Fővárosi Törvényszék
...P..../2014/29-I.

A Fővárosi Törvényszék 

a dr. Kelemen Anita pártfogó ügyvéd (ügyvéd címe.) által képviselt  
felperes neve(felpeers címe.) felperesnek 

a Jaczkovics Ügyvédi Iroda, eljáró ügyvéd dr. Őri-Tömő Andrea (ügyvéd címe.)  által képviselt
alperes neve(alperes címe.)   alperes ellen 

szerződés létrejöttének megállapítása, illetve szerződés létrehozása jognyilatkozat pótlásával  tárgyban indított perében

meghozta az alábbi

ítéletet:

A bíróság a keresetet elutasítja.

A bíróság kötelezi a felperest, hogy 15 napon belül fizessen meg az alperesnek 450.000,-Ft (azaz négyszázötvenezer forint) + áfa perköltséget.

Az előzetesen meg nem fizetett 612.000,-Ft (azaz hatszáztizenkettőezer forint) eljárási illetéket és 816.000,-Ft (azaz nyolcszáztizenhatezer forint) fellebbezési illetéket az állam viseli.

A felperest képviselő pártfogó ügyvéd díját az állam viseli.

Az ítélet ellen a kézbesítéstől számított 15 napon belül fellebbezésnek van helye a Fővárosi  Ítélőtáblához, melyet az elsőfokú bíróságnál kell három példányban írásban benyújtani.

Az ítélőtábla előtti eljárásban az ítélet elleni fellebbezést, valamint csatlakozó fellebbezést előterjesztő fél számára a jogi képviselet kötelező. A jogi képviselő közreműködése nélkül eljáró fél perbeli cselekménye és nyilatkozata hatálytalan. Pártfogó ügyvédi képviselet engedélyezése kérhető a területi kormányhivatal gyámügyi és igazságügyi osztályánál.

Ha a fellebbezés csak a perköltség viselésére vagy összegére vonatkozik, a teljesítési határidővel kapcsolatos, vagy az ítélet indokolása ellen irányul, a fellebbező fél a fellebbezésében kérheti tárgyalás megtartását. 

A jogi képviselővel eljáró felek a határozat ellen benyújtott fellebbezéshez mellékelt közös kérelemben indítványozhatják, hogy az anyagi jogszabály megsértésére alapított fellebbezést közvetlenül a Kúria bírálja el.

Indokolás

A települési szám/27 helyrajzi szám alatt felvett és természetben az ingatlan címe. (a tulajdoni lap szerint 27.) szám alatti 104 m2 alapterületű három szobás társasházi öröklakás ingatlan (a továbbiakban: perbeli ingatlan) 1/2-ed tulajdoni hányadát a felperes az 1976. augusztus 30. napján kelt adásvételi szerződéssel vásárolta meg. Ekkor az ingatlan másik 1/2-ed tulajdoni hányada egy devizakülföldié volt. Ezen másik 1/2-ed tulajdoni hányad vonatkozásában a felperes 1977. január 26-án lakásbérleti szerződést kötött a cég neve Vállalattal és így a perbeli ingatlan  1/2-ed tulajdoni hányadának bérlője lett határozatlan időre.

Ezen devizakülföldi tulajdonú 1/2-ed tulajdoni hányad a kerületi önkormányzat tulajdonába került és 1994-ben az alperesi kerületi önkormányzat elidegenítésre jelölte ki. A felperes 1994-ben bejelentette a vételi szándékát az alperesnek. Az alperes Ingatlanértékesítési Irodája 1994. március 30. napján vételi ajánlatot készített a felperes részére, részletesen meghatározva abban a fizetendő vételár összegét. A vételi ajánlatot a felperes elfogadta és az alperes által megjelölt teljes vételárat, 213.127,-Ft-ot még ugyanezen a napon, egy összegben befizette. A befizetést igazoló bizonylattal a felperes 1994. március 31. napján felkereste az alperes Ingatlanértékesítési Irodáját, átadta a befizetési bizonylatot. Ennek alapján az alperes hat példányban elkészítette az adásvételi szerződést, majd a felperes mind a hat példányt aláírta. 

Ezt követően a mai napig nem került sor az alperes részéről az adásvételi szerződés aláírására.
A perbeli ingatlanhányadnak a felperes továbbra is bérlője maradt és az eltelt időszakban folyamatosan, mindvégig fizette a havi bérleti díjat az alperesnek.

A felperes által 1976. augusztus 30. napján kelt adásvételi szerződéssel megszerzett 1/2-ed tulajdoni hányad 2009-ben bírósági végrehajtás során elárverezésre került, amelyen a tulajdonjogot az alperes szerezte meg.

A felperes 2012. május 30-án terjesztette elő a keresetlevelét. Ebben elsődlegesen annak megállapítását kérte, hogy a perbeli ingatlan 50%-os tulajdoni hányadát, valamint a közösségi tulajdonban maradó vagyontárgyakból 324/1000-ed részilletőség 50%-át az 1994. március 31-én kelt és felperes által aláírt adásvételi szerződéssel megvásárolta és ennek megfelelően a tulajdonjogot megszerezte. A felperes arra hivatkozott, hogy az alperes vételi ajánlatában szereplő vételárat azonnal elfogadta és az abban feltüntetett teljes vételárat egy összegben, hiánytalanul befizette és a befizetést igazoló bizonylattal az alperes által elkészített adásvételi szerződést hat példányban alá is írta. Ekkor arról tájékoztatták, hogy az adásvételi szerződést az eladó képviselője rövid időn belül alá fogja írni. Miután erre nem került sor, többször érdeklődött a szerződés aláírása felől, ezen alkalmakkor mindig ígéretet kapott a szerződés aláírására, az ígérgetések ellenére azonban a szerződést az alperesi önkormányzat képviselője nem írta alá. Jogi érvelésként hivatkozott a Ptk. 212. § (1) bekezdésében, valamint a Ptk. 145. § (2) bekezdésében és a Ptk. 373. § (2) bekezdésében írt jogszabályi rendelkezésekre. Ennek nyomán azt állította, hogy a felperes tulajdonostársként elővásárlási joggal rendelkezett és az alperesi tulajdonostárs ajánlatát elfogadta, ezért a felek között az adásvételi szerződés létrejött.
A felperes másodlagos hivatkozásként, és arra az esetre, amennyiben a bíróság megítélése szerint az adásvételi szerződés az alperes mulasztása miatt nem jött volna létre, kártérítés címén kérte kötelezni az alperest a perbeli ingatlanhányad jelenlegi forgalmi értékeként 10.200.000,-Ft megfizetésére. Másodlagos kereseti hivatkozásként állította, hogy ebben az esetben azzal, hogy az alperes, mint eladó meghiúsította az adásvételi szerződés létrejöttét, megsértette a Ptk. 365. § (1) bekezdésében foglaltakat, mert köteles lett volna a dolog tulajdonát a felperesre, mint vevőre átruházni. Megsértette a Ptk. 4. § (1) és (4) bekezdésében meghatározott a jóhiszeműség és a tisztesség alapelvét, valamint megsértette az elvárható magatartás elvét is, valamint a Ptk. 5. § (1), (2) és (3) bekezdésében rögzített, a joggal való visszaélés tilalmára vonatkozó rendelkezéseket.
Harmadlagos jogcímként ugyanezen összeggel egyezően, de jogalap nélküli gazdagodás címén kérte marasztalni az alperest.

Az alperes a kereset elutasítását és a felperes perköltségben történő marasztalását kérte. Jogi álláspontja szerint a Ptk. 365. § (3) bekezdése, valamint a XXV. számú Polgár Elvi Döntés értelmében ingatlan adásvételi szerződés érvényességéhez a szerződés írásba foglalása szükséges, és a szerződést tartalmazó okiratot mindkét félnek alá kell írnia ahhoz, hogy a szerződés írásbafoglaltnak legyen tekinthető. Mivel a perbeli esetben nincsen olyan szerződési példány, amelyen a felperes aláírásán kívül az alperes aláírásra jogosult vezetőjének az aláírása is szerepelne, ezért a peres felek között az ingatlan adásvételi szerződés érvényesen nem jött létre. Az alperes azt nem vitatta, hogy annak idején a felperes befizetett vételárként 213.127,-Ft-ot, amint azt a felperesi állítást sem vonta kétségbe, hogy ezt az összeget az alperes nem fizette vissza a felperesnek. Az alperes nem tudta annak okát megadni, hogy 1994-ben az alperesi önkormányzat aláírásra jogosult vezetője miért nem írta alá az okiratot.
Az alperes mind a kártérítés jogcímén, mind pedig a jogalap nélküli gazdagodás címén előterjesztett kereseti kérelmek kapcsán elévülési kifogással élt. Állította, hogy a jelen peres eljárást megelőzően a felperes 2010-ben már kezdeményezett azonos tárgyban bírósági eljárást, ami azonban az első tárgyalás felperes általi elmulasztása következtében megszüntetésre került. Ezt megelőzően viszont 1994 óta a felperes részéről igényérvényesítés nem történt. A felperes kártérítési követelése bíróság előtti érvényesíthetősége esetére arra hivatkozott, hogy a felperes legfeljebb az általa 1994. március 30-án ténylegesen befizetett összeget és annak kamatait követelhetné vissza. Vitatta, hogy az alperes részéről joggal való visszaélés történt volna, amint arra is hivatkozott, hogy az Ingatlanértékesítési Iroda adatlapja nem minősült ajánlatnak.

A Fővárosi Törvényszék a 2013. október 15. napján kelt ...P.../2012/11. számon meghozott ítéletével megállapította, hogy a peres felek között 1994. március 31. napján létrejött az ingatlan adásvételi szerződés a perbeli öröklakás 50%-a továbbá a közösségi tulajdonban maradó vagyontárgyakból 324/1000 részilletőség 50%-a tárgyában az 1994. március 31. napján megfogalmazott adásvételi szerződéssel azonos tartalommal. Kötelezte továbbá annak tűrésére az alperest, hogy a fenti ingatlanon fennálló ½ tulajdoni hányada törlésre, egyidejűleg a felperes ½ tulajdoni hányada bejegyzésre kerüljön adásvétel jogcímén.

Az elsőfokú ítéletet a Fővárosi Ítélőtábla a 2014. november 5. napján kelt  ...Pf..../2014/4. számú végzésével hatályon kívül helyezte és az elsőfokú bíróságot a per újabb tárgyalására és újabb határozat hozatalára utasította. Az alperes másodfokú perköltségét 50.000,-Ft +áfa ügyvédi munkadíjban állapította meg, míg a le nem rót fellebbezési eljárási illeték összegét 816.000,-Ft-ban határozta meg. A másodfokú bíróság kifejtette, hogy a felperes a perben több kereseti kérelmet terjesztett elő. Elsődlegesen a tulajdonjoga bejegyzésének a tűrésére kérte kötelezni az alperest, hivatkozva arra, hogy létrejött közöttük az adásvételi szerződés. Arra az esetre, ha ez nem lenne megállapítható, kérte a pénzfizetésre kötelezését kártérítés, illetőleg jogalap nélküli gazdagodás címén. Látszólagos keresethalmazatról lévén szó, ha a bíróság helyt ad az elsődleges keresetnek, a másodlagos keresetről nem kell határoznia. A másodfokú bíróság álláspontja szerint azonban az elsődleges kereset nem volt megalapozott. Az ítélőtábla kifejtette, hogy a perbeli esetben a felperes az érvényes ingatlan adásvételi szerződés létrejöttét abból vezette le, hogy elfogadta az alperes eladási ajánlatát és a vételár kifizetésével, az adásvételi szerződés aláírásával kinyilvánította a vételre vonatkozó szándékát azaz elfogadó nyilatkozatot tett. Ezért a bíróságnak azt kell vizsgálnia, hogy elegendőek-e tartalmilag és formailag a felperes által hivatkozott jognyilatkozatok a szerződés létrejöttének a megállapításához. Ennek során az 1994. március 31. napjáig hatályban volt az állami tulajdonban álló házingatlanok elidegenítésének szabályozásáról szóló 32/1969. (IX.30.) Korm. rendelet (Lakásrendelet) szabályai az irányadóak, figyelemmel arra, hogy az alperes az általa készített adásvételi szerződés megnevezésű okiratban kifejezetten hivatkozik mind a Lakásrendeletre, mind annak végrehajtási rendeletére és az ennek alapulvételével elfogadott önkormányzati rendeletekre is, a felperes pedig ezen okirat aláírásával e jogszabályok rendelkezéseit a szerződéses jogviszony alapjaként elfogadta. A Lakásrendelet 5. §-ának és a Lakásrendelet végrehajtási rendeletének 10. §-a rendelkezései értelmében a bérlőt, illetőleg a vele egy tekintet alá eső személyt megillető vásárlási jog gyakorlása során történő ajánlat elfogadásához a végrehajtási rendelet 10. § (3) bekezdése szerződéskötési kötelezettséget rendel, amikor előírja, hogy az ajánlat elfogadása esetén az adásvételi szerződést a nyilatkozattételtől számított 90 napon belül meg kell kötni. Az adott estben azonban az elidegenítésre alkalmazandó ezen rendelkezésnek megfelelően az adásvételi szerződés megkötésére a felperes  szerint sem került sor,  hiszen  nem vitásan csak ő írta alá az okiratot, a másik fél a szerződést nem kötötte meg. Nem jött létre tehát olyan érvényes ingatlan adásvételi szerződés, amely alapján a felperes igényt tarthatna arra, hogy javára a tulajdonjogot az ingatlan-nyilvántartásba bejegyezzék. Az ítélőtábla utalt rá, hogy ha az önkormányzat  elmulasztja  e kötelezettség teljesítését, a felek közötti szerződést a Ptk. 206. §-a alapján a bíróság hozhatja létre, erre irányuló kereseti kérelmet azonban a felperes nem terjesztett elő. Ugyanakkor az elsődleges kereseti kérelem megalapozatlansága folytán az elsőfokú bíróságnak át kellett volna térnie a másodlagos kereset vizsgálatára. Ezt azonban eltérő jogi álláspontja folytán elmulasztotta, ezért az elsőfokú ítéletet az ítélőtábla a Pp. 252. § (3) bekezdése alapján hatályon kívül helyezte és az elsőfokú bíróságot a per újabb tárgyalására és újabb határozat hozatalára utasította, rögzítve azt, hogy a per újabb tárgyalása során az elsőfokú bíróságnak érdemben kell vizsgálnia a felperes másodlagos kereseti kérelmét. 

A megismételt eljárásban a felperes a keresetét többször módosította, végül azt a 2016. május 18-án kelt 19. sorszám alatt iktatott tartalommal tartotta fenn, amit részletesen a 2016. október 10. keltezésű, 23. sorszám alatti írásbeli nyilatkozatában fejtett ki részleletesen és indokolt meg. Ennek alapján a hatályon kívül helyezés folytán megismételt eljárásban a felperes elsődlegesen azt kérte, hogy a bíróság állapítsa meg, hogy az 1994. március 31. napján kelt, a felperes által aláírt adásvételi szerződés a felperes és az alperes között a Ptk. 211. § (1) bekezdése és a Ptk. 373. § (2) bekezdése alapján létrejött. A felperes álláspontja szerint bekövetkezett a szerződő felek akaratának kölcsönös és egybehangzó kifejezése. A felperes a szerződést aláírta, a vételárat megfizette. Az alperes megjelölte a vételárat, a teljesítést elfogadta, a szerződést elkészítette továbbá felperest egy éven keresztül hitegette azzal, hogy a szerződést aláírja, a tulajdonjogot átruházza. A felperes hivatkozott azon jogszabályi rendelkezésre is, miszerint aki a szerződés kötésére ajánlatot tesz, ajánlatához kötve marad, kivéve ha kötöttségét az ajánlat megtételekor kizárta. A Ptk. 373. § (2) bekezdése értelmében ha az elővásárlásra jogosult a tulajdonoshoz intézett nyilatkozatában az ajánlat tartalmát magáévá teszi, a szerződés kötöttük létrejön. A perbeli esetben a felperes volt az elővásárlásra jogosult, magáévá tette az alperesi ajánlat tartalmát, a teljes vételárat megfizette, így létrejött a jogügylet, amely alapján az alperesnek teljesítési kötelezettsége van. 
Amennyiben a szerződés létrejöttét a bíróság nem állapítaná meg, úgy a felperes másodlagos kereseti kérelme az volt, hogy annak alapján, hogy az alperes magatartása joggal való visszaélésnek minősül és mivel a joggal való visszaélés jogszabály által megkívánt jognyilatkozat megtagadásában áll, és ez a magatartás különös méltánylást érdemlő magánérdeket sért és az érdeksérelem másképpen nem hárítható el, a bíróság pótolja az alperesi jognyilatkozatot az ítéletével, a Ptk. 5. § (3) bekezdése és a Ptk. 295. §-a alapján hozza létre a szerződést a felperes és az alperes között oly módon, hogy az alperes jognyilatkozatát ítéletével pótolja. Kérte továbbá az alperes perköltségben történő marasztalásást. 
A felperes a kártérítés megfizetése iránti, valamint a jogalap nélküli gazdagodás megfizetésére irányuló kereseti kérelmeit nem tartotta fenn. 

Az alperes a kereset elutasítását és a felperes perköltségben történő marasztalását kérte. Az elsődleges kereseti kérelem vonatkozásában a 2015. november 26-ai keltezésű 10. sorszám alatti  ellenkérelme  szerint  hivatkozott  arra,  hogy a Pp. 123. § alapján a megállapítási kereset előterjesztésére nincs lehetőség, hiszen megállapítási kereset indításának egyik feltétele - miszerint a felperes a jogviszony természeténél fogva vagy a kötelezettség lejártának hiányában vagy valamely másokból teljesítést nem követelhet - nem áll fenn. Hivatkozott arra is, hogy a teljesítésnek a kötelezett hibájából történő elmaradása esetén a lehetetlenülés jogkövetkezményeként kártérítés követelhető, megállapítási kereset azonban nem terjeszthető elő.
A felperes másodlagos kereseti kérelme kapcsán előadta, hogy a Ptk. 5. § (3) bekezdéséhez képest lényegét tekintve más a Ptk. 295. §-ában szabályozott eset, amennyiben nem jogszabály által megkívánt, hanem szerződésben vállalt jognyilatkozat megtételének kötelezettségére vonatkozik.
Az alperes a hatályon kívül helyezés folytán megismételt eljárásban elévülési kifogást terjesztett elő a felperes módosított, fenntartott mindkét kereseti kérelme kapcsán (10. számú és 20. számú alperesi írásbeli nyilatkozatok, valamint 21. számú tárgyalási jegyzőkönyv második oldal). Állította, hogy a felperesnek mindössze kötelmi igénye állhat fenn az alperessel szemben és az alperesnek nem áll rendelkezésére olyan dokumentum, mellyel felperes kötelmi igényének elévülését megszakította volna 1994. március 31-e óta. 

A felperes vitatta az elévülési kifogást, álláspontja szerint a felperes tulajdoni igényt érvényesít, amit pedig nem évül el. A tulajdoni igénye a Ptk. 115. § (1) bekezdése alapján nem évül el, továbbá a tulajdonhoz való jogát az Alaptörvény is biztosítja, ezáltal alappal követelheti, hogy az alperes eleget tegyen szerződéses kötelezettségének. 

A bíróság mind az elsődleges, mind pedig a másodlagos keresetet megalapozatlannak találta.

A bíróság tényállást a Pp. 206. § (1) bekezdése alapján állapította meg, a Pp. 164. § (1) bekezdésében írt bizonyítási szabály alapul vételével.
A bíróság érdemi döntésénél a peres felek által előadott okirati bizonyítékokat vette figyelembe, valamint a felek perben tett nyilatkozatait.

A megismételt eljárásban a felperes továbbra is több kereseti kérelmet terjesztett elő. Változatlanul fenntartotta az eredetileg előterjesztett azon kereseti kérelmét, amely tulajdonjoga ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzését célozta annak megállapítása folytán, hogy a peres felek között létrejött az adásvételi szerződés. Arra az esetre pedig, ha ez nem lenne megállapítható, azt kérte, hogy a bíróság hozza létre a szerződést a peres felek között oly módon, hogy az alperes jognyilatkozatát ítéletével pótolja. Végső soron ezen másodlagos kereseti kérelem is tulajdonképpen a tulajdonjoga ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzését célozta. A bíróság a különböző jogcímekre alapított kereseti kérelmeket külön-külön vizsgálta. 

A perbeli ingatlannak az 1994. március 31-ei időpontban, illetve azt megelőzően fennállt tulajdoni helyzetét illetően a peres felek egyező tartalmú nyilatkozatot tettek. Ennek alapján tényként állapította meg a bíróság azt, hogy 1977 és 1994 között a perbeli ingatlan a peres felek közös tulajdonában állt akként, hogy 1/2-ed tulajdoni hányadnak volt tulajdonosa a felperes, mint magánszemély, míg a másik 1/2-ed tulajdoni hányad tulajdonosa az alperesi önkormányzat (korábban a Magyar Állam) volt. Az 1994. március 31-ei időpontban tehát a perbeli ingatlan a peres felek közös tulajdonát képezte. 
Mivel azonban az egyik tulajdonostárs az alperesi önkormányzat volt, ezért a kereset tárgyát képező ingatlanhányad értékesítése (azaz elidegenítése) kapcsán nem alkalmazhatóak a Ptk-nak a közös tulajdonban álló ingatlanhányad átruházására vonatkozó szabályai. Az állami (önkormányzati) tulajdonú ingatlanok elidegenítésére ugyanis speciális jogszabályi rendelkezések voltak az irányadóak.

Az állami tulajdonban álló házingatlanok elidegenítésének szabályozásáról 1994. március 31-ig a 32/1969. (IX.30.) Korm. rendelet volt hatályban (a továbbiakban: Lakásrendelet). A perbeli, az alperes által megszövegezett adásvételi szerződés is ezen jogszabály rendelkezéseire utal, amint ezen jogszabályban kapott felhatalmazás alapján alkotta meg az alperes a 3/1992. (IV.14.) számú önkormányzati rendeletét a alperes tulajdonában álló házingatlanok elidegenítésének feltételeiről. 
Az alperes ezen jogszabályi rendelkezések alapján jelölte ki a perbeli ingatlant elidegenítésre, folytatta le az elidegenítési eljárást. Ezek alapján tette meg az eladási ajánlatát a felperes, mint bérlő részére, amit a felperes elfogadott és ezen jogszabályi rendelkezések figyelembe vételével és azok feltüntetésével fogalmazta meg az adásvételi szerződést. 

A Lakásrendelet 7. § (4) bekezdése szerint az elidegenítéssel megbízott szerv köteles a házingatlan megvásárlására jogosult magánszemélynek - a kívülállók kivételével - eladási ajánlatot tenni.

A Lakásrendelet végrehajtási rendelete, a 16/1969. (IX.30.) ÉVM-MÉM-PM együttes rendelet (a továbbiakban: Vhr.) 10. § (1) bekezdése szerint az elidegenítéssel  megbízott szerv köteles - az eladási ajánlat megtétele mellett - a bérlőt, illetőleg a vele egy tekintet alá eső személyt írásban felhívni, hogy a felhívás kézhezvételétől számított kilencven napon belül nyilatkozzék, kíván-e vásárlási jogával élni.
A (2) bekezdés értelmében az ajánlatnak tartalmaznia kell: a házingatlan legfontosabb ingatlan-nyilvántartási és más adatait (címe, helyrajzi száma, alapterülete, szoba száma, komfort fokozata stb.), a házingatlan lényeges műszaki állapotára vonatkozó tájékoztatást, a házingatlan vételárát és a kialakításánál figyelembe vett tényezőket, a fizetési feltételeket, a vásárlásra való jogosultság feltételeit.
A (3) bekezdés rögzíti, miszerint, ha a bérlő, illetőleg a vele egy tekintet alá eső személy az ajánlatot elfogadja, az adásvételi szerződést a nyilatkozattételtől számított 90 napon belül vele kell megkötni.

A Polgári Törvénykönyvről szóló 1959. évi IV. törvény (a továbbiakban: Ptk.) 365.§ (3) bekezdése kimondja, hogy ingatlan adásvételének érvényességéhez a szerződés írásba foglalása szükséges.

A bíróság a rendelkezésre álló okirati bizonyítékok alapján azt állapította meg, hogy az alperes 1994. március 30-án a felperes részére érvényes eladási ajánlatot tett az alperes által bérelt perbeli ingatlanhányad elidegenítése tárgyában. Érvényes vételi ajánlatnak minősül a mindkét fél által becsatolt és az alperesi önkormányzat Ingatlanértékesítési Irodája által 1994. március 30-án kiállított adatlap. Ez egyértelműen meghatározza az értékesítendő ingatlant, és a vételár összegét s annak meghatározása módját. Az adatlap az alperesi önkormányzat bélyegzőjét tartalmazza. A felperes, mint bérlő, jogosult volt az elidegenítendő ingatlan vonatkozásában a vételi jogot gyakorolni. Azzal, hogy a felperes az alperes eladási ajánlatát elfogadva befizette egy összegben az alperes által meghatározott vételárat, és aláírta az okiratot, a felperes a maga részéről teljes körűen teljesítette az adásvételi szerződés alapján őt terhelő kötelezettségét.

Az alperesi önkormányzatot a perbeli ingatlan tekintetében nem csak ajánlattételi kötelezettség terhelte, hanem az irányadó jogszabályi rendelkezések alapján szerződéskötési kötelezettség is terhelte. A Vhr. - 10. § (3) bekezdés - egyértelműen rögzíti, hogy amennyiben a bérlő az ajánlatot elfogadja, az adásvételi szerződést a nyilatkozattételtől számított 90 napon belül vele kell megkötni. Az alperesi önkormányzat szerződéskötési kötelezettsége a Lakástörvény elidegenítésre vonatkozó rendelkezéseinek értelmezése alapján is fennáll. Amennyiben a bérlő a konkrét ajánlat ismeretében úgy dönt, hogy azt elfogadja, vele az önkormányzat köteles szerződést kötni. Az alperes azonban nem írta alá az adásvételi szerződést. Ezt a tényt a felperes sem vonta kétségbe, hiszen éppen emiatt fordult bírósághoz. Az ingatlan adásvételi szerződés létrejöttéhez (és ebből következően az ingatlan adásvételi szerződés létrejöttének a megállapításához is) viszont az szükséges, hogy a szerződő felek aláírják az okiratot.

Kétségtelen, hogy az alperes volt az ajánlattevő és őt szerződéskötési kötelezettség terhelte, ugyanakkor az is tény (és ezt a felperes sem vitatta), hogy az alperes nem írta alá az adásvételi szerződést. Ezáltal a bíróság sem állapíthatja azt meg, hogy létrejött a peres felek között az ingatlan adásvételi szerződés. Az adásvételi szerződés megkötésére a felperes szerint sem került sor, hiszen nem vitásan csak ő írta alá az okiratot, az alperesi önkormányzat azt nem írta alá, a szerződést nem kötötte meg. Nem jött létre tehát olyan érvényes ingatlan adásvételi szerződés, amely alapján a felperes igényt tarthatna arra, hogy javára a tulajdonjogot az ingatlan-nyilvántartásba bejegyezzék. 

A Ptk. 211. § (1) bekezdése szerint aki szerződés kötésére ajánlatot tesz, ajánlatához kötve marad, kivéve, ha kötöttségét az ajánlat megtételekor kizárta. 

A Ptk. 373. § (2) bekezdése szerint ha az elővásárlásra jogosult a tulajdonoshoz intézett nyilatkozatában az ajánlat tartalmát magáévá teszi, a szerződés közöttük létrejön. Ha a jogosult a szerződési ajánlat elfogadására általában megszabott határidő alatt ilyen nyilatkozatot nem tesz, a tulajdonos a dolgot az ajánlatnak megfelelően vagy annál kedvezőbb feltételek mellett eladhatja. 

A szerződés létrejöttének a megállapítására irányuló kereset vizsgálata során a bíróságnak nem a Ptk. 373. §-ban rögzített és az adásvétel egyes különös nemeire vonatkozó szabályok alapján kellett eljárnia. Amint alkalmatlan a szerződés létrejöttének a megállapítására önmagában a Ptk. 211. § (1) bekezdése is. Az előzőekben már részletesen kifejtett indokok miatt a perrel érintett ingatlan értékesítését a Lakásrendelet szabályai szerint kellett lebonyolítani. Ezért a Lakásrendelet, mint speciális jogszabály korábban idézett 5. §-ának és a Vhr. 10. §-ának rendelkezései alapján kellett - volna -  a bíróságnak állást foglalnia ebben a kérdésben, azonban ezt nem tette meg.

Az elsődleges keresetet ugyanis a bíróságnak el kellett utasítania, mert megalapozottnak találta az alperes elévülési kifogását. A felperes a keresetében egyértelműen az adásvételi szerződés létrejöttére hivatkozott és adásvétel jogcímén kérte az alperes kötelezését a tulajdonjoga bejegyzésének tűrésére. A kereseti kérelem erre tekintettel a régi Ptk. 295. §-a alapján vizsgálandó, vagyis abból kell kiindulni, hogy a polgári jogi szempontból érvényes ingatlan adásvételi szerződés kötelmi jogcímet teremt arra, hogy a fél annak alapján a tulajdonjog bejegyzésére alkalmas okirat kiadását követelje. A felperes keresetben érvényesített igénye tehát kötelmi jogi igény - függetlenül attól, hogy az ingatlan tulajdonjogának a megszerzését célozza. És míg a tulajdoni igények nem évülnek el, a kötelmi igény (a követelés) elévülési jellegű. 

A Ptk. 198. § (1) bekezdése szerint a szerződésből kötelezettség keletkezik a szolgáltatás teljesítésére és jogosultság a szolgáltatás követelésére. 

A Ptk. 326. § (1) bekezdése értelmében az elévülés akkor kezdődik, amikor a követelés esedékessé vált. 

A Ptk. 324. § (1) bekezdése kimondja, hogy a követelések öt év alatt elévülnek, ha jogszabály másként nem rendelkezik.

A felperes azon alapuló követelése, hogy az alperes az őt a Lakásrendelet alapján terhelő szerződéskötési kötelezettsége ellenére a felperessel az adásvételi szerződést nem kötötte meg, a Vhr. 10. § (3) bekezdése értelmében azt követően vált esedékessé, amikor a felperes az alperes írásbeli ajánlatát elfogadva, erről írásban nyilatkozott és e nyilatkozattételtől számított 90 nap eltelt, azaz 1994. június 29. napját követő napon, azaz 1994. június 30-án vált esedékessé. Ennek megfelelően e követelés elévülése ezen a napon kezdődött. Alperes elévülési kifogása nyomán a bíróságnak ehhez képest kellett megvizsgálnia azt, hogy az adott követelés elévült-e, azaz meg kell vizsgálnia, hogy az elévülési idő letelt-e, illetve az adott esetben figyelembe kell venni az elévülés nyugvására, illetve megszakadására vonatkozó törvényi rendelkezéseket - feltéve, ha a felperes tesz ilyen hivatkozásokat. 

Az elévülési idő (öt év) a perbeli esetben 1999. június 30. napján eltelt. Az elévülési időn belül nem következett be olyan jogi tény, ami a Ptk. 327. § (1) bekezdése értelmében az elévülés megszakadását eredményezte volna, ilyenre a felperes egyáltalán nem is hivatkozott. Amint nem állapítható meg az sem, hogy a Ptk. 326. § (2) bekezdésében foglaltak alapján az elévülés nyugodott volna, hasonlóképpen felperesi hivatkozás hiányában. Ezért a felperes követelése  elévült 1999. június 30-án. Ehhez képest  keresetlevelét  a felperes 2012. május 30-án terjesztette elő.

A Ptk. 325. § (1) bekezdése szerint az elévült követelést bírósági úton érvényesíteni nem lehet. 

Azzal, hogy az állam, a jogalkotó az időmúlásnak az igényérvényesítés vonatkozásában jogi normában megtestesülő jelentőséget tulajdonít, ez egyúttal kötelezettséget ró a jogosultra, hogy az igényét érvényesítse a jogalkotó által megszabott határidőn belül, ellenkező esetben az igényérvényesítéshez az állam nem nyújt segédkezet. Tekintettel arra, hogy a felperes követelése 1999. június 30-án elévült, a felperes elveszítette azt a jogát, hogy bírósági úton érvényesíthesse e követelését az alperessel szemben. Az alperes természetes kötelemként, önként teljesíthet, hiszen az elévülés folytán az alanyi jog nem szűnt meg, csupán a követelés bírói úton való kikényszeríthetősége. Az elévült követelést bírósági úton érvényesíteni nem lehet. A követelés elévült, így nincs lehetőség a jogvita érdemében a bíróságnak állást foglalnia. Az alperes elévülési kifogása megalapozott volt, ezért arra tekintettel utasította el a bíróság a keresetet, azonban szükségesnek tartotta, hogy adjon a felperes számára jogi iránymutatást az érvényesített követelésére vonatkozóan.
Az elsődleges jogalapi hivatkozású kereset kapcsán az előzőekben kifejtettek szerint a bíróság elutasította a felperes azon kereseti kérelmét, amely a felek között az adásvételi szerződés létrejöttének a megállapítására irányult. Mivel nem jött létre az adásvételi szerződés, ezért a jogszabályi feltételek fennállta esetén a bíróság létrehozhatja a szerződést. 

A Ptk. 295. §-a kimondja, hogy ha a kötelezettség jognyilatkozat adására irányul, a teljesítést a bíróság ítélete pótolja.

A Ptk. 5. § (3) bekezdése szerint ha a joggal való visszaélés jogszabály által megkívánt nyilatkozat megtagadásában áll, és ez a magatartás nyomós közérdeket vagy különös méltánylást érdemlő magánérdeket sért, a bíróság a fél jognyilatkozatát ítéletével pótolhatja, feltéve, hogy az érdeksérelem másképpen nem hárítható el. A jognyilatkozat pótlására különösen akkor kerülhet sor, ha a jognyilatkozat megtételét illetéktelen előny juttatásától tették függővé. 

A szerződés bíróság általi létrehozására irányuló keresetét a felperes két olyan törvényhelyre alapította, amelyek nem azonos helyzetben, nem azonos körülmények esetén teszik lehetővé a jognyilatkozat bíróság általi pótlását. A Ptk. 295. §-ában szabályzott jognyilatkozat pótlásának az a feltétele, hogy a fél egy már létrejött szerződésben vállaljon kötelezettséget az adott nyilatkozat megtételére. Az ezen jogszabályhely alkalmazásával hozott bírói ítélet az eredeti szerződési cél megvalósítása érdekében, a szerződésben vállalt kötelezettség teljesítését pótolja. Nyilatkozat megtételére vonatkozó kötelezettségvállalás hiányában bírói ítélettel a nyilatkozat nem pótolható. Mivel ezek közül egyik feltétel sem állt fenn a perbeli esetben, ezért ezen jogszabályhelyre alapítottan téves a felperes érvelése. Hiszen a peres felek között nem jött létre (semmilyen) szerződés, legfőképpen pedig nem jött létre közöttük olyan szerződés, amelyben az alperes kötelezettséget vállalt volna a felperessel az adásvételi szerződés megkötésére (előszerződést a felek nem kötöttek). 
Hasonlóképpen alaptalanul hivatkozott a felperes a Ptk. 5. § (3) bekezdésében foglaltakra, mégpedig azért, mert az e helyütt adott felhatalmazás a joggal való visszaélés fogalomkörében azokra az esetekre vonatkozik, amikor a vitatott nyilatkozat megtétele valakinek a joga csupán, nem pedig a kötelezettsége - az egyéb feltételek mellett, amelyeket a törvényhely tartalmaz. Mindazonáltal a szerződéskötés megtagadása soha sem minősülhet joggal való visszaélésnek, mert a szerződéskötés joga olyan alanyi jog, amelynek gyakorlásáról másoktól függetlenül csak az rendelkezhet, akit ez a jog megillet.

Tekintettel arra, hogy az alperesi önkormányzatot a perbeli esetben szerződéskötési kötelezettség terhelte - és ennek érvényesülését a bíróságnak kell biztosítania -, ha az önkormányzat elmulasztotta ezen kötelezettség teljesítését, a felek közötti szerződést a Ptk. 206. §-a alapján a bíróság hozhatja létre. Viszont a Ptk. 206. §-ára alapítottan a felperes sem a hatályon kívül helyezés előtti, sem pedig az azt követő elsőfokú eljárásban nem hivatkozott, a Ptk. 206. §-ára alapulóan kereseti kérelmet nem terjesztett elő.

A Ptk. 206. § (1) bekezdése szerint a szerződéskötési kötelezettség körében, ha a felek nem állapodnak meg, a bíróság - jogszabály eltérő rendelkezése hiányban - a szerződést létrehozhatja és tartalmát megállapíthatja. Nem hozza létre a bíróság a szerződést, ha a szerződéskötésre kötelezett fél bizonyítja, hogy a szerződés teljesítésére nem képes, vagy a szerződés teljesítése nemzetgazdasági érdeket sértene. 

Az előzőekben a bíróság már kifejtette, hogy a perbeli esetben a Lakásrendelet 5. §-a és a Vhr. 10. §-a alapján az alperest szerződéskötési kötelezettség terhelte akként, hogy a bérlő által a vételi ajánlat elfogadásáról tett nyilatkozat megtételétől számított 90 napon belül vele az adásvételi szerződést meg kellett volna kötni. Erre tekintettel a felperesnek a szerződéskötési kötelezettség körében a szerződés létrehozása iránti igénye viszont kötelmi jogi jellegű, ezért ha a jogosult ezt a követelését meghatározott ideig nem érvényesíti, a Ptk. 325. § (1) bekezdése értelmében bírói úton már nem érvényesíthető. Ismételten rögzíti a bíróság, hogy a felperesnek a szerződés bíróság általi létrehozására irányuló igénye nem tulajdoni igény. A Ptk. 115. § (1) bekezdésében rögzített szabály egy, már fennálló tulajdonjog védelmére, megóvására szolgál. Nem vonatkozik azonban a tulajdonjog - átruházás jogcímén alapuló - megszerzésének az igényére. Szerződéskötési kötelezettség körében szerződésnek bíróság általi létrehozása nyomán a tulajdonjog ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzésére irányuló igény kötelmi jogi igény, ami elévül. Ezen igény elévülését,  bíróság előtti érvényesíthetőségét pedig a bíróságnak az alperes elévülési kifogása következtében ebben a vonatkozásban vizsgálnia kellett. A másodlagos kereseti kérelem kapcsán annak elévülését érintően a bíróság e helyütt visszautal az elsődleges kereseti kérelem kapcsán annak elévülésére vonatkozóan kifejtettekre, azokat változatlanul fenntartja és ugyanazon indokok alapján arra a megállapításra jutott, hogy a felperes ezen követelése is elévült, bírói úton nem érvényesíthető. Amennyiben a felperes az igénye érvényesítésével nem várt volna több, mint tizenhárom évet, hanem elévülési határidőn belül (1999. június 30-áig) pert indított volna, avagy a Ptk. 327. § (1) bekezdése szerinti valamely, az elévülést megszakító egyéb jogcselekményt (például írásbeli felszólítást) tett volna, a Ptk. 206. § (1) bekezdése alapján érdemben tárgyalható lett volna ez a követelés. Mivel azonban ilyen, az elévülést megszakító jogcselekmény az elévülési időn belül nem következett be, amint nem állapítható meg az elévülésnek a Ptk. 326.  § (2) bekezdése szerinti nyugvása sem, ezért az elévült követelést a felperes bírói úton nem érvényesítheti. 

A kifejtett indokok alapján a bíróság a keresetet elutasította és a pervesztes felperest a Pp. 78. § (1) bekezdése alapján marasztalta a perrel felmerült költségekben. A pertárgy értékének a bíróság a felperes által az ingatlan forgalmi értékeként meghatározott 10.200.000,-Ft-ot tekintette. A felperes ugyan a teljes költségmentesség kedvezményében részesült, azonban a Pp. 86. § (3) bekezdése alapján ennek ellenére köteles megfizetni az ellenfél javára megítélt perköltséget. 
Az alperest képviselő ügyvéd munkadíját a bíróság a 32/2003. (VIII. 22.) IM rendelet 3. § (5) és (6) bekezdései alapján a megbízási szerződésben foglaltaktól (800.000,-Ft +áfa) eltérő mértékben határozta meg. Az alperesi jogi képviselő a per valamennyi tárgyalásán jelen volt, az írásbeli nyilatkozatai azonban döntően az első érdemi ellenkérelmének, illetőleg a felperesi  keresetmódosítást követő érdemi ellenkérelmének a megerősítésére, fenntartására vonatkoztak, az elévülési kifogás következtében pedig részletes bizonyítási eljárást a bíróság nem folytatott le, így erre tekintettel az alperesi jogi képviselő részéről sem igényelt az alperes perbeli képviselete bonyolult szakmai tevékenységet. Ezért a bíróság az elsőfokú eljárásra vonatkozó ügyvédi munkadíjat 400.000,-Ft+áfa összegben határozta meg, amelyen felül a felperes megfizetni tartozik a másodfokú eljárásban megállapított 50.000,-Ft+áfa összegű ügyvédi munkadíjat is. 
Míg az előzetesen meg nem fizetett 612.000,-Ft törvényes mértékű elsőfokú eljárási illetéket és a másodfokú eljárásban felmerült 816.000,-Ft fellebbezési illetéket a felperes teljes költségmentessége folytán az állam viseli a 6/1986. (VI. 26.) IM rendelet 14. §-a alapján.

A Pp. 87. § (2) bekezdésében foglaltak szerint rendelkezett a bíróság a felperest képviselő pártfogó ügyvéd díja tekintetében.

Az ítélet elleni fellebbezési jog a Pp. 233. § (1) bekezdésében foglaltakon alapul.

Budapest, 2017. február 16. napján

							Vavrikné dr. Tripsánszki Ágnes s.k.
									   bíró