A KÚRIA
mint felülvizsgálati bíróság

Kfv.II.37.656/2015/8.szám

A Kúria a P Ügyvédi Iroda  által képviselt felperesnek a  Veszprém Megyei Kormányhivatal, mint a Veszprém Megyei Kormányhivatal Földhivatala jogutóda alperes ellen   ingatlan-nyilvántartási ügyben hozott határozat bírósági  felülvizsgálata iránt indult perében a Veszprémi Közigazgatási és Munkaügyi Bíróság 2015. március 25. napján kelt 3.K.27.304/2014/6. számú jogerős ítélete ellen a felperes által 8. sorszám alatt benyújtott felülvizsgálati kérelem folytán az alulírott napon megtartott nyilvános tárgyaláson meghozta az alábbi

í t é l e t e t:

A Kúria a Veszprémi Közigazgatási és Munkaügyi Bíróság 3.K.27.304/2014/6. számú ítéletét, valamint az alperes jogelődje 2014. november 7-én kelt 30.326/2/2014. számú határozatát - a Veszprém Megyei Kormányhivatal Veszprémi  Járási Hivatal Járási Földhivatala 2014. október 3-án kelt 48.078/2014. számú határozatára is kiterjedően - hatályon kívül helyezi. 

Kötelezi az alperest, hogy 15 napon belül fizessen meg a felperesnek 60.000 (hatvanezer) forint elsőfokú és 50.000 (ötvenezer) forint felülvizsgálati eljárási költséget. 

A le nem rótt 30.000 (harmincezer) forint kereseti és 70.000 (hetvenezer) forint felülvizsgálati illetéket az állam viseli. 

Az ítélet ellen további felülvizsgálatnak helye nincs. 

I n d o k o l á s

A perben nem szereplő R Kft. tulajdonában áll a v-i belterületi, hrsz.-ú, kivett telephely megjelölésű, 24.760 nm területű ingatlan. A felperes és a tulajdonos 2013. január 31-én opciós szerződést kötött, a szerződést 2014. január 30-án módosították. Az opciós szerződés 6. pontja szerint a „Jogosult, vagy az általa kijelölt harmadik személy jelen szerződés alapján, a Tulajdonoshoz intézett egyoldalú, írásbeli vételi nyilatkozattal megvásárolhatja az ingatlant. Jogosult a jelen szerződéssel alapított vételi jog gyakorlására, az általa meghatározott harmadik személyt jelölhet ki - jelen szerződésben ezen harmadik személyt a szerződő Felek kellő értelmezés és kioktatás után, továbbiakban Jogutódnak nevezik - a Tulajdonos hozzájárulása nélkül a Ptk. 373.§ (4) bekezdése alapján, s így a Jogutód a Jogosult helyébe lép. 
A szerződő Felek rögzítik, hogy a vételi jog gyakorlásával a Ptk. 375.§ (1) bekezdése alapján, a jognyilatkozat megküldésével - mindennemű külön Tulajdonosi nyilatkozat nélkül - száll át az ingatlan tulajdonjoga Jogosult, vagy Jogutódja, mint vevő részére. Ezen tény megerősítése tekintetében Tulajdonos jelen szerződés aláírásával nyilatkozik, hogy Jogosult az általa kijelölt harmadik személy részéről kapott jognyilatkozat esetén már most feltétlenül és visszavonhatatlanul hozzájárul, hogy a vételi jog Jogosult(ak) részére a tulajdonjog vétel jogcímén bejegyzésre kerüljön. A tulajdonjog bejegyzése tekintetében Tulajdonos fenti jognyilatkozata az Inytv. 29.§-a alapján bejegyzési engedélynek minősül."

A felperes vételi joga az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzésre került. A felperes 2014. szeptember 17-én vételi jogát gyakorolta, melyről a tulajdonost értesítette. A felperes egyúttal 2014. szeptember 17-én kérte a tulajdonjoga bejegyzését, vételi jog gyakorlása jogcímén. 

A Veszprém Megyei Kormányhivatal Veszprémi Járási Hivatal Járási Földhivatala a 47.627/2/2014.09.18. számú egyszerűsített határozatával a tulajdonos ingatlanára a felperes javára a tulajdonjogot bejegyezte, egyúttal a vételi jogot törölte. 

E határozat ellen a tulajdonos fellebbezést nyújtott be, állítva, hogy a bejegyzéshez nem járult hozzá.
Az elsőfokú földhivatal a 2014. október 3-án kelt 48.078/2014. számú határozatával a tulajdonjogot bejegyző határozatát visszavonta, a felperes bejegyzett tulajdonjogát törölte, a tulajdonos tulajdonjogát és a vételi jogot visszajegyezni rendelte. Határozata indokolása szerint a felek az opciós szerződés 6. pontjában megállapodtak a tulajdonjog bejegyzésére vonatkozó szabályokról, azonban az az ingatlan-nyilvántartásról szóló 1997. évi CXLI. törvény (a továbbiakban: Inytv.) 29.§ szerinti bejegyzési engedélynek nem fogadható el, mert az nem a tulajdonos részéről adott feltétlen és visszavonhatatlan hozzájárulást tartalmazza. A bejegyzési engedély hiánya az Inytv. 39.§ (3) bekezdés f) pontja értelmében nem pótolható hiányosság, ezért a kérelmet hiánypótlási felhívás nélkül el kellett utasítani. 

A felperes fellebbezése folytán eljárt alperesi jogelőd a 2014. november 7-én kelt 30.326/2/2014. számú határozatával az elsőfokú határozatot helybenhagyta. 

A felperes keresetet nyújtott be az alperesi jogelőd határozatának felülvizsgálata iránt. Állította, hogy a tulajdonos az opciós szerződés 6. pontjában megadta a bejegyzési engedélyét. Iratellenes ezért az ezzel ellentétes megállapítás. Az opciós szerződés 6. pontja egyértelmű, abban a tulajdonos hozzájárult a tulajdonjog bejegyzéséhez. A 6. pontban szereplő negyedik mondat nem értelmezhető félre, mert a jogosult vagy az általa kijelölt harmadik személy részéről kapott jognyilatkozat esetére járult hozzá a tulajdonos a tulajdonjog bejegyzéséhez. A jogosult és az általa kijelölt harmadik személy közötti szövegrészből hiányzik egy vessző, de ez a mondat értelmét nem változtatja meg. 

Az elsőfokú bíróság a felperes keresetét elutasította. Ítéletének indokolása szerint egyetértett azzal az alperesi állásponttal, hogy az opciós szerződés 6. pontja nem tartalmazta a tulajdonosnak azt az egyértelmű nyilatkozatát, hogy a tulajdonjog bejegyzéséhez feltétlen és visszavonhatatlan beleegyezést ad. Az opciós szerződés 6. pontjának negyedik mondata megfogalmazása - a bíróság szerint is - nem egyértelmű, így nem lehet tudni, hogy ki a mondat alanya, ki, kinek, mire vonatkozóan ad engedélyt. A bejegyzési engedélynek egyértelműnek kell lennie, és kellően pontosan kell fogalmaznia, önmagában a szövegkörnyezetből kiragadva is teljesítenie kell a bejegyzési engedéllyel szemben támasztott feltételeket. A földhivatal a bejegyezhetőség szempontjából vizsgálja az okiratot és a bejegyzéshez szükséges törvényi feltételek meglétét ellenőrzi. Az opciós szerződés 6. pontjának negyedik mondata az alkalmazott nyelvtani összetételénél fogva nem alkalmas annak megállapítására, hogy ki, kinek, mire adott engedélyt, ezért ez a nyilatkozat bejegyzési engedélyként nem fogadható el. 

A jogerős ítélet ellen a felperes nyújtott be felülvizsgálati kérelmet, amelyben kérte annak hatályon kívül helyezését és a keresetének helyt adó határozat hozatalát. Álláspontja szerint a jogerős ítélet sérti az Inytv. 29.§-át, 32.§ (1) bekezdés f) pontját és a Polgári perrendtartásról szóló 1952. évi III. törvény (a továbbiakban: Pp.) 206.§ (1) bekezdését. Állította a felperes, hogy a vételi jogot alapító szerződés 6. pontjának releváns rendelkezései, annak az első öt mondata egyértelmű rendelkezést tartalmaz arról, hogy a jogosult vagy az általa kijelölt harmadik személy volt feljogosítva az opciós jog gyakorlására, melyre tekintettel a negyedik mondatban szereplő „Jogosult" és „az általa kijelölt harmadik személy" szavak közti vessző hiánya ellenére a mondat egyértelmű, hogy a jogosult, vagy az általa kijelölt harmadik személy részéről kapott jognyilatkozat esetén járul hozzá a tulajdonos a tulajdonjog vétel jogcímen történő bejegyzéséhez és ezt erősíti meg a 6. pont ötödik mondata is. Tévedett az elsőfokú bíróság, amikor a 6. pontban szereplő negyedik mondatot a szövegkörnyezetből kiragadva vizsgálta, és azt nem tekintette egyértelműnek. Amennyiben a 6. pontban szereplő egyik mondat esetlegesen nem lenne teljesen egyértelmű, a 6. pontban szereplő valamennyi rendelkezés egymással összevetve és értelmezve egyértelművé teszi a tulajdonjog bejegyzés megadását. A jognyilatkozatot a magyar nyelv szabálya és a szavak általánosan elfogadott jelentése alapján kell értelmezni, a kiragadott szövegrészek értelmezése jogsértő. Egyértelmű szerződéses rendelkezést tartalmaz az opciós szerződés 6. pontja, hiszen szerepel a szerződésben, hogy „a tulajdonos a szerződés aláírásával nyilatkozik", illetve az, hogy „a tulajdonjog bejegyzése tekintetében a tulajdonos fenti jognyilatkozata az Inytv. 29.§-a alapján bejegyzési engedélynek minősül". Mindebből következően törvénysértően járt el a bíróság és az alperesi jogelőd is, amikor visszavonva a bejegyző határozatot, egyúttal a tulajdonjog bejegyzése iránti kérelmet elutasította.

Az alperes felülvizsgálati ellenkérelmet nem terjesztett elő.

A felperes felülvizsgálati kérelme alapos.

A felperes a felülvizsgálati kérelmében megalapozottan hivatkozott arra, hogy az opciós szerződés 6. pontját mind az alperesi jogelőd, mind a bíróság tévesen, a szövegkörnyezetből kiragadva értelmezte. Az opciós szerződés 6. pontja egyértelműen rendelkezik arról, hogy a jogosult, vagy az általa kijelölt harmadik személy jogosult a vételi jog gyakorlására, egyoldalú írásbeli vételi nyilatkozattal. Ehhez kapcsolódóan rögzíti a 6. pont negyedik mondata, hogy ezen tény megerősítése tekintetében a tulajdonos a szerződés aláírásával nyilatkozik, hogy a jogosult, vagy az általa kijelölt harmadik személy részéről kapott jognyilatkozat esetén járul hozzá feltétlenül és visszavonhatatlanul ahhoz, hogy a vételi jog a jogosult, a jogosultak részére a tulajdonjog jogcímén bejegyzésre kerüljön. Rögzíti azt is az opciós szerződés 6. pontja, hogy a tulajdonjog bejegyzés tekintetében a tulajdonos fenti jognyilatkozata az Inytv. 29.§-a alapján bejegyzési engedélynek minősül. A 6. pontban szereplő negyedik mondatban a „Jogosult" és „az általa kijelölt harmadik személy" szavak között hiányzó vessző ellenére a negyedik mondat egyértelmű a tekintetben, hogy két személy élhet vételi joggal: a Jogosult (azaz a felperes) vagy egy általa kijelölt harmadik személy. Ezen személyek által megtett jognyilatkozat esetére adta meg a bejegyzési engedélyét a tulajdonos, és nyilatkozott úgy, hogy feltétlenül és visszavonhatatlanul hozzájárul ahhoz, hogy a vételi jog a jogosult(ak) részére bejegyzésre kerüljön. 

Tévedett mindezek alapján a bíróság amikor arra a következtetésre jutott, hogy nem állapítható meg egyértelműen, aggálytalanul, hogy ki, kinek, mire vonatkozóan ad engedélyt, mert az opciós szerződés 6. pontja e tekintetben egyértelműen fogalmaz, a 6. pont valamennyi mondatát összevetve, illetve kifejezetten a negyedik mondatot olvasva, félreérthető megfogalmazás nem merült fel, a tulajdonos által a tulajdonjog bejegyzéséhez adott hozzájárulás megadása egyértelműen megállapítható. Mindebből következően az alperesi jogelőd törvénysértően vonta vissza a bejegyző határozatot, és az elsőfokú bíróság a felperes keresetét törvénysértően utasította el.

Mindezek alapján a Kúria az Inytv. 29.§-a és 32.§ (1) bekezdés f) pontja alapján az elsőfokú ítéletet és az alperesi jogelőd határozatát - az elsőfokú határozatra is kiterjedően - törvénysértőnek találta, ezért a Pp. 275.§ (4) bekezdése alapján az ítéletet és az alperesi jogelőd határozatát az elsőfokú határozatra is kiterjedően a Pp. 339.§ (1) bekezdése alapján hatályon kívül helyezte. A Kúria ítélete folytán a tulajdonjogot bejegyző határozat hatályban maradt, ezért új eljárás elrendeléséről rendelkezni nem kellett.

A Kúria a pervesztes alperest kötelezte a Pp. 78.§ (1) bekezdése alapján a felperes elsőfokú és felülvizsgálati eljárási költéségének a megfizetésére, amelyet a kifejtett munkával arányban állóan állapított meg.

Az alperes illetékmentessége folytán a tárgyi illetékfeljegyzési jog okán le nem rótt kereseti és felülvizsgálati illetéket a 6/1986.(VI.26.) IM rendelet 14.§-a alapján az állam viseli. A kereseti és a felülvizsgálati illeték mértékét az illetékekről szóló 1990. évi XCIII. törvény 43.§ (3) bekezdése, 39.§ (3) bekezdés d) pontja és 50.§ (1) bekezdése határozza meg.

Budapest, 2016. február 24.

Dr. Buzinkay Zoltán sk. a tanács elnöke,                 Dr. Márton Gizella sk. előadó bíró, Dr. Tóth Kincső sk. bíró

A kiadmány hiteléül: