Tatabányai Közigazgatási és Munkaügyi Bíróság
3.K.27.269/2015/4.szám

A Tatabányai Közigazgatási és Munkaügyi Bíróság előtt dr. Ruttkai Tamás ügyvéd (...) által képviselt ... I.r. (...), ... II.r. (....) felpereseknek, dr. Katics Zsuzsanna főosztályvezető által képviselt KEM Kormányhivatal Földhivatali Főosztály (...) alperes ellen közigazgatási határozat felülvizsgálata iránt indított perében nyilvános tárgyaláson meghozta a következő

í t é l e t e t :

A bíróság a felperesek keresetét elutasítja. 

Kötelezi a felpereseket, hogy a NAV Illetékfőosztály külön felhívására fizessenek meg egyetemlegesen 30.000.- (Harmincezer) Ft illetéket. 

Kötelezi a felpereseket, hogy 15 nap alatt alperes részére fizessenek meg egyetemlegesen 10.000.- (Tízezer) Ft perköltséget is. 

Az ítélet ellen fellebbezésnek helye nincs. 

I n d o k o l á s :

A bíróság a keresetlevél, az alperes ellenkérelme, és a csatolt közigazgatási iratok alapján az alábbi tényállást állapította meg.

A ...-i külterületi ... hrsz.-ú, 6 ha 6223 nm területű ..., ... művelési ágú ingatlan közös tulajdonát képezi ..., …. (felperesek), T.E., T.P., K.G. és H.J. (eladó) tulajdonrészével. H.J., mint eladó …-en 2014. március 18-án adásvételi szerződést kötött I-II.r. felperes társtulajdonosokkal, amely adásvételi szerződésben H.J. értékesítette a vevők részére a tulajdonában álló 4234/87414-ed részarányát. Ezt követően a szerződést készítő jogi képviselő 2014. április 4. napján tulajdonjog bejegyzését kérte az első fokon eljárt …-i Járási Földhivatalnál. 

A …-i Járási Földhivatal mint elsőfokú földügyi hatóság 31844/3/2014.04.04. számú, …-n, 2014. május 27. napján kelt határozattal a tulajdonjog bejegyzési kérelmet elutasította, azonban a ......-i ... Zrt. haszonélvezeti jogát törölte. A határozat indokolása szerint a perbeli adásvételi szerződést nem lehet a 2013. évi CXXII. tv. 20. § b/ pontja alapján közös tulajdont megszüntető adásvételi szerződésnek tekinteni, és nem lehet figyelmen kívül hagyni a Földforgalmi törvény 18. §-ában foglalt elővásárlásra vonatkozó szabályt sem. Az adásvételi szerződés ugyanis csak részben tekinthető közös tulajdon megszüntetésének, hiszen azzal, hogy H.J. a tulajdonrészét eladja a vevők részére, attól még az ingatlan közös tulajdonban marad. Mindezért szükséges az adásvételi szerződés kifüggesztése a 2014. február 28. után kelt adásvételi szerződések esetében, és szükséges a mezőgazdasági szerv jóváhagyása is. A ….. Zrt. haszonélvezeti jogának törlését azonban a földhivatal arra hivatkozással végrehajtotta, hogy a haszonélvezet 2013. december 31. napjával lejárt, így azt hivatalból törölte a földhivatal.  
Mivel az okirat nem alkalmas hiánypótlásra, ezért a bejegyzés elutasításra került az Inytv. 39. § (3) bekezdés i/ pontja alapján. 

A határozat ellen fellebbezést nyújtottak be a vevők. A fellebbezésben előadták, hogy a Földfogalmi törvény 20. § b/ pontja alapján nem lehet arra a következtetésre jutni, hogy a jogalkotó csak a teljes közös tulajdon megszüntetését írná elő, nem tiltja ugyanis a részben közös tulajdon megszüntetését sem, a társtulajdonosok között is létrejöhet közös tulajdon megszüntetése. Így a perbeli esetben az adásvételi szerződés egyben közös tulajdon megszüntetésnek is tekintendő. 

A másodfokon eljárt alperes jogelődje 30139/2014 számú, …-ban 2014. július 15. napján kelt határozattal a fellebbezéseket elutasította és helybenhagyta az elsőfokú határozatot. Az indokolás értelmében a 2014. 03. 18-án kelt adásvételi szerződésből megállapítható, hogy H.J. a tulajdonrészére vonatkozó szerződést kötött a fellebbező vevőkkel, akik megvásárolták a tulajdon részét. Azonban a közös tulajdon nem került ezt követően sem megszüntetésre, mert az ingatlan ezt követően is 5 személy tulajdonában maradna. Kifejtette, hogy az adásvételi szerződés 6.3. pontja hiányos, mivel a tulajdonostársak közös tulajdont megszüntető adásvétele nem jött létre, így fennáll az elővásárlási jog. Közös tulajdon megszüntetése csak abban az esetben állapítható meg, ha az ingatlannak egy tulajdonosa lesz. Mivel nem került csatolásra az igazolás a hirdetményi kifüggesztésről az elővásárlási jogról lemondó nyilatkozat, ezért a szerződés nem felelt meg a jogszabályi előírásoknak, az Inytv. 2014. április 4-én hatályos 39. § (3) bekezdés i/ pontja alapján hiánypótlásra pedig nincs lehetőség, ezért helyes volt az elutasítása a tulajdonjog bejegyzésének.  

* / * / * / *
A felperesek jogi képviselőjük útján keresetet nyújtottak be az alperes határozata ellen. A kereseti kérelemben a Pp. 339. § (2) bekezdés f/ pontja alapján kérték, hogy a bíróság változtassa meg a határozatot, és I.r., valamint II.r. felperes tulajdonjogát közös tulajdon megszüntetés jogcímén rendelje el bejegyezni, és kötelezze az alperest perköltség megfizetésére is. Kifejtette, hogy az adásvételt követően az ingatlan egyetlen család tulajdonába kerülne, egyedüli kívülálló H.J. volt, aki nem volt családtag, mindezért a 2013. évi CXXII. törvény (Földforgalmi törvény) 20.§ b/ pontja alapján elővásárlási jog nem állt fenn. Hivatkozott a Ptk. rendelkezéseire is, így a 2013. évi V. törvény (Ptk.) 5:167 §-ára, miszerint a közös tulajdon megszüntetését bármelyik tulajdonostárs kérheti, erről való lemondás semmis. Családon belül maradt volna az ingatlan az adásvétel után, hiszen H.J. volt egyedül a kívülálló, ezért a közös tulajdon az ő tulajdonrészének megvásárlását követően megszüntetésre került volna. 

Az alperes a kereset elutasítását és felperesek perköltségben marasztalását kérte. Az ellenkérelemben kifejtette, hogy a perbeli esetben a Földforgalmi törvény 20. § b/ pontja alapján nem áll fenn az a lehetőség, hogy elővásárlási jog a társtulajdonosok közt ne állt volna fenn, hiszen itt az adásvételi szerződés a közös tulajdon megszüntetését nem eredményezte. Az elővásárlási jogosultság a Földfogalmi törvény 18. § (1) bekezdés értelmében fennállt. Mivel hiánypótlásra lehetőség nem volt, ezért az Inytv. 39. § (3) bekezdés i/ pontja alapján a kérelmet el kellett utasítani hiánypótlás nélkül. A perbeli esetben ugyanis nem a Polgári perrendtartás szabályait kell alkalmazni, hanem speciális jogszabályt a Földfogalmi törvényt, amely termőföld adásvételére vonatkozik. Az adásvétel tárgya tehát a Földfogalmi törvény hatálya alá tartozik. Bár a közös tulajdon részben megszüntetésre kerül az adásvétellel, azonban azt nem eredményezi, hiszen a Földfogalmi törvény 36. § (1) bekezdés e/ pontja szerint akkor nem kell a hatósági jóváhagyás a tulajdonostársak közötti tulajdonjog átruházásához, ha ezzel a közös tulajdon megszüntetésre kerül. Itt azonban a szerződés megkötése után is a közös tulajdon fennáll, hiszen nem egy személy kezébe összpontosul a termőföld tulajdonjoga.        
 * / * / * / * / *

A bíróság a kereseti kérelmet a Pp. 338. § (1)  és (2) bekezdésalapján tárgyaláson kívül bírálta el, mivel a felperesek az ügyben tárgyalás tartását kérték.

A felperesek keresete az alábbiak miatt nem megalapozott. 

A rendelkezésre álló becsatolt iratok alapján megállapítható, hogy az ingatlan-nyilvántartás szerint a perbeli ...-i, külterületi ... hrsz.-ú, ..., ... művelési ágú 6 ha 6223 nm területű ingatlan tulajdonosai dr. I.r. felperes  37015/87414 részben, II.r. felperes 37009/87414 részben, T.E. 3052/87414 részben, T.P. 3052/87414 részben, K.G. 3052/87414 részben és H.J. 4234/87414 részben. Az az ingatlan-nyilvántartási adatokból valóban látszik, hogy a tulajdonostársak közül egyedül H.J. eladó az, aki nem családtag. 
A jelenleg hatályos Polgári törvénykönyvről szóló 2013. évi V. tv. (Ptk.) 5:167 § kimondja „ Az ingatlan-nyilvántartásba jog és jogilag jelentős tény bejegyzésére, feljegyzésére és adatok átvezetésére jogszabályban meghatározott okirat, továbbá bírósági vagy hatósági határozat alapján kerülhet sor.”

Az Ingatlan-nyilvántartásról szóló 1997. évi CXLI. tv. (Inytv.) 26. § (1) és (6) bekezdés szerint „(1) Az ingatlanhoz kapcsolódó jog vagy tény keletkezését, módosulását, illetve megszűnését a miniszter e törvény felhatalmazása alapján kiadott rendeletében meghatározott nyomtatványon benyújtott kérelemre vagy megkeresés alapján kell az ingatlan-nyilvántartásba átvezetni.
(6) A kérelemhez két eredeti és egy másolati példányban kell csatolni a bejegyzés alapjául szolgáló okiratot, közjegyzői okirat esetén a közjegyzői okirat hiteles kiadmányának vagy hiteles másolatának két eredeti és egy másolati példányát, amelyeknek tartalmazniuk kell a jogszabályban meghatározott esetekben az okiratra vezetett záradékot, továbbá a bejegyzéshez és az illeték megállapításához szükséges egyéb iratokat.”

Az adásvételi szerződésből az is kitűnik, hogy a szerződés tárgya termőföld, külterületi ingatlanon található mezőgazdasági művelésre rendelt terület. 
 
A mező- és erdőgazdasági földek forgalmáról szóló 2013. évi CXXII. tv. (Földfogalmi törvény) 1. § (1) bekezdés kimondja „Ez a törvény a mező- és erdőgazdasági hasznosítású föld (a továbbiakban: föld) tulajdonjogának megszerzésére, a földön haszonélvezeti jog alapítására, a föld használatára, továbbá a szerzési korlátozások ellenőrzésére, és a helyi földbizottságra vonatkozó rendelkezéseket állapítja meg.”
A 2. § (1) bekezdés szerint „E törvény hatálya kiterjed az ország területén fekvő valamennyi földre.”
Az 5. § 17. pontja értelmében „17. mező-, erdőgazdasági hasznosítású föld: a föld fekvésétől (belterület, külterület) függetlenül valamennyi olyan földrészlet, amely az ingatlan-nyilvántartásban szántó, szőlő, gyümölcsös, kert, rét, legelő (gyep), nádas, erdő és fásított terület művelési ágban van nyilvántartva, továbbá az olyan művelés alól kivett területként nyilvántartott földrészlet, amelyre az ingatlan-nyilvántartásban Országos Erdőállomány Adattárban erdőként nyilvántartott terület jogi jelleg van feljegyezve;”

Mivel tehát a perbeli ingatlan olyan külterületi szőlő művelési ágú ingatlan, amely a Földfogalmi törvény hatálya alá tartozik, ezért szükséges a Földforgalmi törvény 7. § (1) bekezdésének az alkalmazása, amely kimondja „Ha e törvény eltérően nem rendelkezik, a tulajdonjog átruházásáról szóló szerződést a mezőgazdasági igazgatási szerv hagyja jóvá. A mezőgazdasági igazgatási szerv jóváhagyása a jogszabályban előírt egyéb érvényességi feltételeket és kellékeket nem pótolja, továbbá nem pótolja más hatóságok előzetes engedélyét, illetve jóváhagyását, amelyek a jogügylet létrejöttéhez vagy érvényességéhez ugyancsak szükségesek.”

A Földfogalmi törvény 20. § b/ pontja kimondja „E törvény szerinti elővásárlási jog nem áll fenn
b) a tulajdonostársak közötti, a közös tulajdon megszüntetését eredményező adás-vétel esetén”
A 21. § (1) bekezdés szerint „A föld eladása esetén a földre vonatkozó, a tulajdonos által elfogadott vételi ajánlatot egységes okiratba foglalt szerződésbe (a továbbiakban: adás-vételi szerződés) kell foglalni, és azt a tulajdonosnak - a felek aláírásától számított 8 napon belül - közölnie kell e törvényen, valamint más törvényen, illetve a megállapodáson alapuló elővásárlási jog jogosultjaival. Az adás-vételi szerződést - az e törvény végrehajtására kiadott rendeletben meghatározottak szerint - az elővásárlásra jogosultakkal a föld fekvése szerint illetékes települési önkormányzat jegyzője útján hirdetményi úton kell közölni, azzal, hogy a tulajdonosnak az adás-vételi szerződést a más törvényen, és a megállapodáson alapuló elővásárlásra jogosultakkal közvetlenül is közölni kell. Az adás-vételi szerződésnek a vevő részéről tartalmaznia kell a 13-15. §-ban előírt nyilatkozatokat is, ennek hiányában azokat a 13-15. §-ban előírt alakszerűségi előírásoknak megfelelően az adás-vételi szerződéshez csatolni kell.”

A becsatolt adásvételi szerződésből látható, hogy az adásvételi szerződés eredményeképpen a közös tulajdon csak részben szűnik meg azzal, hogy H.J. tulajdonrésze felperesek tulajdonába kerül. Ez azonban nem eredményezte azt, hogy egyetlen személy tulajdonába kerüljön az ingatlan. Így tehát a Földforgalmi törvény 21. § (1) bekezdés értelmében a szerződést ki kellett volna függeszteni, mivel a Földforgalmi törvény 18. § (1) bekezdés alapján elővásárlási jogosultság állt fenn. 
A Földforgalmi törvény 18. § ugyanis kimondja „A föld eladása esetén az alábbi sorrendben elővásárlási jog illeti meg:
a) az államot a Nemzeti Földalapról szóló törvényben meghatározott földbirtok-politikai irányelvek érvényesítése céljából, valamint közfoglalkoztatás, illetve más közérdekű cél megvalósítása érdekében;
b) a földet használó olyan földművest,
ba) aki helyben lakó szomszédnak minősül,
bb) aki helyben lakónak minősül, vagy
bc) akinek a lakóhelye vagy a mezőgazdasági üzemközpontja legalább 3 éve azon a településen van, amelynek közigazgatási határa az adás-vétel tárgyát képező föld fekvése szerinti település közigazgatási határától közúton vagy közforgalom elől el nem zárt magánúton legfeljebb 20 km távolságra van;
c) az olyan földművest, aki helyben lakó szomszédnak minősül;
d) az olyan földművest, aki helyben lakónak minősül;
e) az olyan földművest, akinek a lakóhelye vagy a mezőgazdasági üzemközpontja legalább 3 éve azon a településen van, amelynek közigazgatási határa az adás-vétel tárgyát képező föld fekvése szerinti település közigazgatási határától közúton vagy közforgalom elől el nem zárt magánúton legfeljebb 20 km távolságra van.”

Az Inytv. a kérelem benyújtáskor hatályos 39. § (3) bekezdés i/ pontja értelmében „Nem alkalmas hiánypótlásra a bejegyzés, feljegyzés alapjául szolgáló okirat, és a kérelmet határozattal el kell utasítani, ha ahhoz, hogy bejegyezhető legyen,
i) termőföld ingatlan tulajdonjogának megszerzésére irányuló szerződés esetében, a külön jogszabályban a tulajdonjog bejegyzés iránti kérelem benyújtásához előírt, a hirdetményi úton történt közlés megtörténtét igazoló okiratokat, illetve az elővásárlási jogról lemondó nyilatkozatot nem mellékelték vagy a hirdetményi kifüggesztés időtartama nem felel meg a külön jogszabályban foglaltaknak.”

A perbeli esetben mivel a szerződő felek helytelenül értelmezték a Földfogalmi törvény 20. § b/  pontját, erre tekintettel nem került csatolásra a hirdetményi úton történő közlés megtörténtét igazoló okiratok, az elővásárlási jogról lemondó nyilatkozatok, stb., megküldésre a földügyi hatósághoz, ezért hiánypótlásra lehetőség nem volt. Mivel tehát a perbeli esetben az adásvétel tárgya termőföld volt, ennek alapján a jogügyletre nem a Polgári törvénykönyv ide vonatkozó közös tulajdon megszüntetésére vonatkozó rendelkezését kellett alkalmazni, hanem a termőföldre speciális Földfogalmi törvényt. A Földfogalmi törvény 36. § (1) bekezdés kimondja „Nem kell a mezőgazdasági igazgatási szerv jóváhagyása
a) az állam tulajdonszerzéséhez;
b) az állam, illetve az önkormányzat tulajdonában álló föld elidegenítéséhez;
c) a föld tulajdonjogának ajándékozás jogcímén történő átruházásához;
d) a közeli hozzátartozók közötti tulajdonjog átruházásához;
e) a tulajdonostársak közötti tulajdonjog átruházáshoz, ha ezzel a közös tulajdon megszűntetésére kerül sor;
f) a földnek jogszabályban foglalt módon, támogatás feltételeként más földműves részére való átadásával megvalósuló adás-vételhez;
g) a telekalakítási engedélyezési eljárás keretében történő tulajdonszerzéshez;
h) a 11. § (2) bekezdésében meghatározott tulajdonszerzéshez.”

Az alperesi határozat meghozatalát követően, tehát a perbeli adásvételi szerződés megszületése után módosult az ingatlan-nyilvántartási törvény végrehajtásáról szóló 109/1999. (XII.29.) FVM rendelet 68/B §-sal, amely kimondja (hatály 2015. nov. 30.) „Az ingatlan-nyilvántartási eljárás a tulajdonjog átruházásról szóló szerződés hatósági jóváhagyásának hiányában a mező- és erdőgazdasági földek forgalmáról szóló 2013. évi CXXII. törvény 36. § (1) bekezdés e) pontja szerinti esetben akkor folytatható le, ha a jogügylet eredményeként az érintett ingatlan egyetlen személy tulajdonába kerül.”

Ebből is következik, hogy magának a jogalkotónak is az volt a szándéka, és ezzel a jogszabály módosítással ezt a szándékot konkretizálta is a jogalkotó, hogy az ingatlan-nyilvántartási bejegyzés esetében akkor tekinthető egy jogügylet, illetőleg egy adásvételi szerződés alapján a közös tulajdon megszűntnek, ha az ingatlan egyetlen személy tulajdonába kerül. Így tehát a földügyi hatóság helyesen állapította meg, hogy mivel a jogügylet nem eredményezi a tulajdonostársak közötti közös tulajdon megszüntetését, hiszen az adásvétellel nem kerül a vevő tulajdonába az ingatlan 1/1-ed része, így az adásvételi szerződést szükséges az elővásárlásra jogosultakkal hirdetményi úton közölni, illetve a mezőgazdasági igazgatási szerv jóváhagyása is. 

A bíróság álláspontja szerint azonban – bár a jogszabály módosítással a jogszabály egyértelművé tette a közös tulajdon megszüntetésének fogalmát termőföld esetében -, ez rendkívül nehezen valósítható meg olyan esetben, amikor a külterületi föld (volt termelőszövetkezeti, vagy állami gazdasági föld esetében), ahol majd 100 tulajdonos kezében van az ingatlan, hogy ott megvalósulhasson az az elvárt szándék, hogy az ilyen ingatlanok valaha is egy személy tulajdonába kerüljenek. 
A rendelkezésre álló hatályos jogszabályok alapján azonban megállapítható, hogy az első- és másodfokú ingatlanügyi hatóság a jogszabályoknak megfelelően járt el, jogszabályt nem sértett, ezért a bíróság a kereseti kérelmet elutasította. 
A döntésnél figyelemmel volt a bíróság a Kúria Kfv.III.37.232/2015/7. számú, és a Kfv.III.37.349/2015/5. számú ítéletére is. 
A bíróság az illetékekről szóló 1990. évi XCIII. tv. (Itv.) 62. § h/ pontja értelmében feljegyzett illeték megfizetésére a felpereseket kötelezte a Magyar Állam javára a Pp. 78. § (1) bekezdésére is. Kötelezte továbbá a felpereseket a Pp. 78. § (1) bekezdés értelmében az alperesi perköltség megfizetésére is, amely útiköltségből állt, tekintettel arra, hogy az ügyben jogi előadó járt el, illetőleg nem jogtanácsos. 

Az ítélet ellen a Pp. 340. § (1) bekezdés alapján fellebbezésnek helye nincs. 

T a t a b á n y a, 2016. február hó 18. napján

Gurdonné dr. Bauer Margit s.k.
törvényszéki bíró