... Járásbíróság
55.P.22.776/2017/5.

A ... Járásbíróság a Dr. Bravics Ügyvédi Iroda (ügyintéző: Dr. Bravics Vera ügyvéd) által képviselt felperesnek a Farkas és Nagy Ügyvédi Iroda (ügyintéző: Dr. Nagy Zsolt ügyvéd) által képviselt alperes ellen felmondás érvényességének megállapítása iránt indított perében meghozta a következő

ítéletet:

A bíróság megállapítja, hogy a peres felek között az Ú. települési külterületi ... és a F. települési külterületi ... helyrajzi számú ingatlanok tekintetében létrejött haszonbérleti szerződéseknek a felperes által (2017. augusztus 15. napi keltezésű és 2017. augusztus 17. napján kézbesített nyilatkozatával) történt felmondása érvényes.

Kötelezi alperest, hogy 15 (tizenöt) napon belül fizessen meg a felperesnek 121.600,- (százhuszonegyezer-hatszáz) forint perköltséget.

Az ítélet ellen a kézbesítéstől számított 15 (tizenöt) napon belül a ... Törvényszékhez címzett, de a ... Járásbíróságnál 3 (három) példányban benyújtandó fellebbezésnek van helye.

A bíróság tájékoztatja a feleket, hogy a fellebbezési határidő lejárta előtt előterjesztett közös kérelmükben a fellebbezés tárgyaláson kívüli elbírálását kérhetik.

A másodfokú bíróság tárgyaláson kívül határoz akkor is, ha a fellebbezés csak a a perköltség viselésére vagy összegére vonatkozik, a fellebbezés csak a teljesítési határidővel kapcsolatos, vagy csak az ítélet indokolása ellen irányul. A felek bármelyikének kérelmére a másodfokú bíróság ilyen esetben is tárgyalást tart. Tárgyalás tartását a fellebbező fél a fellebbezésében kérheti.

Indokolás:

A bíróság a peres felek nyilatkozatai és a csatolt okiratok tartalma alapján az alábbi tényállást állapította meg.

Az ingatlan-nyilvántartás hatályos állapota szerint a per tárgyát képező, Ú. települési külterületi ... helyrajzi számú, 48 hektár 4397 négyzetméter kiterjedésű, valamint a F. települési külterületi ... helyrajzi számú, 33 hektár 9023 négyzetméter kiterjedésű szántóingatlanok a felperes kizárólagos tulajdonában állnak. Tulajdonjogának telekkönyvi bejegyzésére a ... és ... számú földhivatali határozatokkal, adásvétel címén került sor. A Magyar Állam javára visszavásárlási jog, valamint elidegenítési és terhelési tilalom, az M. Zártkörűen Működő Részvénytársaság javára - az előbb említett ingatlan esetében 37.750.000,- forint, utóbbit illetően 27.800.000,- forint erejéig - jelzálogjog, illetve elidegenítés és terhelési tilalom van bejegyezve a földrészletek tulajdoni lapjaira. Utóbb említett ingatlant a F. Zártkörűen Működő Részvénytársaság bányaszolgalmi joga terheli.

A földrészletek korábban a Magyar Állam tulajdonában; s 1993. január 1. napjától kezdődően - haszonbérleti szerződés alapján - az alperes használatában álltak. A haszonbérleti szerződés időtartamát 51 évben; lejáratát 2043. december 31. napjában határozták meg a szerződő felek.

A felperes - mindösszesen 65.550.000,- forint vételár megfizetésének ellenében - a 2016. március 5. napján kötött adásvételi szerződésekkel szerezte meg a Magyar Államtól a perbeli földrészletek tulajdonjogát. Ezen szerződések 1. pontjában rögzítették, hogy az ingatlanok 2042. december 31. napjáig haszonbérleti joggal terheltek.

A felperes a 2017. augusztus 15. napi keltezésű - az alperes részére 2017. augusztus 17. napján kézbesített - levelében a perbeli ingatlanok tekintetében kötött haszonbérleti szerződéseket a 2013. évi CCXII. törvény 60. §-ának (5) bekezdésére hivatkozással - 2017. december 31. napjára szólóan felmondta.

Alperes a 2017. augusztus 21. napján kelt levelében közölte felperessel, hogy a felmondást nem fogadja el.

Felperes a 2017. augusztus 29. napján előterjesztett keresetében annak bírósági megállapítását kérte, hogy az előzőekben említett haszonbérleti szerződések fenti módon történő felmondása érvényesen történt. Álláspontja szerint a szerződések felmondása szabályszerű volt, az abban megjelölt jogszabályhelyre történő hivatkozás megalapozott. Másodlagosan a haszonbérleti szerződések érvénytelenségének megállapítását kérte; a haszonbérleti időtartamára vonatkozó jogszabályi rendelkezésbe ütközésre hivatkozással.

Alperes a kereset elutasítását, felperes perköltségben való marasztalását kérte. Álláspontja szerint a megállapítási kereset előterjesztésének jogszabályi feltételei nem állnak fenn, mivel a felperes nincs jogvédelmi helyzetben. Előadta, hogy a haszonbérleti szerződésből származó jogok és kötelezettségek jogszabályi rendelkezés alapján szálltak át a felperesre. A Ptké. 53/C. §-ára történő hivatkozással előadta, hogy a szerződésből kilépő fél (jelen esetben: a Magyar Állam) és a szerződésben maradó fél (jelen esetben: az alperes) tekintetében a szerződést megszűntnek, a szerződésbe belépő fél (jelen esetben: a felperes) és a szerződésben maradó fél (alperes) tekintetében pedig a szerződést az átszálló valamennyi jog és kötelezettség vonatkozásában a korábbi tartalommal - külön jogi aktus nélkül - a jogszabály rendelkezése alapján létrejött új szerződésnek kell tekinteni. Megítélése szerint a felperesi tulajdonszerzéssel új szerződések jöttek létre, így a szerződéskötés időpontja semmiképp sem lehet 1994. július 27-e előtti. Mindemellett - a 2013. évi CCXII. törvény 62. §-ának (4) bekezdésére történő utalás mellett - előadta, hogy a felperes felmondása azért is jogszabályba ütközik, mert a felmondással egyidejűleg nem térítette meg az alperesnél a szerződések megszüntetése miatt jelentkező kárt; s a kártérítést fel sem ajánlotta. E körben hivatkozott arra, hogy 2016. január 1. és 2020. december 31. napja között agrár-környezetgazdálkodási programban vesz részt; s az ennek során folyósított támogatás egy részét vissza kell fizetnie, ha a kötelezettségvállalásával érintett egybefüggő terület egy része vonatkozásában nem tudja igazolni a földhasználatot. A visszafizetési kötelezettség folytán felmerülő kárát a felmondás vis maiornak minősülése esetére 26.004.516,- forint összegben, ellenkező esetben 43.340.860,- forint összegben jelölte meg. Kérte, hogy a kereseti kárelemnek helyt adó ítélet esetén a bíróság az ingatlan birtokba adását ahhoz kösse, hogy a felperes a fenti kárt megtérítette az alperes részére. A kár összegének igazolására igazságügyi szakért által készített szakvélemény beszerzését és a Vidékfejlesztési Program Irányító Hatóságának a megkeresését indítványozta. Mindemellett arra is hivatkozott, hogy a szerződés megszűnésekor a szerződő felek kötelesek egymással elszámolni.

A felperes keresete alapos.

Haszonbérleti szerződés alapján a haszonbérlő hasznot hajtó dolog időleges használatára vagy hasznot hajtó jog gyakorlására és hasznainak szedésére jogosult, és köteles ennek fejében haszonbért fizetni [Ptk. 6:349. §-a]. A haszonbérlet fogalmát és Ptk. hatályba lépését megelőzően hatályban volt Polgári Törvénykönyvről szóló 1959. évi IV. törvény (régi Ptk.) lényegét tekintve azonos módon szabályozta, a 452. §-ának (1) bekezdésében.

A haszonbérlő a haszonbérleti jogviszony keretében a dolog használatának (birtoklásának) és hasznai szedésének a jogát szerzi meg.

A termőföldön létesített haszonbérleti jogviszonyt a mező- és erdőgazdasági földek forgalmáról szóló 2013. évi CXXII. törvény (Földforgalmi tv.) 38-67. §-aiban foglalt rendelkezések szabályozzák, az erdőgazdálkodási haszonbérletre az erdőről, az erdő védelméről és az erdőgazdálkodásról szóló 2009. évi XXXVII. törvény 20. §-ában foglalt rendelkezések, a halgazdálkodási haszonbérletre a halgazdálkodásról és a hal védelméről szóló a 2013. évi CII. törvény 22-33. §-ában foglalt rendelkezésék, a vadászati jog haszonbérletére pedig a vad védelméről, a vadgazdálkodásról, valamint a vadászatról szóló 1996. évi LV. törvény 15-18. §-ában foglalt rendelkezések irányadók. Ezek a szabályozások a haszonbérleti jogviszony alapítására, engedélyezésének rendszerére, továbbá annak tartalmára egyaránt részletes rendelkezéseket tartalmaznak, és az e javakkal való gazdálkodást mint gazdasági tevékenységet is szabályozzák, túlmutatva a polgári jogi jogviszony keretein. Így e jogviszonyok tartalmának elsődleges forrása nem a Ptk., hanem az önálló szabályozási logikára épülő, direkt társadalom- és gazdaságpolitikai célokat tükröző különös törvényi szabályozás. Ezek a szabályozások a szerződési szabadságot számos ponton korlátozva a szerződéses jogviszony időtartamára és a jogviszony létesítésére vonatkozó szerzési korlátozásokat állapítanak meg, nyilvántartási kötelezettséget fektetnek le, rendelkeznek a hatósági jóváhagyás és ellenőrzés rendjéről, jogokat biztosítanak és meghatározzák e jogok gyakorlásának a rendjét (Polgár Törvénykönyv Nagykommentár - Ptk. 6:349. §-hoz fűzött magyarázata).

Az alperes haszonbérlői pozícióban kerülésekor hatályban lévő, földről szóló 1987. évi I. törvény (Ftv.) a termőföld vonatkozásában kötött haszonbérleti szerződések maximális időtartamára vonatkozóan nem tartalmazott rendelkezéseket. Az 1994. június 27. napján hatályba lépő, termőföldről szóló 1994. évi LV. törvény (Földtv.) a 13. §-ának (1) és (2) bekezdéseiben kezdetben akként rendelkezett, hogy haszonbérleti jogviszonyt - ide nem tartozó kivételektől eltekinve - legfeljebb 10 évre lehet létesíteni. A Földtv. 2002. szeptember 2. napjával történő módosítását követően termőföldre vonatkozó haszonbérleti szerződés legfeljebb 20 évre volt köthető. Ezen törvényi rendelkezés miniszteri indokolása rögzíti, hogy nincs arra lehetőség, hogy a haszonbérbeadó és a haszonbérlő a megállapodással mintegy "örökhaszonbérleti" jogviszonyt hozzon létre. A 44. §-ának (1) és (2) bekezdése tekintetében 2014. január 1. napján hatályba lépő Földforgalmi törvény az említett szakaszokban akként rendelkezik, hogy a haszonbérleti szerződés határozott időtartamra, legalább 1 gazdasági évre, és - a (2) bekezdésben meghatározott kivételekkel - legfeljebb 20 évre köthető meg. Az erdőnek minősülő földre, illetve az engedélyezett erdőtelepítésre kijelölt földre a haszonbérleti szerződést az erdőről, az erdő védelméről és az erdőgazdálkodásról szóló törvényben foglalt eltéréssel legfeljebb a termelési időszak (vágás érettségi kor) lejártát követő 10. év végéig lehet megkötni.

A Ptk. a 6:356. §-ában rögzíti, hogy eltérő rendelkezésének hiányában a haszonbérletre a bérleti szerződés szabályait kell megfelelően alkalmazni. A Ptk. a bérleti szerződésre vonatkozó általános szabályokat a 6:331 - 6:341. §-aiban szabályozza.

Az ingatlan dolog bérlője és haszonbérlője szabály szerint huzamosabb időn keresztül használja a dolgot, a bérlemény többnyire szoros kapcsolatba kerül a bérlő egész élettevékenységével (lakás, üzlet) s általában a bérlőnek a használathoz fűződő érdeke itt sokkal erősebb, mint az ingó dolgoknál. Ezért a jog itt rést üt azon az általános elven, hogy a kötelmi jogok csak az adóssal szemben érvényesíthetők és bizonyos vonatkozásokban a bérletet harmadik személlyel szemben ható erővel is felruházza. A római jog tiszta kötelmi felfogásával szemben a germán jogokban alakul ki az az elv, hogy a bérlemény tulajdonosának személyében beálló változás a bérlő jogállását nem érinti (Kauf bricht nicht Miete) [Szladits Károly: A magyar magánjog vázlata, ... Könyvkiadóvállalata, 1935.].

A Ptk. 6:340. §-ának (2) bekezdésében írtak szerint ha a bérbeadó a bérleti szerződés megkötését követően a bérbe adott dolog tulajdonjogát átruházza, a tulajdonos személyében bekövetkezett változással a bérleti szerződésből fakadó jogok és kötelezettségek tekintetében az új tulajdonos lép a bérbeadó helyébe. A bérbeadó és az új tulajdonos a bérlővel szemben egyetemlegesen kötelesek helytállni a bérbeadót a bérleti szerződés alapján terhelő kötelezettségek teljesítéséért.

A Ptk. szabályozása a bérleti jogviszony relatív szerkezetét a bérlő érdekeinek védelme érdekében áttörve, a „Kauf bricht nicht Miete" elvet követve, kötelezi a bérelt dolog tulajdonjogát átruházás útján megszerző személyt a bérleti jogviszony fenntartására. Ez valójában a bérleti szerződésben törvény erejénél fogva bekövetkező alanyváltozás; a dolog tulajdonjogát átruházással megszerző személy bérbeadói pozícióban lép be a bérleti szerződésbe. A rendelkezés célja az, hogy a bérlő ne kerüljön a tulajdonosváltozás folytán rosszabb helyzetbe. [Kommentár 6:340. §-ához fűzött magyarázata].

A régi Ptk. nem rendelkezett arról, hogy maga a teljes szerződési pozíció átruházható legyen - bár az üzleti élet a meglévő szabályok kereteinek folyamatos tágításával ennek lehetőségét a gyakorlatban kialakította -, s az engedményezés és a tartozásátvállalás során kizárólag a kötelem jogosulti, illetve kötelezetti pozíciójában következett be jogutódlás. A Ptk. életre hívta a szerződésátruházás intézményét, amely megteremti annak lehetőségét, hogy az egyik szerződő fél a teljes szerződési pozícióját - amelyet az egyik szerződő felet a szerződés alapján megillető jogosultságok és az őt terhelő kötelezettségek összessége alkotja - átruházza egy harmadik személyre, azaz a kötelem alanyi oldalán teljes körű jogutódlás következzen be, szemben az engedményezéssel, amelynek során az alapkötelem „identitásának sérelme nélkül" [Lászlófi Pál - Leszkoven László], a jogosult személyében következik be csupán változás, jogutódlás. A szerződésátruházás eredményeképpen az eredeti, a szerződésből kilépő fél szabadul a jogviszonyból, amely a szerződésbe belépő fél és az eredeti, a szerződésben maradó fél között marad fenn. A szerződés átruházása egy sui generis háromoldalú szerződés, amely nevével ellentétben nem átruházás, hanem lényegében a kötelemújítás folytán történő megszüntetése, és új szerződés létesítése (nováció). Mivel a szerződéses pozíció a jogok és kötelezettségek összessége, a belépő felet megilletik és terhelik mindazon jogok és kötelezettségek, amelyek a szerződésből kilépő felet megillették és terhelték [Petrik Béla: Polgári Jog, Kötelmi jog, Első és Második Rész, Az új Ptk. magyarázata V/VI. 362 - 363. oldali, ... Kft., 2013.].

A szerződéses pozíció átszállására ugyanakkor nem csupán szerződésátruházással, jogszabály alapján is sor kerülhet. Szerződésátruházásnak minősülhet a bérleti szerződés - előzőekben ismertetett - azon szabálya, amely szerint a bérleti szerződés átszáll a vevőre a bérlet tárgyának átruházása esetén [Kommentár Ptk. 6:211. §-ához fűzött magyarázata].

Ha valakinek egy szerződésből származó valamennyi joga és kötelezettsége jogszabály rendelkezése alapján száll át másra, a szerződésátruházás szabályait kell megfelelően alkalmazni [Ptk. 6:211. §-a].

A Polgári Törvénykönyvről szóló 2013. évi V. törvény hatálybalépésével összefüggő átmeneti és felhatalmazó rendelkezésekről szóló 2013. évi CLXXVII. törvény (Ptké.) 53/C. §-ának (1) bekezdésében foglaltak szerint ha a Ptk. hatálybalépése előtt kötött szerződésből származó valamennyi jog és kötelezettség Ptk. hatálybalépését követően jogszabály rendelkezése alapján száll át másra, úgy erre a Ptk. 6:211. §-át kell alkalmazni. Az (1) bekezdés szerinti esetben a szerződésből kilépő és a szerződésben maradó fél tekintetében a szerződést megszűntnek, a szerződésbe belépő és a szerződésben maradó fél tekintetében pedig a szerződést az átszálló valamennyi jog és kötelezettség vonatkozásában a jogszabály rendelkezése alapján létrejött új szerződésnek kell tekinteni [Ptké. 53/C. §-ának (2) bekezdése].

A Ptké. előző bekezdésében citált §-át a Polgári Törvénykönyvről szóló 2013. évi V. törvény hatálybalépésével összefüggő átmeneti és felhatalmazó rendelkezésekről szóló 2013. évi CLXXVII. törvény és a mező- és erdőgazdasági földek forgalmáról szóló 2013. évi CXXII. törvénnyel összefüggő egyes rendelkezésekről és átmeneti szabályokról szóló 2013. évi CCXII. törvény módosításáról szóló 2015. évi CCXX. törvény 1. §-a iktatta be. Ezen jogszabály miniszteri indokolása szerint a törvény célja, hogy a hosszú távra kötött haszonbérleti szerződésekben a haszonbér módosításának jogát a törvény a Fétv. korábban elfogadott módosításához képest még megfelelőbben, és a felek érdekei közti egyensúly még hatékonyabb megteremtésével biztosítsa.

A szerződésátruházás szabályait a Ptk. a XXXI. fejezetnek 6:208 - 6:221. §-aiban szabályozza.

A Ptk. 6:208. §-ának (2) és (3) bekezdésében írtak szerint szerződésátruházás esetén a szerződésbe belépő felet megilletik mindazon jogok, és terhelik mindazon kötelezettségek, amelyek a szerződésből kilépő felet a szerződésben maradó féllel szemben a szerződés alapján megillették és terhelték. A szerződésbe belépő fél nem jogosult beszámítani a szerződésből kilépő félnek a szerződésben maradó féllel szemben fennálló egyéb követelését. A szerződésben maradó fél nem jogosult beszámítani a szerződésből kilépő féllel szemben fennálló egyéb követelését. A szerződésbe belépő félre átszálló jogosultság biztosítéka fennmarad. A szerződésbe belépő félre átszálló kötelezettség teljesítésének biztosítéka megszűnik, kivéve, ha a biztosíték kötelezettje a szerződésátruházáshoz hozzájárul. A szerződésátruházásra egyebekben a követelések és a jogok tekintetében az engedményezés, a kötelezettségek tekintetében a tartozásátvállalás szabályait kell megfelelően alkalmazni [Ptk. 6:210. §-a].

A termőföldről szóló 1994. évi LV. törvény hatályba lépését (1994. július 27.) megelőzően - az előzőekben ismertetettek szerint - a haszonbérlet leghosszabb időtartamára nézve nem volt korlátozó rendelkezés, azonban a jogalkotó szerint indokolt volt biztosítani a szerződő felek számára, hogy - különösen az időközben megváltozó körülményekre figyelemmel - lehetőségük legyen a szerződéses kapcsolatukat a már húsz éve hatályban levő előírásokhoz igazítani oly módon, hogy az 1994. július 27-e előtt létrejött olyan haszonbérleti szerződést, amelynek időtartama meghaladja a Földforgalmi tv.-ben meghatározott leghosszabb időtartamot, az adott gazdasági év vége előtt 60 nappal 60 napos felmondási idővel a gazdasági év végére felmondhassák.

Ennek megfelelően a kollektív befektetési formákról és kezelőikről, valamint egyes pénzügyi tárgyú törvények módosításáról szóló 2014. évi XVI. törvény 293. §-ának (1) bekezdése beiktatta a Fétv. 60. §-ának (5) bekezdését, miszerint a haszonbérbeadó, illetve annak jogutódja, valamint a haszonbérlő az 1994. július 27-e előtt létrejött haszonbérleti szerződést legkésőbb az adott gazdasági év vége előtt 60 nappal 60 napos felmondási idővel a gazdasági év végére felmondhatja, ha a szerződés időtartama meghaladja a Földforgalmi törvény 44. §-ában meghatározott leghosszabb időtartamot. Ezen szabálytól a szerződő felek érvényesen nem tekinthetnek el [Fétv. 61. §-ának (2) bekezdése].

Aki jogszabálynál vagy a szerződésnél fogva felmondásra vagy elállásra jogosult, a másik félhez intézett jognyilatkozattal szüntetheti meg a szerződést. A szerződés felmondása esetén a szerződés megszüntetésének, elállás esetén a szerződés felbontásának a szabályait kell alkalmazni, azzal, hogy elállásra a fél akkor jogosult, ha az általa kapott szolgáltatás egyidejű visszaadását felajánlja [Ptk. 6:213. §-ának (1) bekezdése].

A szerződés bármilyen okból történő megszűnésekor a haszonbérbeadó és a haszonbérlő köteles egymással elszámolni [Fétv. 62. §-ának  (1) bekezdése].

Ha a haszonbérlő a haszonbérlet tárgyát képező földhöz kötődő olyan európai uniós vagy nemzeti forrásból folyósított agrár-vidékfejlesztési támogatást vett igénybe, amelynek feltételéül jogszabály meghatározott időtartamra földhasználati kötelezettséget ír elő, és a haszonbérleti szerződést a haszonbérbeadó a 60. §-ban meghatározott felmondással szünteti meg, a szerződés megszűnésekor a haszonbérbeadó köteles pénzben megtéríteni a haszonbérlőnek a támogatási összeg haszonbérleti szerződés megszűnése miatti elvesztéséből eredő kárát [Fétv. 62. §-ának (4) bekezdése].

A Fétv. a 61. §-ának (1) bekezdésében rögzíti, hogy az 58-60. §-ban meghatározott felmondás esetén, ha a felmondást a másik fél tizenöt napon belül nem fogadja el, a felmondást gyakorló további 8 napon belül bírósághoz fordulhat. Ha nem így jár el, a felmondás hatályát veszti.

A bíróság a peres felek egyező tartalmú nyilatkozatai alapján megállapította, hogy a perbeli földrészletek korábbi tulajdonosa mint bérbeadó és az alperes mint bérlő között 1994. június 27. napját megelőzően haszonbérleti szerződések jöttek létre, amelyek alapján az alperest megillette az ingatlanok használatának (birtoklásának), hasznai szedésének joga; a bérbeadót pedig terhelte mindezek alperes részére történő biztosítása, egészen 2043. december 31. napjáig.

A csatolt okiratok (adásvételi szerződések, tulajdoni lapok) és a felek egyező nyilatkozatai alapján megállapítást nyert, hogy az ingatlanok tulajdonátruházással a felperes tulajdonába kerültek.

Ezen tulajdonátruházásokkal - a Ptk. 6:356. §-a alapján alkalmazandó 6:340. §-ának (2) bekezdése értelmében - a haszonbérleti szerződések bérbeadói pozíciójában változás következett be; a bérleti szerződésekből fakadó jogok és kötelezettségek tekintetében a felperes lépett a bérbeadó helyébe.

A bíróság a csatolt okiratok alapján megállapította, hogy a felperes a perbeli földrészletekre kötött haszonbérleti szerződéseket felmondta; amelyet az alperes nem fogadott el.

A bíróság itt említi meg, hogy a haszonbérleti szerződés felmondása érvényességének megállapítása iránti kereset előterjesztésére a Fétv. 61. §-ának (5) bekezdése feljogosítja a felperest, sőt azt felmondó nyilatkozat - egyébként bekövetkező - hatályvesztése miatt szükségszerűvé teszi. A felperes által indított eljárás ezáltal sui generis jellegű; így a megállapítási keresetnek a Polgári perrendtartásról szóló 1952. évi III. törvény (Pp.) 123. §-ában foglalt feltételei fennállt voltának vizsgálata szükségtelen. Következésképp a Pp. 123. §-ában foglalt feltételek hiányára alapított alperesi védekezés nem foghat helyt.

A felperes jelen esetben nem szerződéses kötelezettségvállalása, hanem törvényi rendelkezés alapján lépett a bérbeadói pozícióba. Tehát a bérbeadói kötelezettségeit jogszabály keletkeztette - ugyan a korábbi szerződéses tartalomnak (részben) megfelelően, de legfeljebb - a szántóingatlanok esetén a Ptk.-hoz képest speciális (és elsődleges) viszonyban lévő Földforgalmi tv. által (például a szerződéses jogviszonynak időtartamára vonatkozóan) megengedett keretek között. A előzőekben citált jogszabályi rendelkezések teleologikus, azaz a normatív aktusok értelmes és igazságos célra törekvő jellegét feltételező jogértelmezése szerint törvényi rendelkezés folytán nem jöhet létre olyan (új) haszonbérleti jogviszony, amely a Földforgalmi tv. 44. §-ának (1) és (2) bekezdéseiben foglalt maximális időtartamot meghaladja. Következésképp a korábbi szerződésben meghatározott valamennyi kötelezettség (és a bérleti díj tekintetében) jog - jogszabály alapján - nem szállhatott át a felperesre.

Mivel a bérleti szerződésekből származó jogok és kötelezettségek nem teljes egészében szálltak át a felperesre, - a Ptk. 6:211. §-ában és a Ptké. 53/C. §-ának (1) és (2) bekezdéseiben foglaltak értelmében - a szerződésátruházásra vonatkozó szabályok alkalmazásának nincs helye; a bérbeadói pozícióban történt alanyváltozással a felperes és az alperes között új haszonbérleti szerződések nem jöttek létre.

Megemlíti a bíróság, hogy a bérbeadói pozícióban bekövetkezett jogalanyváltozással előállt joghelyzetet azért sem tekintette a korábbival azonos tartalommal létrejött új haszonbérleti szerződéseknek, mert ezzel az értelmezéssel olyan eredményre jutna (és létjogosultságot adna annak), hogy jogszabály alapján keletkezhet érvénytelen rendelkezést tartalmazó, sarkalatos törvényben rögzítettel ellentétes, tilalomba ütköző jogviszony.

Mindezek alapján a haszonbérleti jogviszonyt létrehozó szerződést 1994. július 27. napja előtt kötöttnek kell tekinteni, így azokat a felperes a Fétv. 60. §-ának (5) bekezdésében biztosított joga értelmében - érvényesen - felmondhatta.

Csupán a teljesség kedvéért utal a bíróság arra, hogy a Fétv. 60. §-ának (5) bekezdésében foglalt szabályozás törvénybe iktatásakor a jogalkotó szándéka arra irányult, hogy biztosítsa a haszonbérleti jogviszonyoknak a törvényi rendelkezésekhez való igazítását, azaz annak lehetőségét, hogy a törvény által megengedett időtartamot meghaladó jogviszonyok - egyéb feltételtől függetlenül - megszüntethetők legyenek. A haszonbérlet leghosszabb időtartamára vonatkozó korlátozó rendelkezéseket a Földtv. hozott (amelyeket a Földforgalmi tv. is fenntartott); tehát az abban foglaltakat meghaladó időtartamra csak a nevezett törvény 1994. július 27. napján történt hatályba lépését megelőzően köthettek a felek. Ennek köszönhető a Fétv. 60. §-ának (5) bekezdésében foglalt rendelkezés azon - egyébiránt nem túl szerencsés - megfogalmazása, miszerint „az 1994. július 27-e előtt létrejött" haszonbérleti szerződés esetén teszi lehetővé a jogviszony megszüntetését. Ugyanakkor ezen szabályozás helyes - a jogpolitikai indokával és a jogalkotó akaratával megegyező és azt érvényesítő - értelmezése szerint a törvény által megengedett leghosszabb időtartamot meghaladó haszonbérleti szerződések a gazdasági év végére, 60 napos felmondási idő megtartása mellett felmondhatók.

Az alperesi hivatkozásra tekintettel megjegyzi a bíróság, hogy a törvény nem írja elő - s pláne nem érvényességi feltételként - azt, hogy a bérbeadónak a felmondással egyidejűleg fel kell ajánlani a bérlő részére az elszámolást, illetve az esetleges kártalanítást. Ez utóbbi kötelezettségeket a törvény és nem a bérbeadó kötelezettségvállalása alapítja, a szerződés megszüntetésének következményeként, amely egyben azt is jelenti, hogy elszámolásnak és „kártérítésnek" csupán érvényes felmondást követően van helye. A „felajánlás" elmaradása a felmondás érvénytelenségéhez semmiképp sem vezethet. Az elállási jog - mint visszamenőleges hatállyal történő szerződésmegszüntetési jogosultság - gyakorlásával ellentétben a felmondási jog - mint a szerződés ex nunc hatállyal, azaz a jövőre nézve történő megszüntetési jogosultság - gyakorlása esetén az elszámolási és - adott esetben - kártalanítási kötelezettség teljesítésére való képesség - esetleges - hiánya nem a jogviszonyt megszüntető jognyilatkozat érvényességének vizsgálata (megállapítása) körében értékelendő. Ugyanezen okból kifolyólag a Vidékfejlesztési Program Irányító Hatáságának megkeresésére és szakértő kirendelésére irányuló alperesi bizonyítási indítványok teljesítését mellőzte a bíróság. Itt jegyzendő meg, hogy - az alperesi hivatkozással ellentétben - az ingatlanok felperesi birtokba bocsátására irányuló kereseti kérelem előterjesztésére nem került sor.

A rendelkezésre bocsátott okiratokból megállapítást nyert azon - alperes sem vitatott - tény, hogy a felmondásra írásban, a felmondó jognyilatkozat megtételének időpontjára és a felmondási időre vonatkozó szabályok megtartása mellett került sor.

Mindezek alapján a bíróság a felperes keresetét megalapozottnak találta és megállapította, hogy a haszonbérleti szerződések felmondása érvényesen történt. Mivel az elsődlegesen előterjesztett kereset eredményre vezetett, a másodlagos kereset alaposságát a bíróság nem vizsgálta.

Az ily módon pervesztessé váló alperes a Pp. 78. §-ának (1) bekezdése értelmében köteles megtéríteni pernyertes felperes perköltségét, amely jelen esetben az általa lerótt 86.000,- forint eljárási illetékből és a jogi képviseletével felmerült ügyvédi munkadíjból állt. Ez utóbbi összegét a bírósági eljárásban megállapítható ügyvédi költségekről szóló 32/2003. (VIII. 22.) IM rendelet (a továbbiakban: R.)  3. §-ának (2) bekezdése alapján állapította meg a bíróság azzal, hogy annak összegét az R. 3. §-ának (6) bekezdése alapján 50%-kal mérsékelte figyelemmel arra, hogy az ügyben csupán egy jogi munkát igénylő beadvány szerkesztésére és egy tárgyalás tartására került sor.

A perköltség teljesítésére meghatározott határidő a Pp. 217. §-ának (1) bekezdésén, jogorvoslat lehetőségére vonatkozó tájékoztatás a Pp. 233. §-ának (1) bekezdésén, 234. §-ának (1) és (2) bekezdésein, valamint a 256/A. §-a (1) bekezdésének b-c) pontjain alapul.

..., 2017. november 7. napján

										... sk.
										   bíró