a perbeli ingatlanhányadon, hiszen a III. r. alperes tisztában volt azzal, hogy az ingatlanhányadot a fenti joggal terhelten szerzi meg, a földhivatal már az I. r. alperes tulajdonjogát is ekként jegyezte be, és ez szerepel az I. r. és III. r. alperes által kötött adásvételi szerződésben is.  

Az I. r. alperesnek azon hivatkozására, hogy végrehajtási kifogást ténylegesen nem is terjesztett elő, rámutat a másodfokú bíróság, hogy a végrehajtási kifogás érdemben nem befolyásolja azt a tényt, hogy a felperes mint árverési vevő tulajdonjogot szerzett. A végrehajtási kifogás bíróság által történő elbírálása azt eredményezte, hogy a felperesnek a vételár fizetési kötelezettségének egy későbbi időpontban kellett eleget tenni, és tekintettel arra, hogy egyrészt utóbb ennek a felperes határidőben eleget tett, másrészt pedig tulajdonszerzése nem a teljes árverési vételár kifizetéséhez kötődik, az ügy érdemi elbírálása szempontjából ennek jelentősége nincs. Az, hogy az I. r. alperes nevében valaki azért terjesztett elő végrehajtási kifogást, hogy végrehajtó eljárása időben elhúzódhasson annak érdekében, hogy a felperesnek elég ideje legyen a teljes vételárat megszerezni, illetőleg hogy a felperes összejátszhatott a végrehajtóval, csak egyoldalú alperesi állítás vagy inkább feltételezés, amely semmilyen bizonyítékkal nincs alátámasztva. 

Mivel a felperes 2009. március 5-én megszerezte a perbeli ingatlanhányad tulajdonjogát, ezt követő időpontban sem az I., sem a III. r. alperes tulajdonjogának bejegyzésére nem volt alap, az I. r. és a III. r. alperes tulajdonszerzését a Vht.138.§ (6) bekezdése zárta ki, a III. r. alperes jogszerzését pedig ezen túl a Ptk.117.§ (1) bekezdése is. Ezért a másodfokú bíróság az Inytv.26.§ (8) és 30.§ (1) és (2) bekezdése alapján rendelkezett a felperes tulajdonjogának árverési vétel jogcímén történő bejegyzéséről, a III. r. alperes tulajdonjogának törléséről azzal, hogy az alperesek mindezt tűrni kötelesek. Kiemeli a másodfokú bíróság, hogy a III. r. alperes tulajdonjogának törlését az Inytv.5.§ (4) bekezdése sem zárja ki. E rendelkezés szerint az ingatlan-nyilvántartáson kívül jogot szerző személy, illetve az ingatlan-nyilvántartásból törölt jog vagy tény jogosultja nem érvényesítheti megszerzett jogát az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett, illetőleg az őt rangsorban megelőző jóhiszemű jogszerzővel szemben. A (3) bekezdés értelmében az ingatlan-nyilvántartási eljárásban jóhiszemű jogszerzőnek az minősül, aki az ingatlan-nyilvántartásban bízva, ellenérték fejében szerez jogot. A korában II. r. alperes tulajdonában álló ingatlanhányad tekintetében a III. r. alperes nem minősül jóhiszemű jogszerzőnek, mert tudomása volt a végrehajtási jogról, ami a fentebb kifejtettek szerint azt jelenti, hogy tudomásul vette azt, hogy a megszerzett tulajdonjogát esetlegesen el is veszítheti, azaz az ingatlan-nyilvántartás alapján nem bízhatott megalapozottan ennek ellenkezőjében. A felperes mint az ingatlan-nyilvántartáson kívül tulajdonjogot szerző személy tehát érvényesíthette a III. r. alperessel szemben a tulajdonjoga bejegyzésére irányuló igényét.

A felperesek fellebbezésükben azt is kérték, állapítsa meg a másodfokú bíróság, hogy az I. és II. r. alperes által kötött adásvételi szerződés színlelt, ezért semmis. A felperesnek azonban ilyen kereseti kérelme az elsőfokú eljárásban előterjesztve nem volt, keresetében csupán az I. és III. r. alperesek által kötött adásvételi szerződés érvénytelenségének a megállapítását kérte, ezért ez új keresetnek minősül, amely a fellebbezési eljárásban a Pp. 247. § (1) bekezdése alapján már nem terjeszthető elő. A felperes ugyan semmisségre hivatkozott, azonban az általa hivatkozott semmisségi ok kizárólag bizonyítási eljárás alapján lenne igazolható, ezért nem tartozik abba a körbe, amelyet az elsőfokú bíróságnak esetlegesen hivatalból is észlelni kellett volna.

A fentiekre tekintettel a másodfokú bíróság az elsőfokú bíróság ítéletét a Pp.253.§ (2) bekezdése alapján a rendelkező részben foglaltak szerint részben változtatta meg, a megváltoztatás azonban nem érintette azon kereseti kérelemnek az elutasítását, amellyel a felperes annak megállapítását kérte, hogy az I. és III. r. alperes által kötött adásvételi szerződés érvénytelen. A Legfelsőbb Bíróság 2/2010. (VI. 28.) PK. véleményében foglaltak szerint ugyanis szerződés érvénytelensége iránti megállapítás sikeres előterjesztésének kizárólag akkor van helye, ha fennállnak a Pp.123.§-ban meghatározott törvényi feltételek, vagyis ha a kért megállapítás a felperes jogainak az alperessel szemben való megóvása végett szükséges, és a jogviszony természeténél fogva vagy a kötelezettség lejárának hiányában, vagy valamely más okból teljesítést nem követelhet. E feltételek fennállásának hiányában a felperes köteles az érvénytelenség kiküszöbölését vagy valamilyen formában az érvénytelenség jogkövetkezményeinek levonását is kérni. A felperes e követelményt teljesítette, az érvénytelenség jogkövetkezményeként tulajdonjoga bejegyzését, a III. r. alperes tulajdonjogának törlését, az alpereseknek a bejegyzés tűrésére való kötelezését kérte, azaz teljesítést kért, ezért megállapításnak nem volt helye. E körben tehát a másodfokú bíróság az elsőfokú bíróság ítéletét helybenhagyta. 

A másodfokú ítélet következtében a felperes túlnyomórészt (az ügy érdemét tekintve teljes egészében) pernyertes lett, ezért az alperesek a Pp.78.§ (1) bekezdése alapján kötelesek megfizetni a részére az általuk lerótt illetékből és a 32/2003.(VIII. 22.) IM. rendelet 3.§ (2) bekezdése a/ pontja alapján megállapított ügyvédi munkadíjból álló elsőfokú perköltséget. 

A felperes a másodfokú eljárásban is túlnyomórészt pernyertes lett, ezért az alperesek a Pp.78.§ (1) bekezdése alapján kötelesek részére megfizetni a lerótt fellebbezési illetékből és a 32/2003.(VIII.22.) IM. rendelet 2.§ (1) bekezdés a/ pontja alapján megállapított ügyvédi munkadíjból álló másodfokú perköltséget. 

, 2013. február 21. 

        dr. Tóth Tibor s.k.
        a tanács elnöke     

dr. Szondyné dr. Csonka Györgyi s.k.                                                 dr. Tóth Szilveszter  s.k.
                   előadó bíró 						                            bíró

A kiadmány hiteléül: