A KÚRIA
mint felülvizsgálati bíróság

Pfv.III.20.571/2013/10.szám

A Kúria a dr. Kocsisné László Ildikó ügyvéd által képviselt felperesnek a dr. Mydlonné dr. Isépy Eszter ügyvéd által képviselt I.r., a dr. Tomcsányi Tamás ügyvéd által képviselt II.r. alperes ellen felmondás jogellenességének megállapítása és más iránt indított perében a Fővárosi Bíróság előtt 17.G.42.174/2010. szám alatt megindított és másodfokon a Fővárosi Ítélőtábla 8.Pf.21.055/2012/5. számú ítéletével befejezett perében a jogerős ítélet ellen a felperes részéről 24. sorszám alatt benyújtott felülvizsgálati kérelem folytán a 2013. november 20. napján megtartott tárgyaláson meghozta a következő 

í t é l e t e t:

A Kúria a jogerős ítéletet hatályában fenntartja.

Kötelezi a felperest, hogy 15 napon belül fizessen meg az I.r. alperesnek 50.000 (ötvenezer) forint felülvizsgálati költséget és térítsen meg külön felhívásra az államnak 2.000.000 (kettőmillió) forint felülvizsgálati eljárási illetéket.

Ez ellen az ítélet ellen felülvizsgálatnak nincs helye.

I n d o k o l á s

A felperes 1994 júniusa óta - jogutódként - bérelte a ... szám alatti, földszinti 62 m2 alapterületű üzlethelyiséget, amelyet pizzériaként üzemeltetett. Az üzlethelyiség tulajdonosa az I.r. alperes, aki 2009. május 4-én kelt levelével a bérleti szerződést egy éves felmondási idővel, cserehelyiség biztosítása nélkül 2010. május 31-ére az 1993. évi LXXVIII. törvény (Ltv.) 43. §-ának (1) bekezdése alapján felmondta és felszólította a felperest, hogy a helyiséget kiürítve, rendeltetésszerű használatra alkalmas állapotban, legkésőbb 2010. június 15-éig adja át.
A felperes és a Zrt. között 2010. április 14-én egyeztetésre került sor, amelyről készült jegyzőkönyvben a felperes az I.r. alperes felmondását jogszerűnek ismerte el és nyilatkozatával tudomásul vette, hogy jogviszonya a felmondás következtében 2010. május 31-én megszűnik. Az I.r. alperes tájékoztatta a felperest arról, hogy a bérleti jogviszony meghosszabbítására nincs lehetőség, mert a helyiséget is magába foglaló épülettel kapcsolatban az önkormányzat más jellegű hasznosítási elképzelésekkel bír, illetve tájékoztatta arról is, hogy az általa az építési szabályoknak megfelelően elvégzett és számlával igazolt felújítások ellenértéke beszámítására jogosult, amennyiben a beszámításra irányuló kérelmének a tulajdonosi és elidegenítési bizottság helyt ad.
Az I.r. alperes 2010. április 23-án a felperest arról értesítette, hogy a tulajdonában álló F. 10. szám alatti ingatlan, a V. 36. szám alatti műemlékingatlan - ebben található a felperesi bérlemény -, valamint a Sz. 15. szám alatti műemlékingatlan együtt történő értékesítése céljából pályázat kiírásáról döntött. Közölte a felperessel, hogy az Ltv. 58. §-a alapján a bérlőt elővásárlási jog illeti meg, a minimális eladási ár 5.218.779.000 forint, amely összegben vételi ajánlatot tehet. Felhívta, hogy nyilatkozzon a tekintetben, hogy kíván-e az elővásárlási jogával élni a teljes műemlék épületegyüttes tekintetében, és tájékoztatta arról, hogy a műemlékingatlanok pályázati egységet képeznek, ezért megvásárlásukra csak együttesen tehető vételi ajánlat, amelyre 30 napos határidőt biztosított. A felperes a felhívásra nyilatkozatot nem tett.

A felperes 2010. május 25-én nyújtotta be a keresetét a bírósághoz, a módosított keresetében a 2010. május 31. napjára szóló felmondás jogellenességének megállapítását kérte, és arra hivatkozott, hogy az I.r. alperes a felmondással az elővásárlási jogától akarta megfosztani. Állította, hogy a korábbi - egyébként hatálytalanított -, 2007. május 15-i felmondást követően 2008. június 3-án kérelmet nyújtott be a bérleti jogviszony fenntartása iránt, amelyre az I.r. alperes 30 napon belül nem válaszolt, ezért úgy kell tekinteni, hogy a bérbeadó a jogviszony fenntartásához hozzájárult. Hivatkozott arra, hogy a bérleményben 6.700.000 forint értékben beruházást végzett, a bérleti díjban kompenzációra nem került sor. Jogellenesnek minősítette az I.r. alperes eljárását, amikor az egész épületegyüttesre ajánlotta fel az ingatlan megvásárlását annak ellenére, hogy a felperesnek, mint bérlőnek csak az általa bérelt bérlemény tekintetében áll fenn elővásárlási joga, ezért álláspontja szerint az I.r. alperes eljárása a Ptk. 5. §-ának (1) bekezdésébe ütközik. Kérte annak a megállapítását, hogy az I.r. és II.r. alperes között létrejött adásvételi szerződés hatálytalan a felperessel szemben. Bejelentette, hogy a saját bérleményének tulajdonjogát meg kívánja vásárolni 20.000.000 forint összegű vételáron, amelybe beszámítaná az általa elvégzett beruházás értékét. Arra az esetre, ha ezt az ajánlatot az I.r. alperes elfogadja, és az adásvételi szerződés létrejön, kérte a felperes tulajdonjogának bejegyzését, a II.r. alperest ezek tűrésére kérte kötelezni.

Az alperesek a kereset elutasítását kérték. Az I.r. alperes arra hivatkozott, hogy a felmondása jogszerű volt, 2010. május 31-én a bérleti jogviszony megszűnt, és ezzel a felperes, mint bérlő elővásárlási joga megszűnt. Az adásvétel tárgya az egész ingatlanegyüttes volt, ezért erre a felperes elővásárlási jogot nem gyakorolhatott, illetve az ingatlan műemlékvédelem alatt áll, ezért a felperes elővásárlási jogára az Ltv. nem alkalmazható.
A II.r. alperes arra hivatkozott, hogy a felperes bérleti jogviszonya megszűnt, ezért az adásvételi szerződés hatálytalanságának a megállapítását nem kérheti, így a kereshetőségi joga nem áll fenn.

Az elsőfokú bíróság ítéletével a keresetet elutasította. Megállapította, hogy az I.r. alperes felmondása megfelelt az Ltv. 43. §-a (1) bekezdésében foglaltaknak, a felperes és az I.r. alperes közötti bérleti jogviszony 2010. május 31-én megszűnt. A felperes által hivatkozott Ltv. 89. §-át nem látta alkalmazhatónak, mert nincs olyan bérbeadói hozzájárulást igénylő kérdés, amely esetében ez alkalmazható lenne, arra is figyelemmel, hogy a 2007. évi felmondást hatálytalannak tekintette. Az elővásárlási joggal kapcsolatos hivatkozását azért találta alaptalannak, mert az I.r. alperes értékesítési ajánlatot tett a pályázat kiírását megelőzően a felmondási idejét töltő felperesnek, aki azonban 2010. május 31-ig nem élt ezzel a jogával, ekkor a bérleti jogviszonya megszűnt, ezt követően az I.r. alperest már nem terhelte további kötelezettség. Megállapította, hogy az I.r. alperes visszaélésszerű joggyakorlását nem lehetett megállapítani, ilyen magatartást a felperes nem bizonyított.

A felperes fellebbezése folytán eljárt másodfokú bíróság az elsőfokú ítéletet helybenhagyta. Megállapította, hogy az elsőfokú bíróság a bizonyítási eljárást a per eldöntéséhez szükséges mértékben lefolytatta, a tényállást a rendelkezésre álló bizonyítékokból helyesen állapította meg és annak alapján helytálló érdemi döntést hozott. A kifejtett indokaival mindenben egyetértett. Rámutatott arra, hogy az elsőfokú bíróság helyesen állapította meg, hogy az I.r. alperes 2009. május 4-én kelt felmondása megfelelt az Ltv. 43. §-ának (1) bekezdésében foglaltaknak, amelynek következtében a felperes és az I.r. alperes közötti bérleti jogviszony 2010. május 31-én megszűnt. Helytállóan jutott arra a következtetésre is, hogy a bérlőnek a bérleti jogviszonya megszűntéig elővásárlási joga állt fenn, addig az I.r. alperes az ajánlatát megtette, a felperes azonban a megadott határidőben sem elfogadó nyilatkozatot, sem eltérő ajánlatot nem tett. Alaptalanul hivatkozott a felperes arra, hogy az I.r. alperes a jogszabályban biztosított jogát rendeltetésellenesen gyakorolta akkor, amikor az épületegyüttes, mint dologösszesség megvásárlására tett ajánlatot. A 2/2009. (VI.24.) PK vélemény alapján abban az esetben, ha a tulajdonos az elővásárlási joggal terhelt dolgot mással együtt oszthatatlan szolgáltatásként, azaz dologösszességként kívánja értékesíteni, a teljes dologösszességre is gyakorolható az elővásárlási jog. Ha az elővásárlásra jogosult kizárólag arra a dologra nézve tesz elfogadó nyilatkozatot, amelyre az elővásárlási joga vonatkozik, akkor ez a PK vélemény 9. pontjának b) alpontja szerint új ajánlatnak minősül, ezért közte és a tulajdonos között a szerződés csak akkor jön létre, ha ajánlatát a tulajdonos elfogadja. Megegyezés hiányában akkor jön létre az elővásárlásra jogosult és a tulajdonos között az adásvételi szerződés kizárólag arra a dologra nézve, amelyre az elővásárlási jog vonatkozik, ha a dologösszességként való értékesítés a Ptk. 5. § (1) bekezdésében foglalt tilalomba ütközik. A jogszabály nem zárja ki azt, hogy a tulajdonos az elővásárlási joggal terhelt dolgot más dologgal együtt értékesítse, erre a Ptk. 200. §-ának (1) bekezdése ad számára lehetőséget. Az adott esetben az önkormányzati rendeletben foglalt eljárási rendnek megfelelően tett ajánlatot az I.r. alperes a pályázat kiírását megelőzően, az elővásárlási joggal terhelt dolognak más dologgal együtt, oszthatatlanként való értékesítése önmagában nem jelenti az elővásárlási jog jogosultjának kijátszását. Visszaélésszerű joggyakorlás az alperesek terhére a rendelkezésre álló peradatok alapján nem állapítható meg. A szerződés felbontása idejében a felperes bérleti jogviszonya már megszűnt, az utólagos felbontásnak a jogvita mikénti eldöntésére nincs kihatása. Alaptalanul hivatkozott a felperes a fellebbezésében arra, hogy halasztó hatályú keresetet indított, mert nincs olyan jogszabályi rendelkezés, amely a nyilatkozattételre nyitva álló határidő meghosszabbítását eredményező, halasztó hatályú keresetindításra adna lehetőséget, a felperes keresete 2010. május 25-én, az április 23-án kelt ajánlatban foglalt 30 napon túl került benyújtásra, s az a felmondás jogellenességének megállapítására irányult, és az eltérő ajánlatát a felperes csak a per során tette.

A jogerős ítélet ellen a felperes nyújtott be felülvizsgálati kérelmet és abban elsődlegesen a hatályon kívül helyezését és a jogszabályoknak megfelelő új határozat meghozatalát, másodlagosan pedig a bíróság új eljárásra és új határozat hozatalára utasítását kérte. Kérte az illeték és a perköltség mérséklését, mert álláspontja szerint azok túlzott összegben kerültek megállapításra. A felperes álláspontja szerint az I.r. alperes a Ptk. 5. § (1) bekezdésének a tilalmába ütköző módon gyakorolta az értékesítést, a keresete benyújtásának pedig halasztó hatálya van, tehát mindaddig fennáll a bérleti jogviszonya, illetve megilleti az elővásárlási joga, amíg annak ellenkezőjét a bíróság jogerős ítéletével meg nem állapítja. Arra is figyelemmel, hogy a II.r. alperes tulajdonjoga az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzésre nem került, függő jogi helyzet alakult ki. A felperes a vételi ajánlatát az elsőfokú eljárás során megtette, azonban ezzel a bíróságok nem foglalkoztak, ennek jogi indokát sem adták, amikor ez a joga éppen a bírósági eljárásban gyakorolható. Mindkét bíróságot mulasztás terheli, mert nem oktatták ki a felperest, és nem hívták fel a figyelmét arra, hogy a megváltozott jogi helyzetben milyen bizonyítás terheli, illetve a szakértői bizonyítási indítványának nem adtak helyt. Álláspontja szerint helyes jogértelmezés alapján az elővásárlásra jogosult felperes csak abban az esetben tudta volna a jogát gyakorolni, ha a bíróság megállapítja, hogy a dologösszességként való értékesítés az adott esetben az elővásárlási jogot meghiúsító módon rosszhiszemű, tisztességtelen. Arról is tájékoztatni kellett volna a felperest abban az előzetes kérdésben, hogy a bérleti jogviszony megszűnt-e, vagy sem, mert a felperest ez esetben kártérítés illeti meg a beruházásaira. Az ügyvédi munkadíj és az illeték is túlzott mértékben került megállapításra.

Az I.r. alperes felülvizsgálati ellenkérelmében a jogerős ítélet hatályban tartását kérte, egyben bejelentette, hogy a felperesi cég ellen kényszer végelszámolás van folyamatban, és a végelszámoló 2013. július 4-én átadta a helyiséget az I.r. alperesnek.
A II.r. alperes írásban nem nyújtott be felülvizsgálati ellenkérelmet.

A Pp. 270. §-ának (2) bekezdése alapján a Kúria azt vizsgálta, hogy a jogerős ítélet a felülvizsgálati kérelemben megjelölt okokból jogszabálysértő-e.

Tény, hogy a felperes 1994. óta volt bérlője az I.r. alperes tulajdonában álló üzlethelyiségnek, a bérleti szerződés határozatlan idejű volt, és a bérbeadó ezt a bérleti szerződést 2009. május 4-én, egy éves felmondási határidővel, 2010. május 31. napjára felmondta indokolás nélkül. Az I.r. alperes az ingatlanegységet együttesen kívánta értékesíteni, amelynek része volt a perbeli üzlethelyiség és 2010. április 23-án az I.r. alperes a felperesnek jogszabályon alapuló elővásárlási joga alapján vételi ajánlatot küldött. Annak van jelentősége, hogy erre elfogadó nyilatkozatot nem tett a felperes, de azt sem közölte, hogy él az elővásárlási jogával az üzlethelyiségre, amelyre az megillette, vagyis semmilyen nyilatkozatot nem tett. Lényeges, hogy az említett ajánlatnak megfelelő tartalommal - ez jogilag a II.r. alperes vételi ajánlata lehetett, s ezt kellett közölni az I.r. alperesnek a felperessel - 2010. szeptember 13-án az alperesek egymással adásvételi szerződést kötöttek. E lényeges tények alapján a felperes több kereseti kérelméről hozott jogerős ítélet a jogszabályoknak megfelelő.

A bíróságnak azt kellett eldöntenie, hogy jogszerű volt-e a felmondás, annak alapján megszűnt-e a bérleti szerződés, illetőleg azt, hogy jogszabálysértő módon nem élhetett-e az elővásárlási jogával a felperes.
A bérbeadó I.r. alperes cserehelyiség biztosítása, felmondási ok, és indokolás nélkül felmondhatta a felperesnek fennálló határozatlan idejű helyiségbérleti szerződését. Ez a felmondás azért volt jogszerű, mert biztosította az előírt minimálisan egy éves felmondási határidőt. A felmondási határidő leteltével, 2010. május 31-jével a felperes bérleti jogviszonya a jogszabály erejénél fogva megszűnt. Az nem lehetett vitás, hogy a helyiséget bérlő felperest elővásárlási jog illette meg a bérleményre, addig, ameddig a szerződése fennállt,amíg a bérleti szerződése meg nem szűnt.
Rámutat a Kúria arra, hogy bármilyen, az elővásárlási joggal kapcsolatos vitától függetlenül kell megítélni a felmondás jogszerűségét és ehhez képest a szerződés megszűnésének jogszerűségét. Ebből következően alaptalanok voltak a felperesnek azok a keresetei, amelyekben vitatta ezek jogszerűségét, vagyis a felmondás érvényes, jogszerű volt és mint ilyen a szerződést jogszerűen szüntette meg. A jogviszony jogszerű megszüntetésétől független ugyanis az a kérdés, hogy az értékesítés miként történt, annak kapcsán megsértették, kijátszották-e a felperest valóban megillető elővásárlási jogot. Ezt ugyanis annak a további - a perben később előterjesztett - kereseti kérelemnek az alapján kell megítélni, amely szerint az alperesek szerződése hatálytalan az üzlethelyiség tekintetében a felperessel szemben. Ennek megítélésében annak van jelentősége, hogy a felperesnek 2010. május 31-ig volt elővásárlási joga, mégpedig a bérleményére. Ebből két dolog következik; egyfelől az, hogy a bérleményre vonatkozó ajánlatot (II.r. alperes) az I.r. alperesnek vele közölni kellett, másfelől pedig az, hogy azt követően ilyen kötelezettség már az I.r. alperest nem terhelte. Tény, hogy az I.r. alperes dologösszességként kívánt ingatlanokat egységesen, együtt értékesíteni, amelybe beletartozott a perbeli helyiség, az elővásárlási jog szempontjából ezért ilyen együttes megvásárlására érkezett a felpereshez vételi ajánlat az I.r. alperestől. Annak, hogy ilyen egységes értékesítés megtörténjen jogszabályi akadálya nem volt. Helyesen állapította meg a jogerős ítélet, hogy semmi sem bizonyítja a perben - a felperes nem bizonyította -, hogy azért adott el együtt 5 milliárd forintot meghaladó értéken épületegyüttest az I.r. alperes, hogy ne élhessen az elővásárlási jogával a felperes. Ha pedig ilyen együttes értékesítési ajánlat volt, és erre érkezik a vételi ajánlat, akkor - miután benne van az elővásárlási joggal érintett üzlethelyiség is - az volt helytálló, ha az I.r. alperes az ajánlatot megküldi a felperesnek, erről szól a hivatkozott PK vélemény 9. pontja. Ez már nem alanyi joga a felperesnek, de az ilyen ajánlatra való jogosultsága azt jelenti, hogy ez esetben az egészről egységesen tehető elfogadó nyilatkozat. Ez a közlés 2010. április 23-án megtörtént. Az ilyen értékesítés tehát túl azon, hogy a jogszabály alapján lehetséges volt, önmagában nyilvánvalóan nem jelentette a felperesnek az egy részre fennálló elővásárlási joga kijátszását. Az adott esetben annak van jelentősége, hogy miután a felperes nem nyilatkozott, eltérő ajánlatot sem tett, tehát nem közölte, hogy az üzlethelyiségre nézve él az elővásárlási jogával, ezért ez okból eleve nem kérheti az alperesek közötti szerződés hatálytalanságának a megállapítását. Ezt helyesen állapította meg az elsőfokú bíróság, így a további keresete is alaptalan.
A 2010. május 31-e előtt valóban megindított kereset halasztó hatálya nem értelmezhető, és ennek a keresetnek  olyan értelme bizonyosan nincs, hogy a szerződés és elővásárlási jog fennáll a bíróság döntéséig.
A felperes felülvizsgálati kérelmében hivatkozik arra is, hogy az alperesek szerződése utóbb meghiúsult, azt felbontották. Ennek jogi jelentősége azért nincs, mert  hatályos nyilatkozat a felperes részéről csak határidőben volt tehető.
Tévesen hivatkozik a felperes arra, hogy a perben tett vételi ajánlatot, ugyanis az hatályos nem lehetett, miután a bérleti jogviszonya megszűnt, illetve az ajánlatban megadott határidő letelt.
Tévesen hivatkozik a felperes a bíróság tájékoztatási kötelezettségének a megsértésére is, mert a felperes által megjelölt anyagi jogi kérdésekre nem terjed ki a bíróság tájékoztatási kötelezettsége. Alaptalanul sérelmezi a felperes a szakértői bizonyítási indítványa elutasítását is, mert az szükségtelen volt.
Alaptalanul sérelmezi továbbá a felperes a jogerős ítéletben meghatározott pertárgyértéket, és ennek alapján megállapított perköltség és illeték összegét, azt helyesen állapította meg a jogerős ítélet, annak meghatározása nem jogszabálysértő.

A kifejtettekre tekintettel a jogerős ítélet a felülvizsgálati kérelemben megjelölt okokból nem jogszabálysértő, ezért azt a Kúria a Pp. 275. §-ának (3) bekezdése alapján hatályában fenntartotta.
A Pp. 270. §-ának (1) bekezdése szerint alkalmazott Pp. 78. §-ának (1) bekezdése alapján kötelezte a felülvizsgálati eljárásban pervesztes felperest az I.r. alperes felülvizsgálati eljárási költségének a megfizetésére, míg a le nem rótt felülvizsgálati illetéket a 6/1986. (VI.26.) IM rendelet 13. §-ának (1) bekezdése és a 14. §-a alapján az állam viseli.

Budapest, 2013. november 20.

Dr. Havasi Péter s.k. a tanács elnöke, Dr. Almásy Mária s.k. előadó bíró, Dr. Udvary Katalin s.k. bíró

A kiadmány hiteléül:

kúriai tisztviselő
HM