A Kúria
mint felülvizsgálati bíróság
ítélete
Az ügy száma: 			Pfv.VI.22.231/2016/10.

A tanács tagjai: . Kollár Márta a tanács elnöke
		. Kocsis Ottilia előadó bíró
		. Puskás Péter bíró
	
A felperes: 			
A felperes képviselője: 	Dr. Mester Csaba Ügyvédi Iroda, 
			ügyintéző: dr. Mester Csaba ügyvéd 
			
Az alperesek: 		I. rendű
			II. rendű
 
Az I. rendű alperes képviselője:  	
			Lajer Ügyvédi Iroda, 
			ügyintéző: dr. Lajer Zsolt ügyvéd 
		     és
		. Szekeres Csaba ügyvéd 
			
A II. rendű alperes képviselője:   	
			Sárhegyi és Társai Ügyvédi Iroda, 
			ügyintéző: dr. Bárfai Beatrix ügyvéd 

A per tárgya: szerződés hatálytalanságának a megállapítása 

A felülvizsgálati kérelmet benyújtó felek: 
                    I. és II. rendű alperes

A másodfokú bíróság neve és a jogerős határozat száma: 
			Törvényszék
			2.Pf.20.840/2015/15. 
Az elsőfokú bíróság neve és a határozat száma: 
			Járásbíróság
			P.20.087/2013/30. 
Rendelkező rész 
- A Kúria a jogerős ítéletet hatályon kívül helyezi és az elsőfokú bíróság 30. sorszámú ítéletét helybenhagyja.

- Kötelezi a felperest, hogy 15 napon belül fizessen az I. rendű alperesnek 2.092.800 (kétmillió kilencvenkettőezer nyolcszáz) forint, a II. rendű alperesnek 812.800 (nyolcszáztizenkettőezer nyolcszáz) forint együttes másodfokú és felülvizsgálati eljárási költséget.

- A Kúria megkeresi a S-i Járási Hivatal Földhivatali Osztályát, hogy a s-i 659/A/1 helyrajzi számú üzlet ingatlanról a Gy. Törvényszék 2.Pf.20.840/2015/15. számú ítélete alapján a felperes (székhelye:, cégbírósági bejegyzésének száma:) javára bejegyzett 1/1 tulajdonjogot törölje és az I. rendű alperes (székhelye: ,cégbírósági bejegyzésének száma:) tulajdonjogát a jogerős ítélet hatályon kívül helyezése miatt jegyezze vissza. 
Az ítélet ellen felülvizsgálatnak nincs helye.
I n d o k o l á s
A felülvizsgálat alapjául szolgáló tényállás
[1]	A tulajdonos II. rendű alperestől a S. /A/1 helyrajzi számú üzlet ingatlant a felperes bérelte. 2003. január 21-én bérlőtársi megállapodást kötött az I. rendű alperessel, a bérlőtársi jogviszonyukat 2012. december 31-ig meghosszabbították. A megállapodás szerint a felperest, mint bérlőtársat illeti meg a bérleménnyel kapcsolatos rendelkezési jogosultság és az elővásárlási jog gyakorlása. A II. rendű alperes 12.800.000 forint vételáron 90 napig érvényes, 2012. február 17-én keltezett eladási ajánlattal kereste meg a bérlőtársakat azzal, hogy a vételárat a szerződéskötést követő 30 napon belül egy összegben kell kiegyenlíteni, a szerződéskötéskor be kell mutatni az igazolást arról, hogy nincs az önkormányzat felé helyi adó és egyéb tartozásuk. A II. rendű alperes elfogadta a felperes határidőben és az I. rendű alperes azon túl érkezett elfogadó nyilatkozatát is. Az általa közölt időpontban szerződéskötés végett csak az I. rendű alperes jelent, az adásvételi szerződést 2012. július 24-én az ingatlan ½ tulajdoni hányadára kötötték meg. A tudomásszerzését követően, 2012. augusztus 1-jén a felperes is aláírta az adásvételi szerződést, a tulajdonjog bejegyzés iránti kérelmét azonban a földhivatal elutasította, mert az akkor már bejegyzett I. rendű alperes tulajdonostársként nem tett az elővásárlási jogról lemondó nyilatkozatot. Erre az ½ tulajdoni hányadra a II. rendű alperes a 2012. december 17. napján megtartott licittárgyaláson nyertes I. rendű alperessel 2013. február 6-án kötött adásvételi szerződést. 
A kereseti kérelem és az alperesek védekezése
[2]	A felperes a keresetében elsődlegesen kérte egyrészt megállapítani, hogy a 2012. február 17-i eladási ajánlat alapján az adásvételi szerződés közte, mint az elővásárlási jog kizárólagos gyakorlója és a II. rendű alperes között létrejött, másrészt a tulajdonjoga bejegyzését. A másodlagos kérelme annak a megállapítására irányult, hogy az alperesek 2012. július 24-én kötött adásvételi szerződése vele szemben hatálytalan a Polgári Törvénykönyvről szóló 1959. évi IV. törvény (a továbbiakban: Ptk.) 145. § (3) bekezdésére és a bérlőtársi megállapodásra figyelemmel. Harmadlagosan a 2012. augusztus 1-jén általa kötött adásvételi szerződés alapján kérte az ½ tulajdoni illetőségre a tulajdonjoga bejegyzését. A negyedleges kereseti kérelmében az alperesek 2012. július 24-én kötött adásvételi szerződése semmisségének a megállapítását kérte a Ptk. 200. §, illetve a lakások és helyiségek bérletére, valamint az elidegenítésükre vonatkozó egyes szabályokról szóló 1993. évi LXXVIII. törvény (a továbbiakban: lakástörvény) 58. § (2) és a 89. § (4) bekezdése alapján. 

[3]	Az I. és a II. rendű alperes az ellenkérelmében a kereset elutasítását kérte. 
Az első- és másodfokú ítélet
[4]	Az elsőfokú bíróság az ítéletével a keresetet elutasította. Az ítéletének az indokolásában megállapította, hogy a perbeli esetben eladási ajánlat megtételéről és annak az elfogadásáról van szó. A felperes elfogadta ugyan az eladási ajánlatot, azonban ezzel a tulajdonjog bejegyzéséhez alkalmas szerződés nem jött létre. Annak megkötésére pedig nem került sor, elsősorban arra tekintettel, hogy a felperes mint jogi személy nem gondoskodott arról, hogy a számára kézbesített leveleket valaki időben átvegye. A felperes e nyilatkozata megtételének idejére fennállóan a köztartozás alóli mentességet sem tudta igazolni, ez is jogszabályi akadályát képezte annak, hogy az adásvételi szerződés létrejöjjön. A másodlagos kereseti kérelmet azért nem ítélte alaposnak, mert az a bérlőtársi megállapodás, amely kizárólag a felperest jogosította nyilatkozattételre, jogszabályba ütközött, sértette az lakástörvény elővásárlási joggal kapcsolatos rendelkezéseit, így érvénytelen. Egyébként a felperes nem igazolta azt, hogy a 2003. január 21-i megállapodásukat a II. rendű alperes záradékolta. Az I. rendű alperes által a nyilatkozattételről való joglemondás tehát érvényesen nem került kikötésre, így jogosult volt a II. rendű alperessel, mint bérlőtárs adásvételi szerződést kötni és az ingatlan ½ tulajdoni illetőségét megszerezni. A harmadlagos kereseti kérelemmel kapcsolatban az elsőfokú bíróság kifejtette, hogy az alperesek 2012. július 24-én kötött adásvételi szerződése érvényes és hatályos. A tulajdonostárs I. rendű alperes elővásárlási jogról lemondó nyilatkozata hiányában a felperes tulajdonjogát nem jegyezhették be. A negyedleges kereseti kérelem alapján az elsőfokú bíróság jogszabálysértést nem állapított meg. Az, hogy az I. rendű alperes az ajánlati kötöttség időtartamán túl tett nyilatkozatot, csak azt jelentette, hogy a Ptk. 213. § (1) és 211. § (1) bekezdése alapján a II. rendű alperes ajánlati kötöttsége megszűnt. A tulajdonos a rendelkezési joga alapján az ingatlanhányadot értékesíthette.

[5]	A másodfokú bíróság a felperes fellebbezése folytán az elsőfokú bíróság ítéletét megváltoztatta: megállapította, hogy az üzlethelyiség 1/1 tulajdoni hányadára az adásvétel a felperes 2012. április 23-án tett nyilatkozatával közte és a II. rendű alperes között létrejött; kötelezte a felperest 12.800.000 forint vételár 30 napon belül történő megfizetésére; rendelkezett az I. rendű alperes tulajdonjogának törléséről és a felperes tulajdonjogának a bejegyzéséről; a II. rendű alperest tűrésre kötelezte. A törvényszék álláspontja szerint az általa felvett bizonyítás alapján kiegészített tényállást irányadónak tekintve, az elsőfokú bíróság jogi álláspontja téves. A II. rendű alperes az eladási ajánlatát a felperes és I. rendű alperes bérlőtársaknak küldte meg. A felperes az eladási ajánlatot elfogadta, e nyilatkozatával az I. rendű alperes elkésett. A lakástörvény 58. § (1) bekezdése alapján a bérlőtársaknak elővásárlási joga van, amely őket egyenlő arányban illeti meg, ez azonban több egy sorban álló elővásárlási jogosult joggyakorlására irányadó. A helyiségbérlet törvényi szabályozása diszpozitív, jogszabály tiltó rendelkezése hiányában nincs akadálya a bérlőtársak ettől eltérő egymás közötti megegyezésének. A másodfokú eljárásban bizonyítottá vált, hogy a felperes és az I. rendű alperes 2003. január 21-én keltezett, az elővásárlási jog gyakorlását érintő megállapodását a II. rendű alperes jóváhagyólag záradékolta 2003. február 3-án. Erre utaltak a későbbi megállapodásukban is. A felperes az egész ingatlanra kapott eladási ajánlatra tett határidőben elfogadó nyilatkozatot, így közte és a II. rendű alperes között a bérlemény egészére jött létre a szerződés a Ptk. 373. § (2) bekezdése szerint. A köztartozás alóli mentességre vonatkozó igazolást az ajánlat is a szerződés aláírásához kötötte. Az alperesek között nem jött létre joghatályos, érvényes megállapodás, így nincs szükség az I. rendű alperes nyilatkozatára a felperes tulajdonjogának bejegyzéséhez. A másodfokú bíróság álláspontja szerint jogszabályon alapuló elővásárlási jog esetén nem szükséges kívülről jövő ajánlat, a tulajdonos értékesítési ajánlatának az elfogadása az elővásárlási jog szabályai szerinti értékesítést eredményez. Az I. rendű alperes határidőn túl tett elfogadó nyilatkozatát egyébként is figyelmen kívül kellett volna hagyni, a licittárgyaláson sem szerezhette meg az ingatlan másik ½ tulajdoni hányadát. A felperes a tulajdonjogának ingatlan-nyilvántartási bejegyzését a Ptk. 117. § (3) bekezdésére figyelemmel akkor kérheti, ha az ingatlan vételárát  kiegyenlíti. Az igényérvényesítése nem volt késedelmes, a tulajdonjoga bejegyzésének elutasítása után az alperesek újabb szerződéskötése előtt megindította a pert. 
A felülvizsgálati kérelem és ellenkérelem 
[6]	Az I. rendű alperes a felülvizsgálati kérelmében a jogerős ítélet hatályon kívül helyezését és az elsőfokú bíróság ítéletének helybenhagyását kérte. Állította, hogy a másodfokú bíróság megsértette a Ptk. 205. § (1) bekezdésében és a Pp. 221. §-ában foglaltakat. A felperes elfogadó nyilatkozata alapján a szerződés nem jöhetett létre, ekkor még nem volt a II. rendű alperesnek szerződéskötési szándéka. A II. rendű alperes a bérlőtársaknak tett eladási ajánlatot, a felperest ½ tulajdoni hányad illetheti. A lakástörvény 89. § (4) bekezdése alapján a szerződéskötés időpontjában, a jogerős ítéletből következően 2012. április 23-án kellett megfelelnie annak a feltételnek, hogy köztartozása ne álljon fenn. A köztartozása is akadálya volt a tulajdonszerzésének. Augusztus 1-jén az ½ tulajdoni hányad vételárát fizette meg, a másodfokú bíróság a teljesítőképességét adottnak vette. Az I. rendű alperes további érvei szerint a felperes a lakástörvény 58. § (1) bekezdése és a Ptk. 423. §-a szerinti bérlőtársnak nem volt tekinthető, mert az ingatlant ő használta, a bérleti díjat ő fizette. Téves az az ítéleti megállapítás is, hogy a bérlőtársakat illető, jogszabályon alapuló, a 2/2009. (VI.24.) PK vélemény 4. pontja szerint dologi hatályú elővásárlási jog gyakorlásáról előre lemondhatott. A belső jogviszonyukra vonatkozó, kötelmi hatályú megállapodásuk pedig a II. rendű alperes vonatkozásában nem releváns. A kialakult bírói gyakorlat szerint az elővásárlási jogról előzetesen és általánosságban nem lehet érvényesen lemondani, csak a kapott eladási ajánlat megfontolása után, annak ismeretében. Az elővásárlási jogosultak egymás között is csak az eladási ajánlat közlése után egyezhettek volna meg. A II. rendű alperes a bérlőtársi megállapodásukat záradékolta, a hivatkozott szindikátusi szerződésről nem volt tudomása. A felperes 2013. január 23-án indított csak pert, a 2/2009. (VI.24.) PK vélemény 7. és 8. pontja értelmében a joga elenyészett. Az alperesek adásvételi szerződése vonatkozásában a Ptk. 239/A. §-a szerint nem terjeszthetett elő keresetet, azon a másodfokú bíróság túlterjeszkedett, miután annak jogkövetkezményeit levonva az ingatlan-nyilvántartásból az I. rendű alperes tulajdonjogát törölni rendelte annak ellenére, hogy a felperes ilyen igényt nem terjesztett elő. 

A II. rendű alperes a felülvizsgálati kérelmében a jogerős ítélet hatályon kívül helyezését és az elsőfokú bíróság ítéletének helybenhagyását kérte. Megsértett jogszabályként jelölte meg a lakástörvény 49. § (1) bekezdés  b) pontját, az 58. § (1), a 89. § (4), a Ptk. 205. § (1), a 207. § (1), a 373. § (6) bekezdését, a 423. §-át, a Pp. 221. §-át, a 213. § (1) bekezdését, valamint a 2/2009.(VI.24.) PK vélemény 3., 7., és 8. pontját. A kérelmében hangsúlyozta azt is, hogy a felperes és az I. rendű alperes bérlőtársi megállapodásában hivatkozott szindikátusi szerződést nem ismerte. Őket a lakástörvény 49. § (1) bekezdés szerint értesítette. A felperes tulajdonjoga bejegyzése kapcsán tájékoztatta a földhivatalt arról, hogy elővásárlási jogosult nincs. A jogerős ítélet a szerződéses akaratának a hiányában állapította meg a felperessel 2012. április 23-án a szerződés létrejöttét, aki ekkor a feltételül szabott köztehermentességét sem igazolta. Azt, hogy e feltétel később teljesült, a jogerős ítélet iratellenesen állapította meg, indokát sem adta, ahogyan a felperes teljesítőképességére levont következtetésének sem. 

[7]	A felperes a felülvizsgálati ellenkérelmében a jogerős ítélet hatályában való fenntartását kérte. 
A Kúria döntése és jogi indokai
[8]	A Kúria megállapította, hogy az I. és a II. rendű alperesek felülvizsgálati kérelme az alábbiakban kifejtett indokok alapján alapos, a Pp. 275. § (4) bekezdése alapján a jogerős ítéletet hatályon kívül helyezte és a jogerős ítéletben megállapított tényállás alapján az elsőfokú bíróság ítéletét a Pp. 253. § (2) bekezdés alapján a következő eltérő jogi indokolással helybenhagyta. 

[9]	A Kúria megállapította, hogy a perbeli esetben nem elővásárlási jog gyakorlása történt, ezért a felperes eshetőlegesen előterjesztett, a bérlő(társ)i minőségére és az azon alapuló elővásárlási jogának a gyakorlására alapított kereseti kérelmei nem vezethettek eredményre. A Ptk. 373. §-ában szabályozott és a PK. 9. számú állásfoglalásban értelmezett elővásárlási jog sajátos három alanyú jogviszony, mely az arra jogosult által a tulajdonoshoz kívülálló személytől - mint jelentkező vevőtől - kapott vételi ajánlat esetén gyakorolható jog. A jog gyakorlása esetén az elővásárlási jog jogosultja a tulajdonoshoz, az elővásárlási jog kötelezettjéhez intézett egyoldalú nyilatkozatával, amelyben az ajánlat tartalmát magáévá teszi, jogviszonyt létesít maga és a dolgot eladni szándékozó tulajdonos között, a vevő helyett maga lép be az adásvételi szerződésbe, a szerződés közöttük létrejön. A perbeli esetben a felperes és az I. rendű alperes azonos jogi helyzetben voltak, azonos jogokkal és kötelezettségekkel rendelkeztek, őket egymással szemben elővásárlási jog nem illette meg, egyikőjüket sem lehet kívülálló ajánlattevőnek tekinteni. Miután a másodfokú bíróság az ügylete(ke)t helytelenül tekintette a bérlőtársat illető elővásárlási jog gyakorlásának, tévesen tulajdonított jelentőséget a bérlőtársak elővásárlási jog gyakorlására kötött megállapodásának is. Az ingatlan megvásárlását nem lehet a bérlőt megillető rendelkezési jog körébe tartozónak tekinteni, de az is megállapítható, hogy a bérleti szerződés 2003. november 14-i és 2008. december 29-i meghosszabbításban a felek nem utaltak a 2003. január 21-i megállapodás 5. pontjában foglaltakra, csak a szindikátusi szerződésre, melyet a II. rendű alperes nem hagyott jóvá. 

[10]	Téves a másodfokú bíróságnak az az álláspontja, hogy a felperes és a II. rendű alperes között az adásvételi szerződés a felperes 2012. április 23-án tett elfogadó nyilatkozatával létrejött. A II. rendű alperes 2012. február 17-i értékesítési ajánlata nem tekinthető olyan szerződési ajánlatnak, melynek elfogadásával a szerződés létrejött volna. Az ugyanis nem tartalmazza egyértelműen a szerződés tárgyát. A II. rendű alperes ajánlatát a felperesnek és az I. rendű alperesnek címezte, de nem jelölte meg, hogy melyik félnek milyen ingatlan milyen illetőségét, esetleg mindkettőjüknek a teljes ingatlant akarja-e eladni. A II. rendű alperes és felperes között tehát 2012. augusztus 1. napján jött létre adásvételi szerződés az ingatlan ½ tulajdoni illetőségére. 

[11]	A felperes ennek megfelelően az előzőek megállapítása és az ingatlan ½ illetőségének tulajdonjoga bejegyzése iránti igényét érvényesíthette volna a jelen perben. Azonban az alperesek 2013. február 6-án kötött adásvételi szerződésével a Ptk. 117. § (4) bekezdés első mondatában szabályozott többszöri eladás törvényi tényállása valósult meg. Eszerint az a vevő követelheti a tulajdonjognak az ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzését, aki elsőnek jóhiszeműen birtokba lépett, ha pedig ilyen nincs, a korábbi vevő, kivéve ha a későbbi vevő tulajdonjogát az ingatlan-nyilvántartásba bejegyezték. Ezért a felperes ezen keresete sem foghatott helyt, az adásvételi szerződés alapján sem az I. rendű alperes, sem a felperes nem lépett birtokba és az I. rendű alperes tulajdonjogát az ingatlan-nyilvántartásba bejegyezték.  Ezért a korábbi szerző felperessel szemben az I. rendű alperes tulajdonjoga bejegyzésének van helye az ingatlan-nyilvántartásba. 
Záró rész
[12]	A Kúria az ingatlan-nyilvántartásról szóló 1997. évi CXLI. törvény 34. § (1) bekezdés szerint megkereste az ingatlanügyi hatóságot, hogy a jogerős ítélet hatályon kívül helyezésére tekintettel az az alapján teljesített bejegyzéseket törölje és az ingatlanra az I. rendű alperes tulajdonjogát jegyezze vissza. 

[13]	Az alperesek felülvizsgálati kérelme eredményre vezetett, ezért a másodfokú és a felülvizsgálati eljárásban pervesztes felperes a Pp. 270. § (1) bekezdése alapján alkalmazandó Pp. 78. § (1) bekezdése szerint köteles megfizetni a jogi képviselettel a másodfokú és a felülvizsgálati eljárásban felmerült költségüket, valamint az I. rendű alperesnek a megfizetett 1.280.000 forint felülvizsgálati eljárási illetéket. A Kúria az ügyvédi munkadíj összegét mindkét fokú eljárásban a bírósági eljárásban megállapítható ügyvédi költségekről szóló 32/ 2003.(VIII.22.) IM rendelet 3. § (2) bekezdés a) pontja és (5) bekezdése alapján, a 4/A. § szerint az általános forgalmi adó felszámításával állapította meg.

[14]	A Kúria a felülvizsgálati kérelmet a Pp. 274. § (1) bekezdés alapján tárgyaláson kívül bírálta el. E határozat ellen a felülvizsgálatot a Pp. 271. § (1) bekezdés e) pontja zárja ki.
Budapest, 2017. október 24. 
Dr. Kollár Márta s.k. a tanács elnöke, dr. Kocsis Ottilia s.k. előadó bíró, dr. Puskás Péter s.k. bíró
									A kiadmány hiteléül: 
Sz.Sz.								bírósági ügyintéző