Budai Központi Kerületi Bíróság
3.P. XI. 23678/2010/23.

A Budai Központi Kerületi Bíróság

a személyesen eljárt
I.rendű felperes neve(
I. r. 
I.rendű felperes nevené (.)
II. r. f e l p e r e s e k n e k – 

a  Ügyvédi Iroda, ügyintéző dr.  () ügyvéd által képviselt
 Társasház 
a l p e r e s e k   e l l e n                             

közgyűlési határozat érvénytelenségének megállapítása  iránt indított perében meghozta az alábbi

Í T É L E T E T:

A bíróság megállapítja, hogy az alperes társasház 2010. szeptember 8. napján tartott közgyűlésén elfogadott 8., 15. és 16. számú határozatok érvénytelenek.

Ezt meghaladóan a bíróság a keresetet elutasítja.

Kötelezi a bíróság a felpereseket egyetemlegesen, hogy fizessenek meg az alperesnek 15 nap alatt 50.000 (azaz ötvenezer) Ft perköltséget.

Kötelezi a bíróság a felpereseket egyetemlegesen 16.500 (azaz tizenhatezer-ötszáz) Ft, az alperest 4.500 (azaz négyezer-ötszáz) Ft megfizetésére az államnak külön felhívásra. 

Az ítélet ellen a kézbesítéstől számított 15 nap alatt a Fővárosi Törvényszékhez címzett, de jelen bíróságnál 3 példányban benyújtandó fellebbezésnek van helye.

A bíróság tájékoztatja a feleket, hogy a fellebbezés tárgyaláson kívüli elbírálását kérhetik.

Ha a fellebbezés csak a kamatfizetésre, a perköltség viselésére vagy összegére, illetve a meg nem fizetett illeték megfizetésére vonatkozik, a teljesítési határidővel kapcsolatos, vagy csak az ítélet indokolása ellen irányul, a másodfokú bíróság a fellebbezést tárgyaláson kívül bírálja el, azonban a fellebbező fél fellebbezésében kérheti tárgyalás megtartását.

I N D O K O L Á S	

A felperesek tulajdonostársak az alperes társasházban, tulajdonukban áll az ító okirat II.B.1. pontja alatt felvett, az ingatlan-nyilvántartásban város helyrajzi szám alatt nyilvántartott lakásingatlan, amelyhez a közös tulajdonból 48/200 tulajdoni hányad tartozik. 

Az alperes társasház három albetétből áll. A további két albetét a alperes neve. illetve annak tagja,  tulajdonában áll.

 A felperesek közgyűlés összehívását kérték a közös képviselőtől a tetőtér beépítése és a kémények karbantartása napirendi pontok megtárgyalására. 
Javasolták a társasház tetőterének beépítését, amely megvalósítására két módozatot ajánlottak.  Felajánlották továbbá két gépkocsi beállóhely kialakítását a  felőli betontámfal alapzata és a volt transzformátorház alap elbontása nélkül körülbelül 15 m2 területen.
A javaslat szerint a tetőtér beépítésre vonatkozó napirendi pont eredménytelensége esetén a kémények karbantartását a 24 % tulajdoni hányaduk szerint vállalják, de árólagosan a vállalkozó velük együtt történő kiválasztásával és felügyeletük mellett.
Javaslataik feltételéül szabták azonban, hogy a közös képviselet megszűnik.

A közös képviselő a 2010. augusztus 18. napján kelt meghívóval 2010. szeptember 8. napjára közgyűlést hívott össze, melyen a Kft. és tulajdonostársak jelentek meg. A közgyűlésen az alábbi határozatok születtek: 

A közgyűlés a 3. sz. határozattal úgy döntött, hogy a tetőteret nem kívánja beépíteni, ugyanakkor a tető felújítására további lépéseket kíván tenni és megerősíti valamennyi korábbi közgyűlés ezzel kapcsolatban hozott határozatát.

A tulajdonostársak a 4. sz. határozattal a felperesek gépkocsi beállókkal kapcsolatos határozati javaslatát elutasították.

5. sz. határozatával a közgyűlés a felperesek által a kémények karbantartásával kapcsolatban előterjesztett határozati javaslatot elutasította.

A 6. sz. határozattal a közgyűlés megerősítette a 2010. május 27-i közgyűlés 6. pontjában leírtakat, és a 2010. május 27-i közgyűlés 6. sz. határozatát. A 2010. május 27. napján  elfogadott 6. sz. határozattal a közgyűlés a kémények javítását határozta el, előírta, hogy a ársak 33.125 Ft-ot tulajdoni hányadaik arányában fizessenek be közös költség címén.

A 7. sz. határozattal a közgyűlés elfogadta és jóváhagyta a közös képviselő 2010. évi nyári beázásokkal kapcsolatos és a 30/2010. sz. levelében leírt intézkedéseit. Felszólította a befizetést nem teljesítő ársakat, hogy a rájuk eső 36.006 Ft összeget a társasházi közös költség számlára fizessék be.

A 8. sz. határozattal a közgyűlés a tető azbeszt tartalmával kapcsolatos közös képviselői intézkedéseket elfogadta. Támogatta, hogy további intézkedésig a padlásteret az azbesztveszély miatt csak különlegesen indokolt esetben, és csak a közös képviselő vagy meghatalmazott megbízottja jelenlétében lehet kinyitni, és ott tevékenységet végezni. Felszólította a ársakat, hogy az akkreditált laboratórium mérésének tulajdoni hányad szerint költségeit fizessék meg. A határozat szerint a felperesek által fizetendő összeg 24.000 Ft.

A 9. sz. határozattal a tulajdonostársak felhatalmazták a közös képviselőt, hogy a tető felújításának kérdésében forduljon közjegyzőhöz igazságügyi szakértő kirendelése iránti kérelemmel. Tudomásul vették, hogy az eljárás költségei a 250.000 Ft nagyságrendbe fognak esni. A közgyűlési határozat  meghatározta a szakértőhöz intézendő kérdéseket.

A 10. sz. határozattal a közgyűlés felhatalmazta a közös képviselőt, hogy a tető új meghibásodása és ebből eredő beázás esetén legfeljebb 100.000 Ft értékhatárig minden esetben külön felhatalmazás kérése nélkül eljárhasson a javítás érdekében. A javításról a közös képviselő haladéktalanul köteles tájékoztatni a tulajdonosokat és köteles azonnal bekérni a javítás költségét.

A 11. sz. határozattal a közgyűlés felhatalmazta a közös képviselőt, hogy kérjen be három árajánlatot az szmsz elkészítésére. Amennyiben a legkedvezőbb árajánlat összege nem haladja meg a 100.000 Ft-ot, úgy kérje a ársaktól a rájuk eső rész haladéktalan befizetését és rendelje meg az szmsz elkészítését. Ellenkező esetben a ársakhoz kell fordulnia.

A 12. sz. határozattal a közgyűlés felújítási alap képzéséről határozott. A határozat értelmében a felperesek a felújítási alapba havi 2.400 Ft-ot kötelesek fizetni.

A 13. sz. határozattal a közgyűlés jóváhagyta a közös képviselő ügyvédi iroda bevonására tett lépéseit. Előírta a ársaknak az ügyvédi iroda eddigi tevékenységének kifizetéséhez szükséges összeg, 400.000 Ft tulajdoni hányad szerinti megfizetését.

A 14. sz. hatلrozattal a kِzgyûlés felhatalmazta a  kِzِs képviselُt, hogy amint a tلrsashلz közösség számláján rendelkezésre áll a szükséges forrás, fizesse vissza a hitelezõ árs Kft. számára a 2009. évi költségek fedezésére nyújtott 81.204 Ft hitelt.

A 15. sz. határozattal a közgyûlés felhatalmazta a közös képviselõt, hogy a felperesekkel szemben a közös költség nemfizetése miatt ügyvédi iroda bevonásával a Tht. 30.§ szerint járjon el, és a hátralékba került okkal szemben érvényesítse a hátralékos közös költséggel kapcsolatos követelést.

A 16. sz. határozattal a közgyûlés felszólította a felpereseket közös költség tartozásuk megfizetésére. Ellenkezõ esetben felhatalmazták a közös képviselõt, hogy ügyvédi iroda bevonásával a Tht. 30.§ járjon el.

A felperesek keresetükben az alperes társasház 2010. szeptember 8. napján tartott közgyûlésén elfogadott 3. - 16. sz. határozatok érvénytelenségének megállapítását kérték. 

Elõadták, hogy az alperes a közgyûlés késedelmes kitûzésével és a napirendi pontok kibõvítésével megsértette a társasházi törvény 35.§ (2) bekezdését. A közgyûlés összehívására irányuló levelüket az alperes 2010. 5-én vette át, a közgyûlést azonban csak augusztus 25-én hívta össze szeptember 8. napjára. Az elhúzódó idõpont miatt a felperesek már nem voltak város, így a közgyûlésen nem tudtak részt venni. 

Hivatkoztak arra, hogy a törvény tiltja egyebek napirendi pont kitûzését. 

A 3. számú határozattal kapcsolatban elõadták, hogy a közgyûlés összehívását azért kezdeményezték, mert a tulajdonostársak részérõl folyamatos nyomás nehezedik rájuk arra vonatkozóan, hogy az általuk elképzelt és igényelt beruházásokat a felperesek finanszírozzák. A kerületben az építési szabályok folytán nincs akadálya annak, hogy a társasház tetõterének beépítése megtörténjen. Ez a felmerült problémákra megoldást jelentene, mert a kémény karbantartás és bélelés a beépítéssel egyidejûleg megtörténhet, a tetõ borítása és szigetelése megújul. A döntéssel a többségi tulajdonos igyekszik a felpereseket ellehetetleníteni, és olyan felújításokba kényszeríteni, amely felesleges pénzkidobással jár. Nem valós az alperes azon hivatkozása, hogy a födém és a tetõszerkezet ne bírná el a beépítést. A csatolt szakértõi vélemény is rögzíti, hogy a födém ép, és sehol nem olvasható, hogy az egész építmény szerkezetét át kellene építeni a beépítés alkalmával.

A 4. számú határozattal kapcsolatban hivatkoztak arra, hogy a korábban hozott határozat nem végrehajtható, az általuk árólagosan használt telekrészen ugyanis építkezni csak a hozzájárulásukkal lehet. A többségi tulajdonosok által felépíteni kívánt garázs pedig álláspontjuk szerint a rendes gazdálkodás körét meghaladó  kiadások közé tartozik, amelyek vállalásához a Tht. 38.§ (3) bekezdése értelmében a ársak egyhangú határozata szükséges.

A kémények karbantartására vonatkozó javaslatuk azt takarta, hogy a FÕKÉTÜSZ-tõl kérjen az alperes szakvéleményt a vonatkozásban, hogy melyik kémény állapota a legrosszabb, melyiket kell elõbb és melyiket kell késõbb felújítani. Nyilvánvaló, hogy a meglévõ tartalék kémények karbantartását késõbbre is lehet halasztani. A karbantartások területén létezik a sorrendiség és a pénzügyi-anyagi helyzethez való igazodás. Ajánlatuk szerint a saját lakásukhoz tartozó kémények karbantartását elvégeztetik, de nem kívánják a többi tulajdonos albetétéhez tartozó kémények felújításával kapcsolatos költségek 24 %-át kifizetni.

A 6. számú határozattal kapcsolatban elõadták, hogy a 2010. május 27-i közgyûlés határozatait, köztük a 6. sz. határozatot a bíróság elõtt megtámadták. Álláspontjuk szerint több árajánlat bekérése is elengedhetetlen, mivel eddigi tapasztalataik alapján az alperes által begyûjtött árajánlat túl magas.

A 7. számú határozattal álláspontjuk szerint olyan javításokat hagyott jóvá a közgyûlés, amelyekrõl a felpereseknek nincs tudomásuk, és nem tudnak meggyõzõdni annak szükségességérõl.

A 8. számú határozattal kapcsolatban hivatkoztak arra, hogy álláspontjuk szerint az akkreditált laboratóriumi mérések megrendelése elhamarkodott volt, és felesleges költségkiadást jelentett. Az elvégzett vizsgálati jegyzõkönyv ténymegállapításai nem támasztják alá az azonnali intézkedési kötelezettséget, sõt megállapításra került, hogy a helyszínen végzett mérés sehol sem mutatott ki egészségre veszélyes értékeket.

A 9. számú határozattal kapcsolatban azt sérelmezték, hogy a szakértõnek feltett kérdések olyan szerteágazóak, hogy nem valószínû, hogy az igazságügyi szakértõ minden kérdésre kimerítõen tud válaszolni. Félõ, hogy még újabb és újabb kirendelésekre fognak igényt tartani és kérnek további pénzeket.

A 10. számú határozattal kapcsolatban azt sérelmezték, hogy ezen döntés alapján bármikor ismét követelhetik tõlük a tetõ felújításának költségét a nélkül azonban, hogy felhasználásának szükségességérõl meg tudnának gyõzõdni.

A szervezeti - mûködési szabályzat készítésével egyáltalán nem tudnak egyetérteni, mivel a peres eljárásokban is azt kezdeményezik, hogy helyezzék hatályon kívül azokat a döntéseket, amelyekkel egy háromlakásos társasházat a társasházi törvény szerinti mûködésre köteleznek pusztán azért, mert ez szolgálja a többségi tulajdonos érdekét. Az alperesek nem tudnak olyan közgyûlési határozatot felmutatni, amelyben arról döntenek, hogy a társasházi törvényben meghatározott rendelkezéseket kívánják alkalmazni, így az egész eljárásuk a hivatkozott törvényi rendelkezésbe ütközik. A határozat azon rendelkezése, miszerint a nem fizetõ ársak a szervezeti - mûködési szabályzat hiányából fakadó valamennyi költség, kár, vagy bármely más negatív következmény viselésére kötelesek, súlyosan sérti a kisebbségi érdekeiket, mert ismét olyan költség megfizetésérõl rendelkeznek, amelyek szükségességét a felperesek erõsen vitatják és nem fogadják el.

A 12. számú határozattal kapcsolatban hivatkoztak arra, hogy annak célja, hogy a felpereseket fizetésre kényszerítse a többségi árs, õ pedig kedve szerint felhasználhassa a pénzt a nélkül, hogy ehhez bárkitõl jóváhagyást kellene kérnie. 

 A 13. számú határozattal kapcsolatban elõadták, hogy az ügyvédi iroda megbízásának indokait nem tudják elfogadni. A közös képviseletet ellátó alperes neve. tevékenységi körében szerepel az ingatlankezelés, amely megfelelõ szakmai képesítést feltételez ahhoz, hogy három  közötti ügyek rendezését saját jogán is elvégezze. A perrel kapcsolatos költségek viselésérõl való döntést egyébként is idõ elõttinek tartják, mivel a per még nem fejezõdött be. Amennyiben a társasházat kötelezné a bíróság a perköltség megfizetésére, úgy azon költségek viselésében a felperesek nem kívánnának részt venni. Ha viszont a társasház lenne a pernyertes, akkor ezeket a költségeket a vesztes félnek kellene megfizetni.

A 14. számú határozattal kapcsolatban elõadták, hogy érdekes elszámolási módot kellett alkalmazni ahhoz, hogy a kifizetés a számviteli törvénynek megfelelõ módon könyvelésre kerülhessen. Szükségesnek tartották az erre vonatkozó bizonylatok beszerzését.

A 15. és 16. számú határozatokkal kapcsolatban hivatkoztak arra, hogy a követeléseket nem tartják jogosnak és a határozatokat a bíróságon megtámadták.

Számtalan esetben kérték, hogy a munka megrendelése elõtt adjanak tájékoztatást, és a felperesek is nevezhessenek meg vállalkozókat, kérhessenek árajánlatokat. Erre azonban egyetlen alkalommal sem adtak a ársak lehetõséget. A felperesek nem betekintési jogosultságot szeretnének, hanem együttdöntési lehetõséget.

Az alperes a kereset elutasítását kérte.

A közgyûlés összehívásával kapcsolatban elõadta, hogy a közös képviselõ  5-én vette át a felperesek közgyûlés összehívására vonatkozó javaslatát, és  18-án, a megkeresést követõ 13. napon ki is küldte a meghívót a ársak részére. A Tht. 35.§ (2) bekezdésében írt 15 napos határidõ nem a közgyûlés megtartására, hanem annak összehívására vonatkozik. Amennyiben a közös képviselõ késedelmesen tesz eleget a közgyûlés összehívásra vonatkozó i kérésnek, ahhoz a Tht. nem kapcsol szankciót, hanem úgy rendelkezik, hogy ebben az esetben a 15 nap leteltét követõen egyéb személyek is jogosulttá válnak a közgyûlés összehívására.

A Tht. nem tartalmaz olyan rendelkezést, amely tiltaná, hogy a közös képviselõ a javasoltakon kívül más napirendi pontokat is megjelöljön a meghívóban. Az „egyebek” napirendi pontban határozat nem született.

A 3. számú határozattal kapcsolatban elõadta, hogy a tetõtér beépítése a rendes gazdálkodás körén kívül esõ beruházás lenne, amelyhez a ársak egyhangú határozata szükséges. A tetõtér beépítést a társasház szerkezete, állapota nem teszi lehetõvé, mivel a födém és a tartószerkezet azt nem bírná el. Gyakorlatilag az egész építmény szerkezetét át kellene építeni. Ezt a közjegyzõ által kirendelt igazságügyi szakértõi vélemény is alátámasztja. A határozatot indokolta még az is, hogy a munkálatok során egyedül a felperesek mélyföldszinti lakása maradna lakható, a felette lévõ földszinti lakások a födémcsere miatt az építkezés teljes ideje alatt lakhatatlanná válnának. 

A 4. számú határozattal kapcsolatban elõadta, hogy a felperesek alaptalanul hivatkoznak arra, hogy árólagosan használt területtel rendelkeznének, mely által a többi ársat árják tulajdonosi jogaik gyakorlásából. A felperesek a másik két ajdonostárs alapvetõ jogának gyakorlását zavaros ingatlancseréhez kötnék, ezt a többi árs nem fogadta el.

Az 5. számú határozattal kapcsolatban hivatkozott arra, hogy a tetõ és a kémények állapota katasztrofális, miként azt az idõközben elkészült igazságügyi szakértõi vélemény is megállapította. Ezért bármiféle sorrendiség kérdése alaptalan. A szakértõi véleményben foglaltak szerint a kémények felújítására egyszerre kell, hogy sor kerüljön. A  2010. május 27-i közgyûlésen a kéményekkel kapcsolatban elfogadott 6. sz. határozatot a felperesek egy másik perben megtámadták, a pert azonban elveszítették. A felperesek a lakásukhoz tartozó egy aktív és egy kötelezõ tartalék kémény közül az aktív kéményt a FÕKÉTÜSZ szabálytalan közremûködésével a közös tulajdon tárgyaitól elkülönítették, így annak díját maguk fizetik, míg a kötelezõ tartalék kémény díját továbbra is a társasház viseli.

A 7. számú határozat elfogadása a viharkárok miatti azonnali beavatkozás és kárelhárítás következtében volt szükséges. Mindkét földszinti lakásban történtek beázások, amelyek miatt több mint 100 pala pótlása, cseréje volt szükséges.

A 8. számú határozattal kapcsolatban elõadta, hogy a társasháznak semmi más eszköze nincs a felperessekkel szemben, mint a törvényes és szakértõi véleményekkel alátámasztott bizonyítás. Ennek leghitelesebb módja az akkreditált laboratóriummal végeztetett mérés. 
A jegyzõkönyvbõl az derül ki, hogy erõs légmozgás, illetve huzathatás esetén az azbesztrostok kiválását nem lehet kizárni, hiszen a palák felsõ cementrétege kopott, emiatt fokozott elõvigyázatosság szükséges, továbbá a padlástérben való tartózkodás nem javallott. Az azbeszt alkalmazása tiltott, megsemmisítése speciális eljárást igényel. Ha felmerül a gyanú, hogy az azbesztszennyezés olyan mértékû, ami veszélyes lehet, akkor a társasháznak törvény adta kötelezettsége eljárni annak kivizsgálása és megszüntetése érdekében. Súlyosan felelõtlen kijelentés, és az egészséget veszélyeztetõ hozzáállás a felperesek azon állítása, hogy a vizsgálat elhamarkodott és felesleges volt.

A 9. számú határozattal kapcsolatban hivatkozott arra, hogy a közjegyzõi kirendelésre készült szakértõi vélemény éppen a felperesek kifogásai és a problémák irányában mutatott magatartása miatt volt szükséges.

A 10. számú határozattal kapcsolatban elõadta, hogy egy nagyobb vihar miatti beázási kár gyors elhárítása nem függhet a felperesek kedvétõl, és negatív magatartásától. A kár elhárítása után a közös képviselõnek részletesen tájékoztatnia kell minden nostársat, továbbá a munkálatokat bizonylatokkal kell alátámasztani, amelyet a határozat is tartalmaz. A tetõszerkezet a Tht. 1.§-a értelmében közös tulajdon tárgyát képezi, így az erre irányuló bármelyik tevékenység egyértelmûen az egész épület, és ezáltal valamennyi tulajdonos érdekét szolgálná. 

A 11. számú határozattal kapcsolatban hivatkoztak a Fõvárosi Bíróság, mint másodfokú bíróság 53.Pf.633.344/2010/4. sz. ítéletére, amely megállapította, hogy a társasház a Tht. szabályai szerint mûködik. Ebben az esetben pedig a társasház kötelezettsége a szervezeti - mûködési szabályzat elfogadása. Az errõl szóló döntés tehát nyilvánvalóan nem ütközik jogszabályba és nem sértheti a felperesek kisebbségi érdekeit sem.

A 12. számú határozattal szemben a felperesek által megfogalmazott kifogás -amely szerint túl kicsi a felújítási alap havi összege- értelmezhetetlen, különösen annak a fényében, hogy a felperesek a társasház költségeibõl rájuk esõ részt nem fizették be. Minden fillér felhasználása árólag érvényes közgyûlési határozaton alapul. 

A már jogerõsen lezárt perek és a folyamatban lévõ két peres ügy, továbbá azon tény miatt, hogy a felperesek bármilyen társasházi eseményt azonnal jogi úton támadnak meg, elkerülhetetlen jogi szakértõ bevonása.

A alperes neve. tulajdonostársként ingyenesen látja el a közös képviselõi feladatokat. Elképesztõ a felperesek azon felvetése, hogy miközben õk semmilyen közös költséget nem fizetnek évek óta, még azt is elvárnák, hogy az ingyenesen ellátott feladatok mellett a közös képviselõ jogi szakértõt is ingyenesen biztosítson a társasház peres ügyeinek ellátására. Amennyiben a társasházat kötelezik bármilyen fizetésre, azért a ársak tulajdoni hányaduk arányában kötelesek helytállni.

A 14. számú határozattal kapcsolatban elõadta, hogy a ársak 2009-ben nem fizettek közös költséget, így a 2009. év valamennyi költségét, 81.204 Ft-ot a társasház és a alperes neve. között létrejött megállapodás értelmében a alperes neve. kölcsönözte a társasháznak. A alperes neve-nek a 2010. szeptember 8-i közgyûlés idõpontjában már nem állt fenn közös költség tartozása a társasházzal szemben, a ráesõ havi 5.880 Ft közös költséget 2010. évben a 2009. évre is visszamenõleg megfizette a társasház részére.

A felperesek még soha nem jelentkeztek azért, hogy bizonylatokat, számlákat részletesebben elemezni kívántak volna. Ahogyan eddig is, egyeztetést követõen továbbra is lehetõsége van bármely ársnak arra, hogy a közös képviselõ irodájában betekintsen a társasház irataiba. 

 A 15. és 16. számú határozatokkal kapcsolatban elõadta, hogy a társasház közgyûlésének határozatai alapján elõírt havi rendszeres fizetési kötelezettséget a bíróság jogerõs határozata hagyta helyben. A határozatok alapján kezdeményezte zálogjog bejegyzését, amelyet azonban a másodfokú ingatlanügyi hatóság elutasított azzal, hogy a határozat nem tartalmazza egyértelmûen a ársak azon szándékát, hogy jelzálogjog kerüljön bejegyzésre.

A felperesek a közös tulajdon hasznát élvezik, kötelezettségeiket viszont nem vállalják, azok teljesítését megtagadják. Az, hogy a közgyûlés a közösség érdekében a ársakat a közös költségek viselésére kötelezte, nem jelentheti a kisebbség érdekének a sérelmét, hiszen ez alapszabály, amelyet a felpereseknek el kell fogadniuk. 

A kereset kisebbrészt megalapozott.

A társasházakról szóló 2003. évi CXXXIII. törvény (a továbbiakban: Tht.) 42.§ (1) bekezdése értelmében ha a özgyûlés határozata jogszabály vagy az alapító okirat, illetõleg a szervezeti-mûködési szabályzat rendelkezését sérti, vagy a kisebbség jogos érdekeinek lényeges sérelmével jár, bármely tulajdonostárs keresettel kérheti a bíróságtól a határozat érvénytelenségének megállapítását a határozat meghozatalától számított 60 napon belül. 

A Tht. a közgyûlés idõpontjában hatályban volt 35.§ (2) bekezdése értelmében kötelezõ a közgyûlés összehívása, ha azt a tulajdoni hányad 1/10-ével rendelkezõ tulajdonostársak a napirend, az ok és a közgyûlési határozatra tett javaslat megjelölésével írásban kérték. Ha a kérést a közös képviselõ vagy az intézõbizottság elnöke legkésõbb tizenöt napon belül nem teljesíti, az ennek leteltét követõ nyolc napon belül a számvizsgáló bizottság, ennek elmulasztása esetén az összehívást kérõ tulajdonostársak vagy az általuk megbízott személy jogosult a közgyûlés összehívására.
   
 Osztotta a bíróság az alperes álláspontját a körben, hogy a Tht. 35.§ (2) bekezdésében meghatározott 15 napos határidõ nem a közgyûlés megtartásának idõpontjára, hanem összehívására vonatkozik. A közgyûlés összehívásakor, illetve megtartásakor hatályban volt törvényszöveg a közgyûlés megtartásának idõpontjára vonatkozóan nem tartalmaz rendelkezést. Egyezõen adták elõ a peres felek, hogy a közös képviselõ a felperesek közgyûlés összehívására irányuló kérését  5. napján vette át. A közös képviselõ a kérésnek eleget téve 2010. augusztus 18. napján, tehát a kérés kézhezvételétõl számított 13. napon a közgyûlést összehívta. A fentiekre tekintettel tehát a bíróság megállapította, hogy a közgyûlés a Tht. 35.§ (2) bekezdésében foglalt szabály megtartásával került összehívásra. 

Megjegyzi a bíróság, hogy helytálló az alperes álláspontja abban a körben is, hogy a határidõ elmulasztása esetén sem lenne megállapítható a közgyûlési határozatok érvénytelensége, hiszen a közgyûlés összehívása elmulasztásának jogkövetkezménye az, hogy azt más személyek, így a számvizsgáló bizottság vagy az összehívást kérõ ársak jogosultak összehívni, nem pedig a határozatok érvénytelensége.

Nem tiltja továbbá a jogszabály azt sem, hogy a ársak által kezdeményezett közgyûlésen az összehívást kérõ ársak által javasolt napirendeken kívül egyéb napirendi pontok is megtárgyalásra kerüljenek. Ennek indoka az, hogy a Tht. 35.§ (1) bekezdése értelmében a közös képviselõ szükség szerint jogosult közgyûlést összehívni. Ezért nem ütközik jogszabályba, hogy a közös képviselõ az általa szükségesnek vélt kérdések tárgyalását az amúgy is összehívásra kerülõ közgyûlés napirendi pontjai közé felvegye. 

A törvény nem tiltja „egyebek” napirendi pont kitûzését, csupán azt, hogy ezen napirendi pontban a tulajdonostársak határozatot hozzanak. 

Figyelemmel arra, hogy a felperesek által hivatkozott alaki érvénytelenségi ok nem áll fenn, a bíróság az egyes határozatok érvénytelenségét tartalmuk szerint vizsgálta.

A 3. sz. határozat vonatkozásában a bíróság nem látta megállapíthatónak a felperesek mint kisebbség jogos érdekeinek sérelmét. A ársak mérlegelési joga ugyanis, hogy a közös tulajdonú területek hasznosítása, esetleges értékesítése körében döntést hozzanak. Egyik tulajdonostárs sem kényszeríthetõ azonban olyan döntés meghozatalára, amely  álláspontja szerint a saját érdekeivel ellentétes.

Megjegyzi a bíróság, hogy a közgyûlési határozatokkal kapcsolatban a bíróságnak a Tht. 42.§-a értelmében árólag kasszációs jogköre van, azaz a támadott közgyûlési határozat érvénytelenségét megállapíthatja, azzal ellentétes tartalmú határozatot azonban nem hozhat. Ezért a bíróság a támadott határozat érvénytelenségének megállapítása esetén sem hozhat olyan határozatot, amely a felperesek javaslatát elfogadja a tulajdonostársak helyett. Tehát a határozat érvénytelenségének megállapítása esetén sem lenne elfogadottnak tekinthetõ a felperesek javaslata.

Megjegyzi továbbá a bíróság azt is, hogy a felperesek a javaslatuk elfogadásának feltételéül szabták, hogy a társasház Tht. szerinti mûködése megszüntetésre kerüljön. A felperesek kisebbségi érdeksérelmét nem alapozhatja meg az, hogy a többségi tulajdonostársak ezen feltételt nem kívánták elfogadni.

A 4. sz. határozattal a tulajdonostársak a felperesek által a gépkocsi beállók tekintetében elõterjesztett határozati javaslatot elutasították. A 2008. szeptember 26. napján tartott közgyûlésen elfogadott 5. sz. határozat három gépkocsi részére beálló létesítésérõl rendelkezik. A határozat értelmében a felperesek által jelenleg használt beálló megszûnik. A felperesek sem hivatkoztak arra, hogy ezen közgyûlési határozat érvénytelenségét a bíróság jogerõs ítéletében megállapította volna, ezért azt érvényesnek kell tekinteni. Mivel pedig a beállók kérdését a társasházban érvényes közgyûlési határozat rendezi, nem sérti a felperesek kisebbségi érdekeit attól eltérõ javaslatuk elutasítása. 

A társasház alapító okiratának II/A.II. pontja értelmében a kémények falazatai a társasház közös tulajdonában állnak. 
A  igazságügyi építész szakértõ által készített szakvélemény megállapította, hogy az összes kémény valamilyen irányba kissé elkezdett megdõlni. A kémények tetõ feletti részének újjáépítése mindenféleképpen szükséges, mert ezen a részen a téglák közötti habarcs, kötõanyag kipergett, kifagyott. A használatban lévõ és a tartalék kéményeknek ugyanolyan mûszaki állapotban kell lenniük, hiszen szükség esetén a tartalék kéményeken át kell biztosítani a lakások fûtését. A kémények helyreállítása nem tûr halasztást. 
Figyelemmel arra, hogy a kémények falazata az alapító okirat értelmében közös tulajdonban van, a Tht. 24.§ (1) bekezdése értelmében közös költségen kell megtörténnie azok szükséges karbantartásának, felújításának is. Ezért nem sért érdekeket a felperesek azon határozati javaslatának elutasítása, miszerint a használatukban álló kéményeket saját költségükön helyreállíttatják, a többi kémény tekintetében azonban a költségviselésben nem kívánnak részt venni. 
A szakértõi vélemény megállapította, hogy a kémények tetõ feletti részének újjáépítése szükséges, mivel azok igen rossz állapotban vannak. Erre tekintettel nem érdeksértõ a felperesek számára a 2010. május 27-i közgyûlés 6. sz. határozatának megerõsítése sem. Utal a bíróság arra, hogy a határozat érvénytelenségének megállapítása  iránt a felperesek által elõterjesztett keresetet a bíróság elutasította, ezért azt érvényesnek kell tekinteni. Erre tekintettel a határozattal elfogadott munkák és azok költsége már nem tehetõ jelen perben vitássá.

A 7. sz. határozattal kapcsolatban a felperesek sem vitatták azt, hogy a 2010. évi nyári esõzések alkalmával a tetõ beázott, ezt a tényt megerõsítette a tanúként meghallgatott dr.  is. Az alperes a munkák elvégzésérõl kiállított számlát az iratokhoz csatolta.
A tetõ beázása a fedélszék állapotát rontja, illetve az a tetõ alatt található lakások  károsodásához is vezethet. Erre tekintettel nem sérti a felperesek érdekeit az, hogy a közös képviselõ a tetõ megjavítása iránt intézkedett. A tetõjavítás költségét az alperes számlával és árajánlattal igazolta, annak eltúlzott voltát a felperesek sem állították. 

A 8. sz. határozattal a közgyûlés jóváhagyta a közös képviselõ azon tevékenységét, miszerint akkreditált laboratóriummal a tetõ azbeszt tartalma tekintetében méréseket végeztetett, felszólította a ársakat a 100.000 Ft költség tulajdoni hányad arányában történõ kifizetésére.
A bíróság osztotta a felperesek álláspontját abban a körben, hogy  a kiadás indokolatlan volt. A kirendelt igazságügyi szakértõ ugyanis megállapította, hogy a tetõfelfedés mûszaki állapota igen rossz, a fedés több helyen lyukas és több palatábla is kézzel elmozdítható. A csatlakozó bádogos szerkezetek nem biztosítják az elvárható vízzáró szintet, több helyen is beázik a tetõ. A tetõfedés alatt lévõ fedélszék állapota sem megfelelõ, a beázások miatt a faanyagú lécezés és tartószerkezet erõsen korhadt. 
Miután a szakvélemény értelmében a palafedés cseréje szükséges, a bíróság álláspontja szerint is indokolatlan kiadás volt a cserére érett pala azbeszt tartalmának vizsgálata. 
Az elkészült felmérés szerint a vizsgált területek légterében vett minták szervetlen szálló rost (azbesztrost) koncentrációja kevesebb, mint 0,01 rost/cm3 volt mind a négy minta esetén, amely a jogszabályban meghatározott határértéket nem haladja meg. Ezért indokolatlan a padlás lezárására vonatkozó határozati rendelkezés is. 

A 9. sz. határozattal a közgyûlés arról döntött, hogy a társasház igazságügyi szakértõ kirendelése iránti kérelemmel fordul az illetékes közjegyzõhöz.  Figyelemmel arra, hogy a felek között igen rossz a viszony, közöttük több per is van folyamatban, a bíróság nem találta érdeksértõnek a határozatot. A felperesek érdeke is, hogy a társasház állapotát igazságügyi szakértõ felmérje, meghatározza a legsürgõsebben elvégzendõ felújítási munkálatokat. A felek közötti vitás kérdések csökkentéséhez vezethet, ha a pártatlan, közjegyzõ által kirendelt független igazságügyi szakértõ a ház állapotát felméri és meghatározza, hogy melyek azok a munkák, amelyek elvégzése szükséges a társasház állagának megóvásához. A szakértõi vélemény a felek között folyamatban lévõ perekben a bizonyítás eszközéül szolgálhat.

A 10. sz. határozat tekintetében ugyancsak nem látta a bíróság megállapíthatónak a felperesek kisebbségi érdeksérelmét. A tetõ a kirendelt igazságügyi szakértõ véleménye alapján is igen rossz állapotban van, az beázik. Nem várható el a tetõ alatt elhelyezkedõ lakások tulajdonosaitól, hogy tûrjék azt, hogy a lakásukban kár következzen be amiatt, hogy a tetõ felújítása tárgyában meghozandó határozat a közgyûlés összehívásának Tht.-ban írt alaki követelményeinek betartása miatt késedelmet szenved. 
A bíróság megítélése szerint a 100.000 Ft értékhatár nem tekinthetõ eltúlzottnak. Utal a bíróság arra is, hogy közgyûlési határozat hiányában amennyiben a tulajdonostársak a közös képviselõ felszólítására a javítás díját nem fizetik meg, úgy a költség megfizetése iránt indított perben a társasházat terheli annak bizonyítása, hogy az elvégzett munka szükséges volt a tetõ beázásnak megakadályozása érdekében.

A 11. sz. határozattal a közgyûlés a szervezeti - mûködési szabályzat elkészítésérõl döntött. Mint azt a Fõvárosi Bíróság 53.Pf. 633.344/2010./4. sz. ítéletében  megállapította, az alperes társasház szervezetére és mûködésére a Tht. rendelkezéseit kell alkalmazni. A Tht. szerint mûködõ társasháznak pedig szmsz-t kell alkotnia, ezért a határozat a felperesek érdekét nem sértheti.

A 12. sz. határozat felújítási alap képzésérõl határozott. Ezen határozat sem sérti a felperesek érdekeit. Közjegyzõ által kirendelt szakértõ megállapítása alapján a társasház rossz állapotban van, azon számos felújítási munka elvégzése szükséges. A felújítási alap éppen az ilyen munkák fedezetének megteremtésére hivatott. A felújítási alap felperesekre esõ havi 2.400 Ft mértéke pedig nem tekinthetõ eltúlzottnak, az a felperesek részére nagyobb anyagi megterheléssel nem jár.

A 13. sz. határozattal kapcsolatban utal a bíróság arra, hogy a felek között számos per van folyamatban közgyûlési határozatok érvénytelenségének megلllapيtلsa  iránt. Annak ellenére, hogy a közös képviselõ ingatlankezeléssel foglalkozik, nem várható el tõle, hogy e számos perben a társasház képviseletét ellássa. A társasház kezelés ugyanis elsõsorban a társasház fenntartásával járó gyakorlati problémák megoldását jelenti, és nem a szokásosnál nagyobb mértékben elõforduló jogi problémák, perek kezelését. 
Az ügyvédi munkadíj pedig olyan kiadás, amelyet a ársak tulajdoni hányaduk arányában kötelesek viselni. Amennyiben a felperesek, mint ársak a társasház ellen pert indítanak, pernyertességük esetén is viselniük kell a társasházat terhelõ perköltség tulajdoni hányaduk arányában rájuk esõ részét.

A 14. sz. határozattal kapcsolatban az alperes csatolta a társasház 2009. évi elszámolását, amely alapján megállapítható volt, hogy a társasháznak mindösszesen 81.204 Ft összegû kiadása keletkezett, amely a alperes neve.  tulajdonostárs által teljesített befizetésbõl került kiegyenlítésre.. Megállapítható volt az elszámolás alapján az is, hogy a társasház bevétele a 2009. évben nulla forint volt. Igazolta továbbá az alperes azt is, hogy a alperes neve. a rá esõ 2009. évi közös költséget 2010. évben a társasház részére megfizette. Ily módon a alperes neve. terhére a társasház jogalap nélkül gazdagodna, ha az általa kétszeresen megfizetett 81.204 Ft nem kerülne visszafizetésre.

A 15. sz. és 16. sz. határozatokkal a közgyûlés felhatalmazta a közös képviselõt arra, hogy a felperesekkel szemben a közös költség nem fizetése miatt járjon el a Tht. 30.§-a szerint. 

A Tht. 30. § (1) bekezdése értelmében a közgyûlés a határozatával a legalább hat hónapnak megfelelõ közös költség összegének befizetésével hátralékba került tulajdonostárs külön tulajdonának és a hozzá tartozó közös tulajdoni hányadának jelzálogjoggal való megterhelését rendelheti el a hátralék megfizetésének biztosítékául.

A Tht. 31. § szerint a közös képviselõ vagy az intézõbizottság elnöke a hátralékos tulajdonostárs külön tulajdonának és a hozzá tartozó közös tulajdoni hányadának jelzáloggal való megterhelését - a közgyûlés összehívása nélkül - akkor rendelheti el, ha erre õt a szervezeti-mûködési szabályzat felhatalmazza.
   
A Tht. 30.§-a értelmében a jelzálogjog bejegyzését a közgyûlés határozatának kell elrendelnie. A közös képviselõ az albetét jelzáloggal való megterhelését a szervezeti - mûködési szabályzat felhatalmazása esetén rendelheti el. Az alperes társasháznak szervezeti - mûködési szabályzata nincs, így kizárólag a közgyûlés dönthet  jelzálogjog bejegyzésérõl.

A 15. és 16. sz. határozatok azonbana jelzálogjog bejegyzésére vonatkozó konkrét közgyûlési döntést nem tartalmaznak. Nincs továbbá megjelölve az sem, hogy a felpereseknek milyen összeg erejéig áll fenn közös költség tartozása a társasházzal szemben, így a perben nem volt vizsgálható az, hogy a felpereseknek ténylegesen fennáll- e olyan összegû tartozása, mint amilyen összeg erejéig a jelzálogjog bejegyzésre kerül. A határozatok tehát lényegében egy biankó felhatalmazást adnak a közös képviselõnek zálogjog bejegyzésére, amely azonban azon túl, hogy jogszabályellenes, a felperesek érdekeit is sérti.

A fentiekre tekintettel a bíróság a 15. és 16. számú határozatok érvénytelenségét megállapította.

A bíróság a perköltség viselése felõl a Pp. 81.§ (1) bekezdése alapján határozott. 

A 14 támadott határozatból a bíróság 3 határozat érvénytelenségét állapította meg, így az alperes tiszta pernyertessége 8/14. A felperesek tehát a Pp. 81.§ (1) bekezdése értelmében ilyen arányban kِötelesek az alperes perrel felmerült köِltségét megfizetni, amely az alperest képviselő ügyvéd munkadíjából áll. Ennek összegét a bíróság a 32/2003. (VIII. 22.) IM rendelet 3.§ (3) bekezdése alapján az elvégzett munkával arányban állapította meg.

A felek ugyancsak pervesztességük árányában kötelesek a 6/1986. (VI. 26.) IM rendelet 13.§ (2) bekezdése alapján megfizetni a felperesek illetékfeljegyzési joga folytán le nem rótt illetéket az Államnak külön felhívásra.

Az ítélet elleni fellebbezés lehetőségét a Pp. 233.§ (1) bekezdése biztosítja.

Budapest, 2012. április 3.
								. Pap Eszter
             								         bíró