Fővárosi Közigazgatási és Munkaügyi Bíróság
l.K.32.054/2017/8.

A Fővárosi Közigazgatási és Munkaügyi Bíróság a Budapesti I. számú Ügyvédi Iroda (eljáró ügyvéd: dr. Répászky Miklós, cím által képviselt felperes neve ... a dr. Granyák Lívia jogi referens által képviselt Budapest Főváros Kormányhivatala cím2 alperes ellen a ingatlan-nyilvántartási ügyben hozott közigazgatási határozat bírósági felülvizsgálata iránt indult perében - nyilvános tárgyaláson - meghozta a következő
ítéletet:
A bíróság a felperes keresetét elutasítja.
Kötelezi a bíróság a felperest, hogy 15 napon belül fizessen meg az alperesnek 10.000,- (tízezer) forint perköltséget.
Kötelezi a bíróság a felperest, hogy az illetékügyben eljáró hatóság külön felhívására az abban megjelölt módon és időben fizessen meg az Állam javára 30.000,- (harmincezer) forint kereseti illetéket.
Az ítélet ellen fellebbezésnek helye nincs.
Indokolás
Az ingatlan-nyilvántartásban a .... helyrajzi szám alatt felvett, természetben a ... szám alatti ingatlan felperes neve (született: ... ½ arányú, valamint ... ½ arányú közös tulajdonában áll.
... és a felperes 2016. november 3. napján adásvételi szerződést kötött ... fenti ingatlanon fennálló½ tulajdoni illetőségére. Az adásvételi szerződés értelmében a felperes ...tól megvásárolta a tárgyi ingatlan ½ tulajdoni hányadát 8 640 000 Ft vételárért.
A felperes a Budapest Főváros Kormányhivatala XIV. kerületi Hivatalánál (a továbbiakban: elsőfokú hatóság) 2016. december 14. napján kérelmet nyújtott be, melyben az előzőekben ismertetett adásvételi szerződés alapján, vétel jogcímen tulajdonjoga bejegyzését kérte az ingatlannyilvántartásba ... tárgyi ingatlanon fennálló ½ tulajdoni hányadára vonatkozóan. A kérelemhez csatolta a Budapesten, 2016. november 3. napján kelt ..., mint eladó, és a felperes, mint vevő között létrejött adásvételi szerződést. Hiánypótlás keretében 2017. január 6. napján a felperes csatolta továbbá ...nak a Budapesten, 2017. január 4. napján kelt tulajdonjog bejegyzéshez való hozzájáruló nyilatkozatát.
Az ingatlan társtulajdonosa, felperes neve (szül.: ... képviseletében eljáró jogi képviselő 2017. január 12. napján beadványt terjesztett elő, melyben előadta, hogy ... és jelenlegi felesége, a felperes, jogellenesen kötöttek 2016. november 03. napján adásvételi szerződést ... ½ tulajdoni illetőségére. Hivatkozott arra, hogy - felhívásra - az elővásárlási joga gyakorlásáról nem mondott le. Előadta, hogy a vevő képviseletében eljáró jogi képviselőt tájékoztatta, hogy az adásvételi szerződés jogerős ítéletbe és törvénybe ütközik, ezért azt az ingatlan-nyilvántartási hatósághoz ne nyújtsa be. Az adásvételi szerződés a Szentendrei Városi Bíróság 2011. november 03. napján kelt, 3.P.21140/2001/303. számú jogerős ítéletének rendelkezéseibe ütközik, azt kijátszva jogellenesen arra irányul, hogy őt, mint társtulajdonost, az ítéletben megállapított tulajdonjogától, dologi jogi várományától megfosszák. A jogerős ítélet ... és felperes neve (szül.: ... közös tulajdonát akként szüntette meg, hogy ... ½ eszmei tulajdoni illetőségét, felperes neve (szül.: ... tulajdonába adta 2.209.367.- Ft megváltási ár ellenében. Az ítélet tartalmazta azt is, hogy a megváltási árat felperes nevenak (szül.: ... a ... helyrajzi szám alatt felvett ingatlan árverése okán, az árverési vételár kézhezvételét követő 15 napon belül kell, hogy megfizetnie. Az ítéletben megállapított ½ eszmei tulajdoni hányad megváltási árának megfizetésére nyitva álló határidő még nem telt el, mert az árverés még folyamatban van. Csatolta továbbá a 2016. november 11. napján kelt, a felperes jogi képviselőjének címzett levelét, valamint a 2016. november 21. napján kelt nyilatkozatát, miszerint az elővásárlási jogáról nem mond le.
Az elsőfokú hatóság 2017. január 17. napján, 35631/1/2017. szám alatt hiánypótlás keretében az ingatlan társtulajdonosának elővásárlási jog gyakorlásáról lemondó nyilatkozatának csatolására hívta fel a felperest.
A felperes - jogi képviselője útján - 2017. január 27. napján előterjesztett nyilatkozatában előadta, hogy a felperes és ... között létrejött adásvételi szerződés alapján tulajdonjog bejegyzés iránti kérelmet terjesztett elő, egyidejűleg a beadvány elintézésének a függőben tartását is kérte. Ezt a kérelmet az elsőfokú hatóság 150125/1/2016. ügyiratszámon iktatta. Ezt követően nyújtotta be az elővásárlási jog gyakorlására vonatkozó, társtulajdonosnak címzett felhívást és annak mellékleteit, továbbá a társtulajdonos azon nyilatkozatát, hogy elővásárlási jogát fenntartja. Hivatkozott arra, hogy a társtulajdonos nyilatkozatot tett, azonban az elővásárlási jogát nem gyakorolta, az adásvételi szerződésben foglaltak szerinti vételárat nem egyenlítette ki. Az elsőfokú hatóság a kérelmet 146055/1/2016. számú döntésével elutasította azzal, hogy az adásvételi szerződés az iratokhoz nem került csatolásra. Előadta, hogy ezen döntés ellen fellebbezést terjesztett elő, amelyben rögzítette, hogy megfelelő példányszámban csatolta a szerződést, a hatóság a kérelmet és annak mellékleteként csatolt szerződéseket azonban késedelmesen iktatta. A fellebbezést a másodfokú hatóság még nem bírálta el. Mindezen előzményekre tekintettel a hiánypótlási felhívásra akként nyilatkozott, hogy az Inytv. végrehajtására kiadott 109/1999. (XII. 29.) FVM. rendelet (a továbbiakban: Inyvhr.) 75.§ (1) bekezdése szerinti nyilatkozatot nem csatol, ugyanis az Inyvhr. 75.§ (2) bekezdésében foglalt feltételek a 146055/1/2016. számú eljárásban 
csatolt iratok alapján igazolásra kerültek, ezért kérte tárgyi eljárásban ezen iratok figyelembevételét.
Az elsőfokú hatóság 2017. február 28. napján kelt 41147/3/2017. számú határozatával a felperes tulajdonjog bejegyzés iránti kérelmét elutasította. Döntésében arra hivatkozott, hogy a felperes hiánypótlási kötelezettségének a felhívásban foglalt határidő leteltéig nem tett eleget, az elővásárlásra jogosult ezen jogának gyakorlásáról lemondó nyilatkozatát nem csatolta. Ugyanakkor az elsőfokú hatóságnak rendelkezésre állt az elővásárlási jogosult azon nyilatkozata, miszerint a jogügylettel kapcsolatban az elővásárlási joga gyakorlásáról nem mond le. A határozata jogalapjaként hivatkozott az ingatlan-nyilvántartásról szóló 1997. évi CXLI. törvény (a továbbiakban: Inytv.) 40.§ (1) bekezdésére.
A felperes fellebbezése folytán eljárt alperes a 2017. április 28. napján kelt 30481/1/2017. számú határozatával az elsőfokú döntést helybenhagyta.
Megállapította, hogy ..., mint eladó és a felperes, mint vevő között Budapesten, 2016. november 03. napján kelt, tárgyi ingatlanra vonatkozó adásvételi szerződés 3. pontja tartalmazza az eladó bejegyzési engedélyét, ugyanakkor a szerződés 5. pontja szerint ezen jognyilatkozat akkor lép hatálya, ha a társtulajdonos az adott jogügylet kapcsán az elővásárlási jogát nem gyakorolja, vagy nem tesz ilyen nyilatkozatot. Rögzítette az alperes, hogy az adásvételi szerződés tartalmazta az eladó bejegyzési engedélyét, azonban az a szerződés aláírásakor nem lépett hatályba, mert azt a felek feltételhez kötötték. Tekintettel arra, hogy a szerződés 4. pontjában foglalt megállapodása a feleknek arra irányult, hogy a bejegyzési engedély hatálybalépéséig az ahhoz szükséges feltétel bekövetkeztéig az eljárás függőben tartását kérte, ezért helyesen járt el a kerületi hivatal, amikor az eljáró jogi képviselőt arról értesítette, hogy a tulajdonjog bejegyzés iránti eljárást megalapozó beadvány elintézését az Inytv. 47/A.§ (1) bekezdés b) pontjában foglaltakra alapozva a szerződés benyújtásától számított legfeljebb 6 hónapig függőben tartja.
Az alperes határozatában rögzítette, hogy a 146055/2016. számrú ügyirat tartalmazza a felperes által felperes neve (szül.: ... részére küldött, az elővásárlási jog gyakorlására felszólító Budapesten, 2016. november 07. napján kelt levelét, és az annak átvételét igazoló eredeti tértivevényt, valamint felperes neve (szül.:... ) által az elővásárlási jog gyakorlása tárgyában Budapesten, 2016. november 21. napján megtett, teljes bizonyító erejű magánokiratban foglalt nyilatkozatát. A nyilatkozat értelmében a társtulajdonos az elővásárlási jogáról nem mondott le. Megállapította az alperes, hogy az Inytvhr. 75.§ (1) bekezdése alapján a felperes tulajdonjog bejegyzésének akadályát képezi, hogy a hatóság rendelkezésére áll olyan nyilatkozat, amely szerint a jogosult az elővásárlási jogával élni kíván. Kifejtette továbbá, hogy az Inytvhr. 75.§ (2) bekezdése tárgyi eljárásban azért nem alkalmazható, mert az elővásárlási jog gyakorlásáról lemondó nyilatkozat nem azért nem áll rendelkezésre, mert a jogosult nem nyilatkozott, hanem azért, mert a jogosult az elővásárlás jogáról nem mondott le. Kiemelte továbbá, hogy a hatóság nem jogosult értékelni az elővásárlási jog jogosultjának az egyéb nyilatkozatát, azonban ilyen nyilatkozat megléte esetén a vevő tulajdonjogának bejegyzésére nem kerülhet sor, e körben hivatkozott a BH.209.257., a KGD.2008.139. számú eseti bírósági döntésekre, valamint a Kúria Kfv.III.37422/2015/5., a Kfv. 37254/2005/6. és a Kfv.II.37946/2014/20. számú egyedi ügyben hozott döntéseire.
A felperes az alperes határozatával szemben keresetet terjesztett elő, melyben - az elsőfokú határozatra is kiterjedően - annak „megsemmisítését" és az elsőfokú hatóság új eljárásra kötelezését kérte azzal, hogy a bíróság kötelezze a hatóságot, hogy a felperes tulajdonjogát jegyezze be a felperes és ... között létrejött, 2016. november 03-án kelt adásvételi szerződés alapján. Álláspontja szerint az alperes az Inytvhr. 75.§ (2) bekezdésében foglalt kivételi szabály megsértésével járt el, amikor a felperes tulajdonjog bejegyzés iránti kérelmét elutasította. Hivatkozott arra, hogy e jogszabályhelyben foglaltaknak maradéktalanul eleget tett, amikor az elővásárlásra jogosultat nyilatkozattételre hívta fel, az adásvételi szerződést teljes terjedelemben közölte vele, amelyet okirattal, illetőleg a kézbesítés tényét igazoló tértivevénnyel is alátámasztott. Az elővásárlásra jogosult akként nyilatkozott, hogy e jogával élni kíván, azonban azt utóbb nem gyakorolta, ugyanis a vételárat a mai napig nem fizette meg, így nyilatkozatát nem lehet az elővásárlási jog gyakorlásának tekinteni. Álláspontja szerint a társtulajdonos a tulajdonjog bejegyzését nem akadályozhatja meg azzal, hogy fenntartja az elővásárlási jogát, azonban azt nem gyakorolja a felhívásban megjelölt határidőn belül. Nézete szerint a jogvita központi kérdése az, hogy a társtulajdonos ténylegesen gyakorolta-e az elővásárlási jogát. Utalt arra keresetében, hogy a közigazgatási eljárás során előterjesztett beadványainak figyelembevételét kéri, amelyek szerint az Inytvhr. 75.§ (2) bekezdésének rendelkezései a Polgári Törvénykönyvről szóló 2013. évi V. törvény (a továbbiakban: Ptk.) 6:221.§ (l)-(3) bekezdéseivel összhangban értelmezhetőek. A Ptk. 6:221.§ (l)-(3) bekezdéseiben foglaltaknak megfelelően járt el, amikor a vételi ajánlatot a felperes közölte az elővásárlásra jogosulttal, a jog gyakorlására pedig a szerződés általános szabályaiban foglaltaktól hosszabb, 15 napos határidőt biztosított, valamint részére megküldte az adásvételi szerződést is, annak megismerése végett. Önmagában a jog gyakorlására irányuló nyilatkozat nem képezheti akadályát a bejegyzésnek abban az esetben, ha az elővásárlásra jogosult ténylegesen nem él a jogával és az adásvételi szerződésben meghatározott vételárat nem fizeti meg a felhívásban megjelölt határidőn belül. Ez esetben az adásvételi szerződés az eredeti vevő és az eladó között hatályba lép. Perköltséget igényelt, mértékének megállapítását a bíróság mérlegelésére bízta.
Az alperes ellenkérelmében fenntartotta a határozatában foglalt indokokat, azt megismételve kérte a felperes keresetének elutasítását. Perköltséget igényelt, mértékének megállapítását a bíróság mérlegelésére bízta.
A felperes keresete az alábbiak szerint nem alapos.
A bíróság a tényállást a Pp. 206. § (1) bekezdésében foglalt rendelkezése alapján a felek írásbeli és szóbeli nyilatkozatai és a rendelkezésre álló közigazgatási és peres iratok alapján állapította meg.
A közigazgatási perben a bíróság a közigazgatási hatósági eljárás és szolgáltatás általános szabályairól szóló 2004. évi CXL. törvény (a továbbiakban: Két.) 109.§ (1) bekezdése, és a Polgári perrendtartásról szóló 1952. évi III. törvény (a továbbiakban: Pp.) 339/A § alapján azt vizsgálja, hogy a keresettel támadott határozat a meghozatala idején megfelel-e az ügyre irányadó anyagi és eljárásjogi jogszabályoknak.
A Legfelsőbb Bíróság (Kúria) 1/2011. (V.9.) KK véleménye szerint az ügyfél, illetőleg a törvényes érdekében sérelmet szenvedett fél jogszabálysértésre hivatkozással kérheti az államigazgatási ügy érdemében hozott határozat felülvizsgálatát. Keresetében a fél anyagi és eljárásjogi jogszabálysértésre is hivatkozhat, valamint arra is, hogy a határozat meghozatalakor az alkalmazott jogszabályt tévesen értelmezték. Eljárási jogszabálysértés miatt a határozat hatályon kívül helyezésének csak akkor van helye, ha az eljárási jogszabálysértés súlyos, a döntés érdemére is kihat, és a bírósági eljárásban az nem orvosolható.
A Ptk. 6:221. § (1) bekezdése szerint, ha a tulajdonos meghatározott dologra nézve szerződéssel elővásárlási jogot alapít, és a dolgot harmadik személytől származó ajánlat elfogadásával el akarja adni, az elővásárlási jog jogosultja az ajánlatban rögzített feltételek mellett a harmadik személyt megelőzve jogosult a dolog megvételére.
E § (2) bekezdése értelmében, ha a tulajdonos egymást követően több személynek enged ugyanarra a dologra elővásárlási jogot, a jogosultak az elővásárlási jogok keletkezésének sorrendjében gyakorolhatják elővásárlási jogukat.
Az Inytvhr. 75. § (1) bekezdése szerint, ha az ingatlanra elővásárlási jog van bejegyezve, vagy a nyilvántartás adataiból megállapítható, hogy jogszabályon alapuló elővásárlási jog áll fenn, és a tulajdonjog bejegyzését vétel jogcímén nem az elővásárlási jog jogosultja javára kérik - ha jogszabály eltérően nem rendelkezik - csatolni kell a jogosult nyilatkozatát arról, hogy az elővásárlás jogával nem kíván élni.
E § (2) bekezdése értelmében, ha a jogosult nem nyilatkozott, annak nyilatkozat-tételre való írásbeli felszólítását és a kapott vételi ajánlat közlését a kérelmező az átvételt igazoló irattal (tértivevény, átvételi elismervény) köteles igazolni.
Kiemeli a bíróság, hogy a Ptk. 6:221.§ (1) bekezdése csupán az elővásárlási jog tartalmát rögzíti, az alperesnek nem teremt hatáskört az elővásárlási jog gyakorlásának vizsgálatára. E § (2) bekezdése perbeli ügyben nem alkalmazható, miután az eladó nem több személy részére biztosított szerződésen alapuló elővásárlási jogot. E jogszabályhelynek a felperesi hivatkozással szemben nincs (3) bekezdése.
Az elővásárlási jog gyakorlásával kapcsolatos nyilatkozat vizsgálatára az alperes az Inytvhr. 75. § (1) bekezdése alapján jogosult. A fentiek alapján tehát abban az esetben, ha jogszabályon alapuló elővásárlási jog áll fenn az ingatlanon és a tulajdonjog bejegyzését vétel jogcímén nem az elővásárlási jog jogosultja javára kérik, akkor az Inytvhr. 75. § (1) bekezdése alapján csatolni kell az elővásárlási jog jogosultjának nyilatkozatát arról, hogy e jogával nem kíván élni. Perbeli esetben a felperes által sem vitatottan ilyen nyilatkozat nem állt rendelkezésre, illetőleg kifejezetten rendelkezésre állt az a nyilatkozat, amelynek értelmében az elővásárlásra jogosult nem mond le az elővásárlási jogáról. E nyilatkozat léte pedig az Inytvhr. 75. § (1) bekezdése alapján akadályozza a tulajdonszerző tulajdonjogának ingatlan-nyilvántartási bejegyzését.
A felperesi érveléssel szemben azonban az alperes az Inytvhr. 75. § (1) bekezdése alapján kizárólag az elővásárlásra jogosult nyilatkozatának meglétét, vagy hiányát vizsgálhatja, de arra nem biztosít az alperesnek hatáskört, hogy a nyilatkozat megtételét követően az elővásárlási jogát gyakorló személy cselekményeit vizsgálja, illetőleg azt, hogy az a szerződésben foglalt kötelezettségeit teljesítette-e. E jogszabályhely kizárólag a nyilatkozat meglétének, vagy hiányának vizsgálatára jogosítja fel a hatóságot, és a jogról való lemondás hiányához, a bejegyzési kérelem elutasításának jogkövetkezményét fűzi. Erre tekintettel helyesen járt el az alperes, amikor önmagában a lemondó nyilatkozat hiányára tekintettel, illetőleg arra a tényre figyelemmel, hogy az elővásárlásra jogosult nyilatkozatot tett, hogy a jogával élni kíván, a bejegyzési kérelmet elutasította. Utal a bíróság arra, hogy annak vizsgálata, hogy az elővásárlásra jogosult nyilatkozata érvényesnek és hatályosnak tekinthető-e, közte és az eladó között a szerződés mikor jött létre illetve, hogy az elővásárlási jog jogosultja teljesítette-e a szerződés szerinti vételárat az eladó kezéhez, már a polgári bíróság hatáskörébe tartozik.
A keresetben foglaltakkal ellentétben az Inytvhr. 75. § (2) bekezdése jelen ügyben nem alkalmazható, ugyanis a jogszabályhely arra az esetre tartalmaz rendelkezéseket, ha a jogosult a felhívásra nem nyilatkozik, ilyenkor ugyanis elegendő a vételi ajánlat közlését igazolni. Perbeli esetben azonban erről nincs szó, hiszen az elővásárlásra jogosult nyilatkozatot tett, miszerint a törvény alapján őt megillető jogával élni kíván.
Mindezekre tekintettel a bíróság megállapította, hogy az alperes határozata - a keresettel érintett körben - jogszerű, ezért a felperes keresetét elutasította
A felperes pervesztes lett, ezért a Pp. 78.§ (1) bekezdése alapján köteles az alperes perrel felmerült költségeinek megfizetésére. A Pp. 67.§ (2) bekezdése szerint a perben a gazdálkodó szervezet jogtanácsosát (jogi előadóját) az ügyvéd jogállása illeti meg. Külön jogszabályi rendelkezés hiányában a hivatásszerűen jogi képviseletet ellátó jogtanácsost az ügyvéd részére járó díjazással azonos összegű munkadíj illeti meg, amennyiben a képviseletet munkaviszony, vagy tagsági viszony keretében látja el. A bíróság a munkadíj összegét a bírósági eljárásban megállapítható ügyvédi költségekről szóló 32/2003. (VIII.22.) IM rendelet 3.§ (1) bekezdése szerint, a 3.§ (2)-(6) bekezdésében foglaltak alapján mérlegeléssel állapította meg. A mérlegelés során a bíróság figyelemmel volt a jogvita bonyolultságára, az elvégzett képviseleti munka szakmai nehézségére, az előkészítő munkára, a beadványok számára és mindezek időigényére, valamint a perben tartott tárgyalások számára.
A bíróság a felperest az illetékekről szóló 1990. évi XCIII. (a továbbiakban: Itv.) 59.§ (1) bekezdése és a 6/1986. (VI.26.) IM rendelet 13.§ (2) bekezdése alapján kötelezte az Itv. 43.§ (3) bekezdésében meghatározott összegű eljárási illeték megfizetésére.
Az ítélet elleni fellebbezést a Pp. 340. § (1) bekezdése zárja ki.

Budapest, 2017. december 06.

					. Garáné dr. Horváth Diána s. k.
							 bíró

A kiadmány hiteléül: