A KÚRIA
mint felülvizsgálati bíróság

Pfv.VI.21.246/2012/5.szám

A Kúria dr. Sárközy Gergő ügyvéd által képviselt felperesnek a Dr. Darnói Ügyvédi Iroda ügyintéző: dr. Darnói Norbert ügyvéd által képviselt I. r. és jogtanácsos által képviselt II. r. alperesek ellen szerződés érvénytelenségének megállapítása iránt a Pesti Központi Kerületi Bíróságon 10.G.305.743/2009. számon folyamatban volt és a Fővárosi Törvényszék 1.Gf.75.800/2011/10. számú ítéletével befejezett perében a jogerős ítélet ellen a felperes által benyújtott felülvizsgálati kérelem folytán - tárgyaláson kívül - meghozta a következő 

í t é l e t e t :

A Kúria a jogerős ítéletet hatályában fenntartja. 

Kötelezi a felperest, hogy 15 napon belül fizessen meg az alpereseknek egyenként 70.000 - 70.000 (hetvenezer - hetvenezer) forint felülvizsgálati eljárási költséget. 

Az ítélet ellen felülvizsgálatnak nincs helye.

I n d o k o l á s :

A felperes 2007. február 28-án közjegyzői okiratba foglalt kölcsönszerződést és jelzálogszerződést kötött a II. r. alperessel. A folyósított 3.000.000 forint kölcsönt 120 hónap alatt, havi 25.000 forint törlesztő részlettel kellett visszafizetni, és ennek biztosítékául szolgált a felperes 1/1 tulajdonában lévő R. X/3 hrsz-ú külterületi 2155 m2 alapterületű ingatlan. A felperes fizetési kötelezettségének egyetlen részlettel sem tett eleget, ezért a II. r. alperes 2008. január 15-én felmondta a kölcsönszerződést, majd értesítette a felperest a jelzálogjogból történő kielégítési jog megnyíltáról. Az értesítést 2008. április 10-én a felperes üzletvezetője H. Á. átvette, ezt követően azonban valamennyi küldemény „nem kereste" jelzéssel érkezett vissza a II. r. alpereshez. H. Á.  üzletvezető megbízatása megszűnt 2008. június 30, az új képviselőtől 2008. július 7-én kapott teljeskörű meghatalmazás alapján H. Cs. kültag jár el.

A jelzálogszerződés 10. pontjában a felperes mint jelzálog kötelezett hozzájárult ahhoz, hogy a kielégítési jog megnyíltától számított 449 napon belül a bank bírósági végrehajtás mellőzésével maga értékesítse az ingatlant, a zálogkötelezett helyett és nevében eljárva az ingatlan tulajdonjogát átruházza. Szabályozták a legalacsonyabb eladási ár számítási módját oly módon, hogy mindketten jogosultak a bank hatályos értékbecslő listájáról egy - egy értékbecslőt kiválasztani. Amennyiben a zálogkötelezett határidőben nem teszi ezt meg, a bank által kiválasztott két értékbecslő véleményezi a jelzálogszerződés megkötését megelőzően, annak feltételeként a zálogkötelezett által előzetesen átadott értékbecslést, és határozza meg az ingatlan aktuális likvidációs értékét. A legalacsonyabb eladási ár az így meghatározott likvidációs értékek számtani átlagának 90 %-a. Amennyiben a zálogkötelezett kiürítési kötelezettségének nem tesz eleget, a legalacsonyabb eladási ár az előző összeg 57,71 %-a.

A jelzálogszerződésben hivatkozott előzetes becslést 2007. február 12-én készítette az A. Kft. Eszerint az ipari ingatlannak nevezett telken 180 m2 alapterületű, az 1960-as években kényszervágóhídnak épült üzem, technológiai helyiségek és iroda funkciójú épület található, melyet hosszabb ideje nem használnak, az épület első része közepes, üzemi része gyenge műszaki állagú. Az ingatlanon víz, villany, közművek csatlakozását a szolgáltatók díjfizetés elmaradása miatt megszüntették, a terület gondozatlan, használatbavétel előtt felújítás és közmű helyreállítás szükséges. Az ingatlan a belterület határán, a település központjától kb. 1 km-re, Pozsonytól 15 km távolságra fekszik az osztrák-szlovák-magyar határ mentén. Piaci értékét 9.300.000 forintra tette, II. likvid kategória megjelölésével. 

A felperes közreműködésének hiányában a II. r. alperes által kijelölt E. Kft. és az I. Kft. végezte el az alap értékbecslés felülvéleményezését, átlagos műszaki állapotot feltételezve, mivel az ingatlanba bejutni nem tudtak. 9.000.000 forint, illetve 8.100.000 forint aktuális forgalmi értéket határoztak meg 2008. júniusban, júliusban, és ez alapján 6.300.000, illetve 4.000.000 forint likvidációs értéket. A kettő számtani átlagának (5.150.000 forint) 90 %-a (4.635.000 forint), legalacsonyabb eladási ár tovább csökkentendő a szerződés 13. pont (3) bekezdése szerint 57,71 %-ra (2.674.858 forint), mert a felperes kiürítési kötelezettségének nem tett eleget.

Az értékesítéssel megbízott Á. Zrt. 2008. november 27-én tartott nyilvános árverésen értékesítette az ingatlant az ott megjelent egyetlen vevőnek, az I. r. alperesnek. A nem birtokbavehető ingatlan 6.834.565 forint kikiáltási ár mellett árlejtés, licitlépcsők alkalmazásával 3.420.000 forintért kelt el, és ilyen tartalommal 2008. december 9-én adásvételi szerződést is kötöttek a felek.

A felperes megbízásából 2009. júniusában értékbecslést végző S. Kft. a szerződéskötéskori forgalmi értéket 32.500.000 forintra tette. 

A felperes keresetében a 2008. december 9-i adásvételi szerződés érvénytelenségének megállapítását és eredeti állapot helyreállítását kérte a nyújtott szolgáltatások feltűnő aránytalansága, másodlagosan jóerkölcsbe ütközése okán. 

Az alperesek ellenkérelme a kereset elutasítására irányult. Az I. r. alperes viszontkeresetében a felperes kötelezését kérte az ingatlan birtokbabocsátására és használati díj megfizetésére. 

Az elsőfokú bíróság a keresetet elutasította és az I. r. alperes viszontkeresete alapján kötelezte a felperest, hogy a R. X/3 hrsz-ú ingatlant ingóságaitól kiürítve bocsássa az I. r. alperes birtokába és fizessen meg az I. r. alperesnek 2009. január 1-től a jogcím nélküli használat megszűnéséig havi 95.000 forint használati díjat. A felperes indítványára, az ellentmondás feloldására igazságügyi ingatlanforgalmi szakértői véleményt szerzett be, melyet - a felek indítványára tett kiegészítést követően - döntéséhez alapul elfogadott. Az elsőfokú bíróság arra az álláspontra helyezkedett a Ptk. 201. § (2) bekezdésére utalással, hogy a felperes nem támadta meg a szerződést feltűnő értékaránytalanság miatt, a szerződés által elérni kívánt célhoz pedig nem fűződik negatív társadalmi megítélés, ezért az nem ütközik jóerkölcsbe. A kényszer értékesítéshez nem a felperes kisemmizésének szándéka vezetett, hanem az a méltányolható II. r. alperesi érdek, hogy a nyújtott kölcsön megtérüljön. A felperes mulasztott a kölcsön visszafizetésével, és nem működött együtt az ingatlan legalacsonyabb kikiáltási vételárának meghatározásában, nem képviselte érdekeit, nem tette lehetővé, hogy az értékbecslők az ingatlanba bejussanak és birtokbavehető ingatlan kerüljön értékesítésre. Az árképzés a szerződésnek megfelelően történt, a felek megállapodása és a zálogtárgyak bírósági végrehajtáson kívüli értékesítésének szabályairól szóló 12/2003. (I.30.) Kormányrendelet szerint. Ennek megfelelően a vételár nem a szabad piacon kialkudható legmagasabb forgalmi érték, hanem nyomott ár. Megállapította a bíróság, hogy az igazságügyi szakértő által becsült 16.000.000 forint forgalmi értéket csökkentő tényezőként kell értékelni a kényszerértékesítést, azt, hogy egy vevő  jelent meg az árverésen, és az ingatlan nem volt birtokbavehető, mely tényezők motiválhatták I. r. alperest. A jegyző által kiállított adó- és értékbizonyítvány nem lehet irányadó a forgalmi értéknek a meghatározásánál, mert nem ismert annak kialakítási módszere. Az I. r. alperes viszontkeresetét a Ptk. 98. § alapján találta megalapozottnak, az igazságügyi szakértő által is reálisnak ítélt, módosított viszontkereset szerinti összegben. 

A felperes által benyújtott fellebbezés folytán eljárt másodfokú bíróság az elsőfokú bíróság ítéletét helybenhagyta, részben eltérő jogi indoklással. A Pp. 121. §-ba foglalt követelmények szerint előterjesztettnek tekintette a feltűnő értékaránytalanságon alapuló megtámadási keresetet is. A másodfokú bíróság elbírálta e keresetet a rendelkezésre állt bizonyítékok alapján, és megalapozatlannak találta. Megjegyezte, hogy a Legfelsőbb Bíróság PK. 267. számú kollégiumi állásfoglalása iránymutatást ad, melynek értelmében megállapítható a feltűnő értékaránytalanság, ha a vételár a forgalmi érték felét sem éri el. A szerződés egyéb körülményei azonban ennek ellenére indokolhatnak nagyobb eltérést. A tényleges forgalmi érték meghatározásánál a jogerős döntés elfogadta F. T. kirendelt igazságügyi szakértő által számított  16.000.000 forintot, mert a szakvélemény és annak kiegészítése nem tartalmazott ellentmondást, a forgalmi érték levezetése érthető volt, és összehasonlító adatokkal alátámasztott. Utalt arra, hogy a 2011-ben kiadott önkormányzati értékbecslés nem szakvélemény, az a felperes előadásának minősül. Tény, hogy az értékesítést megelőzően a II. r. alperes által felkért szakértők alacsonyabb  forgalmi értéket adtak: ebből kiindulva a legalacsonyabb eladási ár a szerződésben meghatározott módon, azaz a két felülvéleményezésben meghatározott likvidációs érték számtani átlagának 51,939 %-a azaz 2.674.858 forint a ki nem ürített állapotra tekintettel képzett ár. Mindezen számításhoz képest a II. r. alperes 6.834.565 forintban jelölte meg a legalacsonyabb eladási árat. 

A jogerős ítélet megállapította, hogy a szerződéses rendelkezéseknek megfelelően kialakított legalacsonyabb árverési induló vételár nem volt feltűnően aránytalan. Az értékesítés speciális típusára tekintettel pedig az árverési piac keresleti - kínálati lehetőségei alakították a tényleges árat, és nem a szabad piaci viszonyok áralku mechanizmusa. Egyébként is, a II. r. alperes által kialakított induló vételár és az igazságügyi szakértő által megállapított, nem birtokbavehető állapotú forgalmi érték között az eltérés 30 %, amely önmagában sem kirívó és nem alapoz meg érvénytelenséget. A másodfokú bíróság kiemelte, hogy a felperes keresete kapcsán kizárólag a megtámadás alapjául hivatkozott értékaránytalanság volt vizsgálható, az árverés esetleges szabálytalansága nem, mert a kialakított induló árverési árat az árverés lefolytatásától függetlenül kellett vizsgálni. Ezt meghaladóan helytállónak ítélte az elsőfokú ítélet érdemi döntését és kifejtett indokait.

A jogerős ítélet ellen a felperes nyújtott be felülvizsgálati kérelmet és elsősorban annak hatályon kívül helyezését, az elsőfokú bíróság új eljárás lefolytatására való utasítását kérte, másodlagos kereseti kérelmének helytadást és az I. r. alperes viszontkeresetének elutasítását. Elsősorban azt kifogásolta, hogy bizonyítási indítványa alapján nem rendelt ki új szakértőt az elsőfokú bíróság a perben rendelkezésre állt ingatlanforgalmi adatok  ellentmondásának feloldására. A rendelkezésre álló igazságügyi szakértői vélemény alapján is megállapítható feltűnő értékaránytalanság, mert a felülvéleménybeli értékhez képest 50 % az eltérés. A felperes által elfogadott, megrendelésére utóbb készített becslés szerinti értékhez képest oly nagy mértékű az eltérés, hogy az megalapozza az adásvételi szerződés jóerkölcsbe ütközését is. Sérült a Pp. 206. § (1) bekezdése, a 182. § (3) bekezdése és a 221. § (1) bekezdése, mert a jogerős döntés nem adta indokát a bizonyítási indítvány elutasításának és a polgármesteri hivatal igazolása figyelmen kívül hagyásának. 

Előadása szerint a szakvélemények, az adó- és értékbizonyítvány a forgalmi értéket 6.000.000 forinttól 43.000.000 forintig terjedő sávon belül határozták meg és az igazságügyi vélemény nem oldotta fel ezt az ellentmondást. A határmentitől  R.-től távolabb eső ingatlanok forgalmi adatai összehasonlításra nem lehetnek alkalmasak. Az adó- és értékbizonyítvány, mint közokirat viszont alkalmas lehet legalább is arra, hogy az igazságügyi szakértői véleménnyel szemben kételyt ébresszen. 

Leszögezte, hogy a II. r. alperes által alkalmazott árképzési mechanizmust nem vitatja, csak a kiinduló forgalmi érték meghatározást, amely a II. r. alperes által megbízott értékbecslők értékaránytalan adatain alapult. A zálogszerződés nem jogosította fel a zálogjogosultat arra, hogy a kiinduló értékesítési árat a tényleges forgalmi értéktől jelentősen eltérő mértékben határozza meg. 

A felperes azt is vitatta a jogerős döntés indoklásában, hogy a jelzálogszerződés és a kormányrendelet előírásainak betartása nem sérthet általánosan elfogadott értékítéletet. Álláspontja szerint a Ptk. 200. § (2) bekezdés megállapításának előfeltétele éppen az, hogy a jóerkölcsbe ütköző magatartást tanúsító fél egyébként a jogszerűség látszata mellett jár el. A perbeli értékesítésnél ez a helyzet állt elő, mert a kiinduló árverési ár, 8.500.000 forint a piaci érték 25 %-át sem éri el. Egy új eljárásban beszerzett újabb szakértő kirendelésével kell megállapítani, hogy ténylegesen mekkora a perbeli ingatlan forgalmi értéke. 

Az alperesek ellenkérelme a jogerős ítélet hatályában való fenntartására irányult.

A felülvizsgálati kérelem nem megalapozott.

A felperes keresetében azt az adásvételi szerződést támadta, mellyel 2008. december 9-én megszerezte a perbeli nem birtokbavehető ingatlan tulajdonjogát az I. r. alperes 3.420.000 forint vételárért. A tulajdonátruházás alapja a Ptk. 257. § (1) és (2) bekezdése és a 12/2003. (I.30) Kormányrendelet szabályai szerint 2008. november 27-én lefolytatott árverés volt. Az elsődleges kereset kapcsán azt kellett vizsgálni, hogy e jogszabályoknak és a jelzálogszerződés 12. 13. pontjában meghatározott árképzésnek megfelelően kialakított, 6.834.565 forint kikiáltási induló ár, mint ellenérték, hogyan viszonyul a szolgáltatás értékéhez. Az eljárt bíróságok helyesen értékelték nagyobb súllyal az értékesítés körülményeinél azt, hogy kölcsönszerződés biztosítékaként már a kielégítési jog megnyílta előtt megállapodtak a szerződő felek a zálogtárgy közös értékesítésében. Ezzel lehetővé tették, egyúttal vállalták is, hogy az ingatlan ellenértéke eltérhet a tényleges piaci értékviszonyoktól. A jelzálogszerződésbe beépített árképzési móddal  kívántak kellő garanciát nyújtani a szerződő felek érdekeinek védelmére. Nem volt vitatott, hogy a II. r. alperes e szabályozásnak megfelelően járt el. Az, hogy a 2008. április 9-i előzetes értesítés ellenére saját felróható magatartása miatt nem vett részt a felperes a közös értékesítésben, nem lehetett akadálya az értékesítésnek, mint ahogy az sem, hogy az ingatlant nem bocsátotta a zálogjogosult birtokába. A jelzálogszerződés 13. pontja és a Kormányrendelet 3. § (2) bekezdése ezt előírta: a zálogkötelezett köteles a jogosult számára lehetővé tenni, hogy a zálogtárgyat birtokba vegye és azon a zálogszerződés szerinti jogait gyakorolja. A zálogkötelezett köteles továbbá a jogosultat olyan helyzetbe hozni, hogy a zálogtárgyat a vele kötött megállapodásban, illetve az e rendeletbe foglaltak szerint értékesíthesse, és köteles tartózkodni minden olyan magatartástól, amely a jogosultat e jogainak gyakorlásában akadályozza.

A felperes által sem vitatott módon kiválasztott értékbecslők felülvéleményezték az A. Kft. által 2007. február 12-én készített értékelést, mely a kölcsönszerződéshez nyújtott fedezetet vizsgálta. A felperes az ebben meghatározott 9.300.000 forint piaci értéket és ebből képzett likvid II. kategóriának megfelelő 5.580.000 forint értéket elfogadta. A közös értékesítéshez meghatározandó legalacsonyabb eladási árat ehhez az értékhez közeli összegben határozta meg az E.  Kft. és az I. Kft. 2008. nyarán, értékelve a folyamatos használaton kívüli, elhanyagolt állapotot. E három becsléssel állt szemben a felperes megrendelésére 2009. júliusában készített, 32.500.000 forint forgalmi értéket meghatározó vélemény. A peradatok, a felek előadásaként minősülő vélemények ellentmondásosságára tekintettel rendelt ki igazságügyi szakértőt a bíróság. E vélemény, annak kiegészítését követően nem tette szükségessé a Pp. 182. § (3) bekezdésbe foglalt intézkedést. Tévesen hivatkozott a felperes a jogerős ítélet indoklási hiányosságára,mert a másodfokú bíróság részletesen kifejtette indokait (8. oldal második bekezdés) utalva arra, hogy a szakértő az elsőfokú eljárásban tett felperesi észrevételre részletesen nyilatkozott kiegészítő szakvéleményében. A szakértő kitért arra is, hogy a felperes által szolgáltatott S. Kft. értékelése nem tartalmazott a vizsgált ingatlanhoz hasonló összehasonlító ingatlan adásvételi adatokat. Az összehasonlításként alkalmazott összközműves, társasház építésre alkalmas telekár túlzó, és semmilyen tekintetben nem alkalmas a perbeli külterületi ingatlannal összevetésre. 

Az adó- és értékbizonyítvány tartalma azért nem indokolta újabb szakértői vélemény beszerzését, mert a perben lefolytatott bizonyítási eljárásra a Pp. rendelkezései az irányadók. A felperes által hivatkozott, az illetékekről szóló 1990 évi CXIII. törvény 101. §-a pedig az illetékkiszabási eljárás körében rendelkezik adó- és értékbizonyítványról,mely a fél által abban az eljárásban is vitatható. Bár a Pp. által követett szabad bizonyítás rendszere lehetővé teszi a peres felek számára a szakértői bizonyítással szemben egyéb, adott esetben köziratra való hivatkozást, a csatolt adó- és értékbizonyítvány, amely 2011. februári becsült értéket tartalmaz, akkori r.-i ingatlanárak figyelembevételével és közművesített területet jelöl,  - nem indokolta a felperes által indítványozott újabb igazságügyi szakértői vélemény beszerzését. Az eljárt bíróságok nem sértettek eljárási jogszabályt azzal, hogy mellőzték az erre irányuló felperesi indítványt. 

Nem állapítható meg a szerződés feltűnő értékaránytalansága a perbeli szakvélemény alapján sem, erre tévesen hivatkozott a felperes felülvizsgálati kérelmében. A Kormányrendelet 8. §-a által támasztott követelmény szerint a zálogtárgy értékesítése során a jogosult az adott helyzetben általában elvárható gondossággal köteles eljárni, ennek megfelelően a zálogtárgyat az értékesítési jogának keretei és az adott piaci körülmények között elérhető méltányos áron - a zálogkötelezett törvényes érdekeit is szem előtt tartva -  kell értékesítenie. E követelményeknek megfelelt a II. r. alperes eljárása, mert a kölcsönszerződéshez a felperes által is elfogadott becsült  (2007 február,  A. Kft becslése) 9.300.000 forint forgalmi értékhez és 5.580.000 forint likvidációs értékhez közel eső, 9.000.000 forint, illetve 8.100.000 forint felülvéleményező értékmeghatározásból, a jelzálogszerződésben meghatározott módon képezhető, nem birtokbavehető, legalacsonyabb eladási ár 2.674.858 forint lett volna. Ezzel szemben a II. r. alperes legalacsonyabb eladási árként ezt meghaladó összeget 6.834.565 forintot határozott meg. F. T. igazságügyi ingatlanforgalmi szakértő 16.000.000 forint forgalmi értékből kiindulva 40 % értékcsökkentő tényezőként vette figyelembe a birtokbabocsátás elmulasztását. Az ekként számított 9.600.000 forint forgalmi érték 30 %-al magasabb az induló árverési vételárnál, ami nem feltűnően aránytalan, és mindenképpen megfelel a Kormányrendelet a 8. § (1) bekezdésbe foglalt méltányos ár követelményének. Annál is inkább, mert a II. r. alperesnek is érdeke lett volna magasabb vételárat elérni, hiszen a kölcsönszerződésből eredő követelése sem térült meg. Az S Kft. összehasonlító adatok nélküli, kínálati 32.500.000 forint piaci érték meghatározását az egyéb peradatok sem támasztották alá. A tényleges kereslet hiányát jelezte az az értékelendő körülmény, hogy az árverésen egyetlen vevő tett vételi ajánlatot.

A Kúria álláspontja szerint nem törvénysértő a másodlagos keresetet elutasító jogerős döntés sem. A felperes állítása szerint azért ütközik a jóerkölcsbe a szerződés, mert a kiinduló árverési árhoz képest  négyszeres értéket képviselt a szolgáltatott ingatlan. A felperes tehát semmisségi okként az elsődleges kereseti tényállásban jelölt indokot hozta fel. Amellett, hogy ez a hivatkozás nem nyert bizonyítást, a Kúria kiemeli: amennyiben jogszabály nevesít egy érvénytelenségi okot, úgy jogorvoslatot az erre rendelt jogintézmény útján lehet érvényesíteni. Ha azonban a felperes a szerződés semmisségének a megállapítása iránti keresetében a jóerkölcsbe ütközés ténybeli alapjaként ugyanazon  körülményekre hivatkozik, amelyek önálló megtámadási kereset alapjául is szolgálnak - feltűnő aránytalanság - a szerződés érvénytelensége ezen a címen nem állapítható meg. A felperes többlettényállást nem jelölt meg. A hivatkozott okból a szerződés nem érvénytelen. 

A Kúria a kifejtettekre tekintettel a jogszabályoknak megfelelő jogerős ítéletet a Pp. 275. §-ának (3) bekezdése alapján hatályában fenntartotta a Pp. 274. §-ának (1) bekezdése szerint tárgyaláson kívül meghozott határozatával.

A felperes felülvizsgálati kérelme nem vezetett eredményre, ezért a Kúria a Pp. 270. § (1) bekezdése szerint alkalmazandó Pp. 78. § (1) bekezdése alapján kötelezte a felperest az alperesek felülvizsgálati eljárásával felmerült költségeinek a megfizetésére. Ennek összegét a 32/2003. (VIII.22.) IM rendelet 3. § (2) és (5) bekezdése alapján határozta meg azzal, hogy az az általános forgalmi adót is tartalmazza. 

Budapest, 2013. április 9.

Dr. Kollár Márta s.k. a tanács elnöke, Oroszné dr. Kerekes Anna s.k. előadó bíró, Dr. Puskás Péter s.k. bíró

                                   A kiadmány hiteléül:
                                   tisztviselő