Kfv.I.35.331/2008/4.szám

A Magyar Köztársaság Legfelsőbb Bírósága a dr. Derda Krisztina ügyvéd által képviselt felperesnek a dr. Cserpák Ibolya jogtanácsos által képviselt Adó-és Pénzügyi Ellenőrzési Hivatal Központi Hivatal alperes ellen illetékügyben hozott közigazgatási határozatok bírósági felülvizsgálata iránt a Heves Megyei Bíróságon 2.K.30.027/2007., és 2.K.30.028/2007. számokon indult és ugyanezen bíróság 2008. május 21-én kelt 2.K.30.027/2007/25. jogerős ítéletével befejezett perében a felperes részéről 26. sorszám alatt, az alperes részéről 27. sorszám alatt benyújtott felülvizsgálati kérelmek folytán, az alulírott napon - tárgyaláson kívül - meghozta a következő

í t é l e t e t :

A Legfelsőbb Bíróság a Heves Megyei Bíróság 2.K.30.027/2007/25. számú ítéletét hatályon kívül helyezi, és a felperes keresetét teljes körűen elutasítja.

Kötelezi a felperest, hogy 15 nap alatt fizessen meg az alperesnek összesen 40.000 (negyvenezer) forint első fokú és összesen 20.000 (húszezer) forint felülvizsgálati perköltséget.

Kötelezi a felperest, hogy fizessen meg az államnak - külön felhívásra - összesen 142.900 (száznegyvenkettőezer-kilencszáz) forint kereseti és 142.900 (száznegyvenkettőezer-kilencszáz) forint felülvizsgálati eljárási illetéket.

Ez ellen az ítélet ellen további felülvizsgálatnak nincs helye.

I n d o k o l á s

Sz. és házastársa (továbbiakban eladók) tulajdonát képezte a ... helyrajzi számú ingatlan, amelyre 2003. október 30-án négylakásos társasház és műszaki üzlet építésére jogerős építési engedélyt kaptak. Az eladók és a felperes 2004. május 7-én adásvételi szerződést kötöttek a ... ideiglenes helyrajzi számú (4. számmal jelölt) eladók által megépítendő társasházi öröklakásra a közös tulajdonban hozzá tartozó 64/438 tulajdoni hányaddal 19.700.000 Ft-ért, mely magában foglalta a telekhányadra jutó vételárrészt és a lakás vételárát. A felek részletfizetésben állapodtak meg azzal, hogy az eladók a vételár teljes kiegyenlítésével adják hozzájárulásukat a tulajdonjog vevő általi megszerzéséhez. Megállapodtak továbbá a használatbavételi engedély megszerzésében, a társasházi alapító okirat elkészítésében, a birtokba adás időpontjában, valamint abban, hogy az adásvételi szerződést nem nyújtják be az ingatlan-nyilvántartáshoz, a vevő tulajdonjogának bejegyzésére majd a társasházi alapító okirat elkészítése, aláírása és a használatbavételi engedély megszerzését követően kerül sor.

Az eladók és a felperes 2004. szeptember 17-én másik adásvételi szerződést kötöttek a ... helyrajzi szám (2. számú) lakásra a hozzá tartozó 94/438 tulajdoni hányaddal. A szerződés 6. pontja szerint az eladók kész társasházi lakásként értékesítik, a vevő a szerződéssel az építtető jogosultságát szerzi meg. A telekhányadra jutó vételárrész, valamint a lakás vételára 22.000.000 Ft volt. A felek itt is részletfizetésben állapodtak meg, és az egyéb rendelkezések megegyeztek a korábbi adásvételi szerződésben foglaltakkal.

Sz., H., T. (1/2. számú lakás vevője) kérelmére az építési hatóság a társasházi lakásokra ideiglenes használatbavételi engedélyt adott, majd 2005. október 14-én azt véglegesítette. Ezt követően a társasház tulajdonosai az alapító okirat aláírása után kérték a földhivataltól a társasház alapításának ingatlan-nyilvántartásba történő feltüntetését, a lakásokra vonatkozóan a külön tulajdonjoguk bejegyzését, mely megtörtént a tulajdonszerzési jogcímek vétel-, illetve eredeti felvétel címen kerültek bejegyzésre a társasházi lakástulajdonosok javára.

A 2004. május 7-én kelt, a 4. számú társasházi lakásra vonatkozó adásvételi szerződés alapján megismételt eljárásban a felperes terhére 1.022.000 Ft visszterhes vagyonszerzési illeték, 3.000 Ft eljárási illeték és 100.000 Ft mulasztási bírság került megállapításra. Az alperes jogelődje a Heves Megyei Közigazgatási Hivatal 220/1121-4/2006. számú határozatával a fizetési meghagyást helybenhagyta.

A 2004. szeptember 17-én kelt adásvételi szerződés alapján a 2. számú társasházi lakás vonatkozásában az illetékhivatal új eljárás során hozott fizetési meghagyásával 1.160.000 Ft visszterhes vagyonszerzési illeték, 3.000 Ft eljárási illeték, 100.000 Ft mulasztási bírság megfizetésére kötelezte a felperest. Az alperes jogelődje 220/1122-4/2006. számú határozatával a fizetési meghagyást helybenhagyta. 

A felperes mindkét alperesi határozat ellen keresetet nyújtott be a 4. számú lakás vonatkozásában 2.K.30.027/2007. szám alatt, a 2. számú lakás vonatkozásában 2.K.30.028/2007. szám alatt, mely pereket az első fokú bíróság egyesített. Mindkét határozattal szemben elsődlegesen azt kérte, hogy az ingatlan-nyilvántartási eljárási illeték kivételével a kiszabott illetéket és mulasztási bírságot a bíróság törölje. Másodlagosan kérte, hogy amennyiben a bíróság más jogalapon álló határozat meghozatalát látja indokoltnak, úgy a határozatokat helyezze hatályon kívül és kötelezze új eljárás lefolytatására a határozatot hozó szerveket. Jogi álláspontja szerint mindkét lakás tekintetében építtetői jogosultságot szerzett, azokat saját maga építtette, a szerződések aláírásának időpontjában az ingatlanok még nem léteztek, azok társasházi ingatlanként kerültek bejegyzésre eredeti szerzésmód jogcímén. A földhivatalnak hiánypótlás keretében sem kellett volna bekérni ezen szerződéseket, és nem juttathatta volna el az illetékhivatal részére. A lakásoknak első tulajdonosa, származékos jogszerzés nem történt, a szerződések ingatlan-nyilvántartási bejegyzésre alkalmatlanok voltak, azokat nem kellett bejelenteni, így a mulasztási bírság kiszabása is jogszerűtlen. Külön vitatta a maximális mulasztási bírság összegét. Az alperesi logika szerint is legfeljebb az illetékekről szóló 1990. évi XCIII. törvény (továbbiakban Itv.) 3. § (3) bekezdés d) pontja alapján a vagyonszerzéskor keletkezett az illetékfizetési kötelezettség. Az egyes építményekkel, építési munkákkal és építési tevékenységekkel kapcsolatos építésügyi hatósági engedélyezési eljárásokról szóló 46/1997. (XII. 29.) KTM rendelet (továbbiakban KTM r.) 5. § (1) bekezdés b) pontja szerinti jogosultak hozzájáruló nyilatkozata is megvolt, az építésügyi hatóság már a három új lakástulajdonos nevére adta ki a használatbavételi engedélyt.

Az alperes jogi álláspontja szerint az illetékkiszabás alapjául az adásvételi szerződések, mint okiratok szolgálnak, ezek szerint a felek kész társasházi lakásra kötöttek szerződést. Erre utal maga a forgalmi érték is és a szerződések részletszabályai. A felperes építési jogosultságát okiratokkal nem igazolta, az építési engedély e körben nem került módosításra. A mulasztási bírság kiszabása is jogszerű volt.

Az első fokú bíróság jogerős ítéletével a felperes K.30.027/2007. számú perben előterjesztett kereseti kérelmét elutasította, míg a K.30.028/2007. számú perben előterjesztett másodlagos kereseti kérelmének helyt adott, és a Heves Megyei Közigazgatási Hivatalt vezetője, az alperes jogelődje által hozott 220/1122-4/2006. számú másodfokú közigazgatási határozatot az első fokú közigazgatási határozatra is kiterjedően hatályon kívül helyezte, és az eljárt közigazgatási szerveket új eljárás lefolytatására kötelezte. Ítéletének indokolásában kifejtette, hogy az illetékfizetési kötelezettség fennálltának megítélése kapcsán elsődlegesen az okiratok tartalmában foglaltakat kellett értékelni. A felperesnek az építtetői jogosultság megszerzésére vonatkozó álláspontját okirattal kellett volna igazolnia a KTM r. 5. § (1) bekezdésében foglaltak értelmében. Az, hogy a használatbavételi engedélyt a már megvalósult társasházi lakások későbbi tulajdonosainak nevében kérték és kapták meg, önmagában az építési jogosultság igazolásának megállapításához nem volt elegendő. Az ingatlan-nyilvántartásról szóló 1997. évi CXLI. törvény (továbbiakban Iny.tv.) 8. §-ában foglalt okirati elvből következően az adásvételi szerződések tartalmát kellett vizsgálni. 

A 4. számú lakás vonatkozásában az eladók kész társasházi lakásként értékesítették, míg a 2. számú lakás vonatkozásában kifejezetten kikötötték az okiratban, hogy a vevő az adásvételi szerződéssel az építtetői jogosultságot megszerzi. Az ingatlan építtetője és első tulajdonosa H.

A 4. számú lakás vonatkozásában a felperes nem tudta okirattal igazolni építési jogosultságát. Nem állapítható meg, hogy a felperes a telken milyen vételárért, milyen tulajdoni hányadra vonatkozóan szerzett tulajdonjogot, amely saját telken való építkezésre feljogosította volna. Szükség lett volna az eredeti adásvételi szerződések módosítására, ez azonban nem történt meg. Ezért hívta fel hiánypótlás keretében a földhivatal a felperest, hogy a telek tulajdonjogának megszerzése és annak igazolása céljából csatoljon adásvételi szerződést.

A 2. számú lakás vonatkozásában a 2004. szeptember 17-i szerződésben a felek már kifejezetten rendelkeztek arról, hogy a felperes az építtetői jogosultságot megszerezte, így a KTM r. 5. § (1) bekezdés b) pontjában foglalt feltétel fennállt, az ingatlannal rendelkezni jogosultak hozzájáruló nyilatkozatukat adták az építési tevékenység végzéséhez, a felperest csak ezen lakás vonatkozásában lehet építtetőnek tekinteni. A telekhányad után azonban illetéket kell fizetnie, az illetékalapot összehasonlító adatok figyelembevételével - szükség szerint szakértő bevonásával - kell megállapítani, és az Itv. 26. § (1) bekezdés a) pontja szerinti mentességi szabály már nem alkalmazható.

A mulasztási bírsággal kapcsolatban kifejtette az első fokú bíróság, hogy a földhivatalhoz történő benyújtási kötelezettség attól függetlenül fennállt, hogy az adott okirat a társasházi lakások vonatkozásában tulajdonjog bejegyzésére nem voltak alkalmasak. Az Itv. 3. § (3) bekezdés a) pontja alapján a visszterhes vagyonátruházási illetékkötelezettség a szerződés megkötése napján keletkezett, azok nem kerültek módosításra, azt 30 napon belül be kellett nyújtani a földhivatalhoz. Így a mulasztási bírság kiszabása az Itv. 91. § (1) bekezdése, az adózás rendjéről szóló 2003. évi XCII. törvény (továbbiakban Art.) 172. § (1) és (12) bekezdései alapján jogszerűen kerültek kiszabásra. 

Kifejtette továbbá az első fokú bíróság, hogy az eredeti és származékos tulajdonszerzési módra és jogcímre vonatkozó felperesi álláspont az illetékkiszabás szempontjából nem bír ügydöntő jelentőséggel, az eredeti felvétel ingatlan-nyilvántartási bejegyzés és megjelölés valójában egy adatrögzítési módozat arra vonatkozóan, hogy az adott lakás még nem létezett és annak előzőleg nem volt tulajdonosa.

A jogerős ítélet ellen mind a felperes, mind az alperes felülvizsgálati kérelmet nyújtott be.

A felperes felülvizsgálati kérelmében a 4. számú lakás vonatkozásában is kérte az alperesi határozat megváltoztatását, hogy az ingatlan-nyilvántartási eljárási illeték megfizetésén túlmenően a Legfelsőbb Bíróság mentesítse a felperest a visszterhes vagyonszerzési illeték és mulasztási bírság megfizetése alól. Jogi álláspontja szerint ezen lakás esetében sem ingatlant vásárolt, hanem építtetői jogosultságot szerzett és ezt követően építtette fel az ingatlant, és a KTM r. 5. § (1) bekezdés ba), illetve d) pontja alapján okiratokkal igazolta építtetői jogosultságát. A bíróságnak nem az ingatlan-nyilvántartási bejegyzésre nem alkalmas és oda benyújtani sem szándékozott adásvételi szerződést kellett volna irányadónak tekinteni (és ennek tartalmát értékelni), hanem az Iny.tv. 32. §, az Iny.tv. végrehajtásáról szóló 109/1999. (XII. 29.) FVM rendelet (továbbiakban Vhr.) 52. §, 73. §-a alapján a társasházi alapító okiratot és annak tartalmát. Csak az eszmei hányad miatt kért további okiratot a földhivatal.

Az alperes a 2. számú lakás vonatkozásában a jogerős ítélet hatályon kívül helyezését és a felperes keresetének elutasítását kérte azzal, hogy a felperes ezen lakás vonatkozásában sem szerzett építtetői jogosultságot. Az első fokú bíróság tévedett, amikor a szerződést az ügylet elnevezésétől és főbb tartalmi elemeivel szemben lényegében építési szerződésként értékelte. A vitatott szerződés az adásvételre jellemző lényeges és meghatározott tartalmi elemekkel rendelkezik (tulajdonjog átruházás, birtokba adás, vételár megfizetés, részletfizetés, tulajdonjog fenntartás). Az építési engedély egy alkalommal módosításra került, de ez az építtetői jogosultságot nem érintette.

A felperes felülvizsgálati ellenkérelmében az alperes felülvizsgálati kérelmének elutasítását kérte fenntartva, hogy a szerződés tárgya építtetői jogosultság megszerzése volt, az ellenérték azt fedezte, valamint a szerződés megkötésének időpontjáig a felperesre arányosan eső bekerülési költséghányadot.

A felperes felülvizsgálati kérelme nem alapos, az alperes felülvizsgálati kérelme alapos.

A társasház építésével és létesítésével kapcsolatban az első fokú bíróság ítéletében az építőközösség létrehozására hivatkozott. Ez azonban csak az egyik lehetséges módja társasház építésének. A gazdasági életben előfordul, hogy a majdani társasház tulajdonosok telekhányadot vásárolnak, és vállalkozási szerződés alapján építtetik fel az épületet. Az is megfelelő jogi megoldás, hogy az építtető előre, a tervek alapján adja el a társasházi lakásokat és adott esetben az építkezés üteméhez képest állapodnak meg részletfizetésben. Ezek a példák is igazolják azt az első fokú bírósági megállapítást, hogy az illetékfizetési kötelezettség fennálltának megítélése kapcsán elsődlegesen a megkötött szerződések tartalmát kell értékelni és értelmezni. 

A Legfelsőbb Bíróság megítélése szerint az első fokú bíróság a 4. számú lakás vonatkozásában a szerződés tartalmát helyesen értékelte, amikor arra a következtetésre jutott, hogy az eladók kész társasházi lakást értékesítettek a felperes számára. A felperes e körben a KTM r. 5. § (1) bekezdésére figyelemmel építtetői jogosultságát igazolni nem tudta.

A 2. számú lakás vonatkozásában azonban a Legfelsőbb Bíróság megítélése szerint az első fokú bíróság tévesen értékelte a szerződés tartalmát. Ezen lakásra kötött szerződés lényegében azonos a 4. számú lakásra kötött szerződéssel, a vitát az adásvételi szerződés 6. pontjának megfogalmazása teremtette meg. Ezek szerint "szerződő felek tudomással bírnak arról, hogy a lakóingatlant az eladók kész társasházi lakásként értékesítik, vevő annak jelen szerződéssel az építtetői jogosultságát szerzi meg, vagyis a ... helyrajzi szám alatti ingatlan építtetője és első tulajdonosa H". 

A Legfelsőbb Bíróság megítélése szerint ezt a kiragadott mondatot az első fokú bíróság tévesen értékelte a szerződés elnevezéséhez és egyéb tartalmi elemeihez képest. A szerződés elnevezése: adásvételi szerződés. A 7. pont tartalmazza a vételárat, amely magába foglalja a telekhányadra jutó vételárrészt, valamint a lakás vételárát. A 8. pont rögzíti, hogy mely tételeket nem tartalmaz ezen vételár. A szerződés 9., 11., 12. pontjai részletfizetést tartalmaznak, amelyet a munkák ütemezésének befejezését követően kell a felperesnek megfizetni. Ez ellentmond azon felperesi állításnak, mely szerint a 22.000.000 Ft az addig elkészült munkák értékét tartalmazta volna, hiszen az ütemterv egyértelműen a jövőben elkészülendő készültségi fokokat jelentette. 

A szerződés 13. pontja tulajdonjog fenntartást tartalmaz, amely szintén értelmezhetetlen lenne, ha a felperes építtetői jogosultságot szerzett volna és a már elkészült ingatlanrészeket kifizette. A szerződés 17. pontjánál az eladók szintén kötelezettséget vállaltak, hogy 2005. január 30-ig az ingatlant a vevő részére rendeltetésszerű használatra alkalmas állapotban birtokba adják. Amennyiben a perben vitatott lakásoknak a felperes lett volna az építtetője, akkor az eladóknak már birtokba adási kötelezettsége értelmezhetetlen lett volna.

A szerződés 21. pontja a vevő elállási jogáról rendelkezik azzal, hogy az épülő ingatlanrész tulajdonjoga visszaszáll az eladókra. A szerződés 29. pontjában az eladók nem vállalnak szavatosságot a vevő által - a tervtől eltérő - választott vagy szolgáltatott anyagokra, szerelvényekre. Abban az esetben, ha a felperes lett volna a továbbiakban az építtető, akkor az eladóknak már semmilyen szavatossági kötelezettségük nem lett volna az építéssel kapcsolatban.

A fenti szerződési pontok egyértelműen cáfolják azon felperesi hivatkozást, hogy ezen szerződéssel építtetői jogosultságot szerzett volna. Ezek a szerződési elemek mind az adásvételi szerződés részben kötelező, részben felek által szabadon választható tartalmi elemeire utalnak. Az első fokú bíróság a 2. számú lakás vonatkozásában a szerződést tévesen értékelte és jogszabálysértően helyezte hatályon kívül az alperes határozatát. 

A felperes hivatkozásával szemben a szerződés megkötésekor még nem létező, de a jövőben létrejövő dologra is lehet adásvételi szerződést kötni. A Legfelsőbb Bíróság Polgári Kollégiumának XXV. sz. elvi döntése meghatározza az adásvételi szerződés lényeges tartalmi elemeit. Ezek: az eladó(k) és a vevő(k) személye, az adásvétel tárgyát képező dolog meghatározása, a tulajdon-átruházási szándék és a vételár. A perben vitatott mindkét adásvételi szerződés tartalmazza ezeket a lényeges tartalmi elemeket, amelyek elengedhetetlenek az érvényes adásvételi szerződés létrejöttéhez. 

Az Itv. 3. § (3) bekezdés a) pontja alapján a visszterhes vagyonátruházási illetékkötelezettség a szerződés megkötése napján keletkezik. Az Itv. 91. § (1) bekezdésére és az Iny.tv. 26. § (3) bekezdésére figyelemmel a felperes az adásvételi szerződések megkötése napjától számított 30 napon belül köteles lett volna bejelenteni a földhivatalhoz illetékkiszabásra. Mivel a felperes az adásvételi szerződéseket 30 napon túl nyújtotta be, az Itv. 82. §-ára figyelemmel jogszerű volt a mulasztási bírság megfizetésére kötelezése.

A felperes a KTM r. 5. § (1) bekezdése alapján építtetői jogosultságot nem szerzett, az építtetők a társasházi lakásokat eladó Szamos házaspár volt. Az adásvételi szerződések tartalmi elemeihez képest irreleváns körülmény az, hogy a használatbavételi engedély a felperes nevére is szólt. Az illetékfizetési kötelezettség jogszerűsége szempontjából a felek által kötött szerződéseket kellett vizsgálni, nem a használatbavételi engedélyt. A földhivatal eljárása is jogszerű volt, amikor a hozzá benyújtott adásvételi szerződéseket továbbította az illetékhivatal felé. A per tárgya az illetékfizetési kötelezettség volt, nem a földhivatal eljárása vagy ingatlan-nyilvántartási bejegyzésének jogszerűsége.

A fentiek alapján a Legfelsőbb Bíróság megállapította, hogy a felperes által kötött adásvételi szerződések alapján visszterhes vagyonátruházási illetékkötelezettsége keletkezett mindkét lakás vonatkozásában, ezért az első fokú bíróság ítéletét - megváltoztatási jogkör hiányában - a Pp. 275. § (4) bekezdése alapján hatályon kívül helyezte, és a felperes kereset teljes körűen, mindkét lakás vonatkozásában elutasította. 

A pervesztes felperest a Pp. 270. § (1) bekezdése szerint alkalmazandó Pp. 78. § (1) bekezdése alapján kötelezte a pernyertes alperes első fokú és felülvizsgálati perköltségének megfizetésére.

A pervesztes felperes a tárgyi illetékfeljegyzési jog folytán le nem rótt kereseti és felülvizsgálati eljárási illetéket az Itv. 43. § (3) bekezdése, 50. § (1) bekezdése és a költségmentesség alkalmazásáról szóló 6/1986. (VI.26.) IM rendelet 13. § (2) bekezdése alapján köteles az államnak megfizetni. A felperes két alperesi határozat felülvizsgálatát kérte, így a határozatonként megállapított illetékek összeadása alapján kell az illetéket megfizetni (67.300 Ft + 75.600 Ft). 

Budapest, 2009. június 18.

Dr. Madarász Gabriella sk. tanácselnök, Dr. Hajnal Péter sk. előadó bíró, Dr. Kurucz Krisztina sk. bíró