SZEGEDI  ÍTÉLŐTÁBLA
Pf.II.20.359/2009/5.  szám 

A   M A G Y A R     K Ö Z T Á R S A S Á G    N E V É B E N    !

A Szegedi Ítélőtábla dr. Varga István ügyvéd  által képviselt felperes neve (címe) alatti lakos felperesnek    - a Nemzeti Vagyonkezelő Zártkörűen Működő Részvénytársaság  (Kardos, Pető és Törőcsik Társas Ügyvédi Iroda,   ügyintéző: dr. Pető Zsolt ügyvéd) által képviselt MAGYAR ÁLLAM I. r.,  dr. Szabó Klára ügyvéd    által képviselt  II.rendű alperes neve (címe) alatti lakos II. r. és a személyesen eljárt III.rendű alperes neve (címe) alatti lakos III. r. alperesek ellen szerződés érvénytelenségének megállapítása iránt indított perében a Bács-Kiskun Megyei Bíróság  2009. március 31. napján kelt 7.P.21.126/2008/20. számú ítélete ellen a felperes 22. sorszám alatt benyújtott fellebbezése folytán lefolytatott másodfokú eljárásban meghozta a következő 

Í T É L E T E T   :

Az elsőfokú bíróság ítéletét megváltoztatja az alábbiak szerint. Megállapítja, hogy a II. és a III. r. alperesek között Kiskunmajsán  2006. november 21. napján a  1.számú, erdő, gyep, szántó megjelölésű ingatlan 74/1286 tulajdoni illetőségére vonatkozóan létrejött csereszerződés érvénytelen.

Elrendeli a 2.számú ingatlan tulajdoni lapján a II. r. alperes   (II.rendű alperes neve  ... napján született, anyja: ... alatti lakos) javára adásvétel jogcímén bejegyzett tulajdonjog törlését és az I. r. alperes  (I.rendű alperes neve) tulajdonjogának visszajegyzését eredeti állapot helyreállítása jogcímén.

Megkeresi a ...-i Körzeti Földhivatalt, hogy a 2.sz. ingatlan tulajdoni lapján bejegyzett jogokat érintő változásokat  a fentiek szerint vezesse át az ingatlan-nyilvántartáson. 

Megállapítja, hogy a felperes és az I. r. alperes között  2006. november 16. napján a 2.sz. ingatlanra a felperes pályázati ajánlatának megfelelő tartalommal adásvételi szerződés jött létre.

-  2  -

Kötelezi az I. és a II. r. alpereseket, hogy  egyetemlegesen fizessenek meg   1.258.000.- (Egymillió-kettőszázötvennyolcezer) Ft, a II. és a III. r. alpereseket pedig, hogy ugyancsak egyetemlegesen fizessenek meg 18.000.- (Tizennyolcezer) Ft első- és másodfokú perköltséget a felperesnek 15 napon belül. 

A II. r. alperes köteles megfizetni az illetékes állami adóhatóság külön felhívására 1.392.000.- (Egymillió-háromszázkilencvenkettőezer) Ft feljegyzett  első- és másodfokú illetéket a I.rendű alperesnek.  

Köteles a II. és a III. r. alperes egyetemlegesen megfizetni az illetékes állami adóhatóság külön felhívására 14.000.- (Tizennégyezer) Ft feljegyzett első- és másodfokú illetéket a I.rendű alperesnek.

Köteles a III. r. alperes a Bács-Kiskun Megyei Bíróság Gazdasági Hivatalának külön felhívására megfizetni  12.000.-  (Tizenkettőezer) Ft előlegezett ügygondnoki díjat.

Az ítélet ellen fellebbezésnek helye nincs.    

I N D O K O L Á S   :

Az I. r.  alperes  képviseletét ellátó Nemzeti Földalapkezelő Szervezet nyilvános egyfordulós pályázatot hirdetett a 2.számú, gyep művelési ágú,   126,72    aranykorona értékű földterület értékesítésére.  A pályázat benyújtásának határideje 2006. október 7. napja volt.  A felperes 2006. október 6. napján nyújtott be pályázatot, amelyben a hirdetményben megjelölt 10.500.000.-Ft-hoz képest 11.600.000.-Ft összegű vételár feltüntetésével  vételi ajánlatot tett, továbbá kitöltötte a "D" adatlapot megjelölve, hogy helyben lakó szomszéd őstermelőként elővásárlási jog illeti meg. 
Az iratokhoz csatolta a perben nem álló /személy1/-gyel  2006. október 4. napján kötött csereszerződést, amely szerint a perbeli ingatlannal közvetlenül határos 1.sz. földterület 141/1286 részét  megszerezte. Mellékelte a földhivatalhoz intézett tulajdonjog bejegyzés iránti kérelmét és az ajánlati ár   10  %-át biztosítékként átutalta.  A Nemzeti Földalapkezelő Szervezet hiánypótló felhívását követően, 2006. október 24. napján csatolta a csere útján szerzett ingatlan térképmásolatát és a hiteles tulajdoni lap másolatot annak igazolására, hogy tulajdonjogát az ingatlanügyi hatóság 2006. október 4-i hatállyal bejegyezte a ingatlan-nyilvántartásba. 

A pályázat kiírója a  2006. november 14. napján  kelt levelében értesítette a felperest, hogy ő tette a legkedvezőbb ajánlatot, valamint, hogy  mint helyben lakó őstermelőt  illeti meg az elővásárlási jog. Egyidejűleg tájékoztatta, hogy  intézkedett a vételi ajánlat kifüggesztéséről,  továbbá, hogy a  kifüggesztési eljárás lezárultát követően szerződéskötésre fogja felhívni, amennyiben nem érkezik  őt megelőző elővásárlásra jogosulttól a vételi  ajánlatot elfogadó nyilatkozat.    A felperes a besorolás kijavítását kérte akként, hogy elővásárlási jogosultságát helyben lakó szomszéd őstermelőként határozzák meg, a kijavítás azonban nem történt meg. 
-  3  -

Pf.II.20.359/2009/5. szám 

A felperes pályázatának kifüggesztését követően a  II. r. alperes a 2006. november 21. napján kötött csereszerződéssel a pályázati felhívásban  eladásra hirdetett földterülettel szomszédos,  1.sz. ingatlan  74/1286  illetőségét egy  kb.  50.000.-Ft  értékű  Nokia  6230 típusú mobiltelefon ellenében megszerezte, majd mint helyben lakó szomszéd őstermelő, a felperes által tett vételi ajánlatot elfogadta. A Nemzeti Földalapkezelő Szervezet  2006. december 8. napján   értesítette a felperest, hogy a kifüggesztés ideje alatt a II. r. alperes  őt  megelőző elővásárlási jogosultként tett a felperesi ajánlatot elfogadó nyilatkozatot. Ezt követően az I. r. alperes   a II. r. alperessel kötött adásvételi szerződést  2007. február 2. napján, amelynek alapján a II. r. alperes tulajdonjoga bejegyzésre került az ingatlan-nyilvántartásba.

A felperes a Bács-Kiskun Megyei Bíróság  előtt 7.P.20.293/2007. szám alatt előterjesztett,  többször módosított keresetében elsődlegesen az I. és a II. r. alperesek között 2007. február 2. napján létrejött adásvételi szerződés érvénytelenségének megállapítását kérte arra hivatkozással, hogy az sérti a Nemzeti Földalapról szóló  2001. évi  CXVI. törvény     15. §-át, valamint a termőföldről szóló  1994. évi  LV. évi törvény     rendelkezéseit, mert nyertes ajánlattevőként  őt  a vele azonos vagy rangsorban utána következő elővásárlási jog jogosultjai nem előzhették volna meg.  A szerződés érvénytelenségét   az államháztartásról szóló 1992. évi XXXVIII.  törvény   (a továbbiakban Áht.)   109/K. §-ára alapította, amely szerint  a kincstári vagyon értékesítésére vonatkozó jogszabály megsértésével kötött szerződés semmis. Álláspontja szerint az I. r. alperesnek a szerződést vele, mint a legjobb ajánlattevővel kellett volna megkötnie. Ennek hiányában az I. és II. r. alperesek között létrejött   szerződés nyilvánvalóan jóerkölcsbe is ütközik. Hivatkozott arra, hogy a II. r. alperes rosszhiszeműen,  nem tulajdonszerzési célzattal szerzett a szomszédos ingatlanban tulajdonrészt, amelyet igazol az általa kötött jogügylet időpontja. Szándéka arra irányult,  hogy az elővásárlási jog gyakorlása során kedvezőbb besorolást nyerjen, ezért a közte  és a III. r. alperes között létrejött szerződés egyrészt jóerkölcsbe ütközik, másrészt színlelt. Kérte e szerződés érvénytelenségének a megállapítását is. Okfejtése szerint a II. és a III. r. alperesek közötti szerződés érvénytelenségének   következtében a II. r. alperes vételi ajánlata érvénytelen, és így,  mint egyedüli nyertes pályázó,  ő  szerezte meg a perbeli ingatlan tulajdonjogát. Kérte, hogy az eredeti állapot helyreállításaként  kötelezze a bíróság az I. r. alperest a vele történő szerződéskötésre, illetve hozza létre közöttük a szerződést.
Másodlagos kereseti kérelme az I. és a II. r. alperesek közötti adásvételi szerződés vele szembeni hatálytalanságának megállapítására irányult. 

Az alperesek a kereset elutasítását kérték. 

-  4  -

Az I. r. alperes vitatta a felperes perbeli legitimációját az érvénytelenség megállapítására irányuló kereseti kérelem tekintetében. Érdemi védekezése szerint az  Áht.  106. §-a értelmében a perbeli ingatlan, mint a Nemzeti Földalapba tartozó földterület  értékesítésének szabályait a Nemzeti Földalapról szóló törvény rendelkezései tartalmazzák, ezért a perbeli jogvita elbírálása során nem alkalmazható az Áht.  109/K.  §-a. Nincs tehát olyan jogszabályi rendelkezés, amely az érvénytelenség megállapítását lehetővé tenné. Ezt meghaladóan az álláspontja az volt, hogy a felperes nem minősült helyben lakó szomszéd őstermelőnek, mivel a pályázat benyújtásának időpontjában tulajdonjoga bejegyzésének hiányában nem minősült a csereszerződéssel  megszerzett ingatlan tulajdonosának, ezzel szemben a II. r. alperes vételi ajánlata megtételekor rendelkezett a szomszédos ingatlan tulajdonjogával. 

A II. r. alperes  védekezésében  előadta, hogy a kifüggesztett ajánlatot, mint helyben lakó szomszéd  őstermelő fogadta el, mert  a III. r. alperessel kötött szerződés  alapján tulajdonjoga az ingatlan-nyilvántartásban bejegyzést nyert. A szerződés nem volt színlelt, mert mindkettőjük akarata annak  létrehozására irányult. Hivatkozott arra is, hogy a felperessel azonos célzat vezette a szomszédos ingatlanban történő tulajdonszerzésre, ez azonban önmagában nem teszi a szerződést jóerkölcsbe ütközővé.

Az alapeljárásban az akkor ismeretlen helyen tartózkodó  III. r. alperest képviselő ügygondnok ellenkérelme a kereset elutasítására irányult.

Az elsőfokú bíróság  33. sorszámú ítéletével a keresetet elutasította. 
A felperes fellebbezése folytán eljáró Szegedi Ítélőtábla Pf.II.20.087/2008/8. számú végzésével az elsőfokú bíróság ítéletét hatályon kívül helyezte és ugyanezt a bíróságot a per újabb tárgyalására és újabb határozat hozatalára utasította. Megállapította, hogy a felperes által kezdeményezett büntetőeljárás során a III. r. alperes lakcíme ismertté vált, az elsőfokú bíróság azonban e   felperes által bejelentett tényt figyelmen kívül hagyta és a per tárgyalását  a III. r. alperessel a továbbiakban is, mint ismeretlen helyen tartózkodóval szemben folytatta. Ezen eljárási szabálysértés az eljárás megismétlését tette indokolttá. Ezt meghaladóan kifejtette, azzal, hogy a pályázat kiírójának hiánypótló felhívásában foglaltaknak a felperes eleget tett, mint helyben lakó szomszéd őstermelő gyakorolhatta az elővásárlási jogot, téves tehát az elsőfokú bíróságnak az ezzel ellentétes álláspontja. Megállapította továbbá, hogy a felperesnek fennáll a kereshetőségi joga a II. és a III.r. alperesek közötti csereszerződés érvénytelenségének megállapítása kapcsán.

A megismételt eljárásban a peres felek korábbi nyilatkozataikat változatlan formában fenntartották.

Az elsőfokú bíróság ítéletével a keresetet elutasította, s kötelezte a felperest, hogy   15 napon belül fizessen meg az I. és II. r. alpereseknek      685.000.-Ft perköltséget, valamint a Bács-Kiskun Megyei Bíróság Gazdasági Hivatalának  12.000.-Ft ügygondnoki díjat. Megállapította, hogy a felperes személyes költségmentessége folytán le nem rótt 718.000.-Ft  illetéket az állam viseli.  Határozatának indokolása 

-   5   -

Pf.II.20.359/2009/5. szám  

szerint az I. r. alperes tévesen határozta meg a felperes, mint elővásárlásra jogosult besorolását, és ebből következően megsértette a pályázati szabályzat  46. pontját, amikor a két egyforma rangsorú helyben lakó szomszéd őstermelő közül nem a nyertes pályázatot benyújtó felperessel kötötte meg a szerződést. Kifejtette ugyanakkor, hogy erre irányuló külön jogszabályi rendelkezés hiányában  a pályázati eljárás szabályainak megsértése nem eredményezi a szerződés érvénytelenségét, s a jogalkotó   a Nemzeti Földalap vagyoni körébe tartozó termőföld értékesítésével kapcsolatos jogszabályok megsértéséhez sem fűzte a semmisség jogkövetkezményét. Nem találta ugyanis a perben  alkalmazhatónak az I. r.  alperes által hivatkozott  Áht. 109/K.   §  (3) bekezdésének rendelkezését. Álláspontja szerint az I-II. r. alperesek szerződése  nem ütközik  jóerkölcsbe. Az a körülmény ugyanis, hogy a II. r. alperes úgy gyakorolta az elővásárlási jogát, hogy a közzétételt követően kötött csereszerződéssel szerzett a szomszédos ingatlanban tulajdonjogot,  nem sért társadalmi normát. Utalt arra is, hogy a felperes ugyancsak ilyen célból szerezte meg a perbelivel szomszédos ingatlanhányadot.  A hatálytalanság megállapítása iránti kereseti kérelem kapcsán rámutatott arra, hogy a termőföldről szóló   1994. évi LV. törvény   10. § b/ pontja alapján a felperes és a II. r. alperes azonos besorolás szerint rendelkeztek  elővásárlási jogosultsággal. Erre az esetre nem a jogszabály, hanem a pályázati szabályzat dönti el, hogy a kiírónak melyik féllel kell szerződést kötnie. A pályázati szabályzat megsértése azonban álláspontja szerint nem vonja maga után a szerződés felperessel szembeni hatálytalanságát. Utalt továbbá arra, hogy az I. és II. r. alperesek szerződése érvénytelenségének megállapítása esetén sem kérhetné  a felperes az eredeti állapot helyreállítását, tekintve, hogy nem volt szerződő fél, az I. r. alperest  pedig - amint azt a pályázati kiírás V.  4.  alpontja is rögzíti -  nem terheli  szerződéskötési kötelezettség. Ugyancsak alaptalannak találta a II. és a III. r. alperesek között létrejött csereszerződés érvénytelenségére vonatkozó felperesi hivatkozást. Megállapította, hogy a III. r. alperes külföldön lakik, a földterületet nem  művelte, mezőgazdasági tevékenységet nem folytatott. Ugyanakkor a II. r. alperes helyben  lakó   őstermelő, aki mezőgazdasági termeléssel foglalkozik, a területet már gyermekkorában is ismerte, tudta, hogy az ingatlanrész nem  áll művelés alatt, ezért a felek szerződési akarata ténylegesen tulajdon átruházásra irányult, azaz a szerződés nem színlelt. Nem találta megállapíthatónak  a jóerkölcsbe ütközést sem, hiszen a II. r. alperesnek  nem volt tudomása arról, hogy az I. r. alperes a felperest az elővásárlásra jogosultsága szempontjából nem megfelelő státuszba sorolta, így nem állapítható meg, hogy a csereszerződést a II. r. alperes azért kötötte, hogy a felperes elővásárlási jogának gyakorlását sértse.  Nem találta bizonyítottnak  azon felperesi előadást, miszerint az ingatlant a II. r. alperes telekspekulációs céllal szerezte meg. Rámutatott, nem sérti a jóerkölcsöt az sem,  ha valaki abból a célból vásárol ingatlant, hogy földcserék útján helyben lakóként szerezzen pályázat útján új földterületet, illetőleg cserebirtok összevonását valósítsa meg. Az esetleges  jogkövetkezmények levonását illetően e szerződés kapcsán is úgy foglalt állást, hogy az eredeti állapot helyreállításának  a szerződés érvénytelenségének megállapítása esetén sem lenne  helye, mivel a felperes nem szerződő fél, ezért nem kérheti a III. r. alperes tulajdonjogának törlését és  a  II. r. alperes tulajdonjogának visszajegyzését.

-  6  -

Az ítélet ellen a felperes annak keresete szerinti megváltozatása iránt terjesztett elő fellebbezést. A másodfokú tárgyaláson keresetét akként pontosította, hogy a II. és a III. r. alperesek között létrejött szerződés tekintetében kizárólag az érvénytelenség megállapítását kérte jóerkölcsbe ütközés  valamint színleltség címén. Az I. és a II. r. alperesek közötti szerződés vonatkozásában semmisségi okként a jóerkölcsbe és a jogszabályba ütközést jelölte meg. Az érvénytelenség jogkövetkezményeként az eredeti állapot helyreállításaként a II. r. alperes tulajdonjogának ingatlan-nyilvántartásból való törlését és az I. r.  alperes tulajdonjogának visszajegyzését kérte. Ezt meghaladóan vagylagosan kérte, a bíróság állapítsa meg, hogy a perbeli ingatlanra a felperes és az I. r. alperes között jött létre adásvételi szerződés, illetve, hogy a bíróság az ajánlatának megfelelő tartalommal hozza létre közte és az I. r. alperes között az adásvételi szerződést. Előadása szerint az elsőfokú eljárásban kétséget kizáróan igazolta, hogy helyben lakó szomszéd őstermelőként nyújtott be nyertes pályázatot a perbeli ingatlan megvásárlására. Érvelése szerint a 16/2002. (II. 18.) Korm. rendelet rendelkezései a perbeli jogvitát illetően csak  az elővásárlásra jogosultság rangsorának megállapítása szempontjából bírnak jelentőséggel. Ennek alapján megállapítható, hogy a II. r. alperessel egy sorban jogosult elővásárlási jog gyakorlására. A Korm. rendelet  4. §-a, amelynek értelmében a több azonos helyen álló elővásárlásra jogosult esetén az eladó választása szerinti  személlyel jön létre a szerződés, csak arra az esetre alkalmazható, amennyiben az ajánlattevőtől függetlenül több elővásárlásra jogosult tett elfogadó nyilatkozatot. Tekintve, hogy a II. r. alperes  pályázatot  nem nyújtott be, és azonos rangsorban jogosultak elővásárlásra, az I. r. alperesnek vele, mint azonos rangsorban nyertes ajánlattevővel kellett volna a szerződést megkötnie.  Változatlanul fenntartotta azon  álláspontját, miszerint az I. és a II. r. alperesek között létrejött szerződés az elővásárlási joggal való visszaélést valósított meg, mivel a II. r. alperes az elővásárlási jog megnyíltának napján,  2006. november  14-én nem rendelkezett helyben lakó szomszéd őstermelői rangsorú elővásárlási joggal. A II. r. alperes tulajdonszerzésének a körülményei  (jelentéktelen tulajdoni hányad megszerzése, a soron  kívüli  tulajdonjog bejegyzési eljárás, a szerződés aláírásának körülményei)  azt támasztják alá, hogy a II. r. alperes kizárólag azért szerezte meg a szomszédos ingatlant, hogy elővásárlási jogot gyakorolhasson, ezért a II. és a III. r. alperesek közötti szerződés nem a tulajdonátruházás szándékával történt. Hangsúlyozta, jóerkölcsbe ütköző az a szerződés, amely abból a célból köttetett, hogy  állami tulajdonban lévő földterületet pályázati eljáráson kívül elővásárlási jog keletkeztetésével megszerezhető legyen, ez egyben sérti a nemzetgazdaság érdekét is. Álláspontja szerint a Nemzeti Földalapról szóló   2001. évi  CXVI. törvény   16/A.  §  (1) bekezdése, valamint az Áht.  106. § (3) bekezdése alapján irányadónak kell tekinteni az Áht.  109/K.  § (3) bekezdését, amely a kincstári vagyon értékesítésére vonatkozó jogszabályok megsértésével kötött szerződések semmisségét mondja ki.  Érvelése szerint ha  az  NFA  elnöke  által meghozott szabályzat figyelmen kívül hagyása nem járna  jogkövetkezménnyel,  az  azzal járna, hogy valamennyi NFA által történő értékesítés esetén a jogukban megsértett állampolgárok meg lennének fosztva azon jogosultságuktól, hogy bírósághoz forduljanak. Kiemelte, hogy a  16/2002. (II. 18.)  Korm. rendelet  2007. június  22. napjától hatályos  1. § (5) bekezdése folytán a  rendeletben foglaltakat nem kell alkalmazni a Nemzeti 
-   7   -

Pf.II.20.359/2009/5. szám  

Földalapba tartozó ingatlanok nyilvános pályázat útján történő eladása során. Az  I. r. alperes szerződéskötési kötelezettségét megalapozza érvelése szerint egyrészt az NFA elnöke által meghozott szabályzat   46.  pontja, másrészt az Áht.  108.  § (1) bekezdése, amely kimondja, hogy az államháztartás  alrendszeréhez tartozó   vagyont  értékesíteni csak nyilvános versenytárgyalás útján, a legjobb ajánlatot tevő részére lehet. Sérelmezte, hogy az elsőfokú bíróság a III. r. alperest  nem hallgatta meg személyesen, helyette a nyomozás során tett tanúvallomását perbeli előadásként fogadta el. 

Az I. és a II. r. alperesek fellebbezési ellenkérelme az elsőfokú ítélet helybenhagyására irányult.
Az I. r. alperes kiemelte azt az elsőfokú eljárásban is hangsúlyozott védekezését, miszerint a pályázati szabályok megsértése a hatályos bírói gyakorlat szerint semmisséget nem eredményez. 
A II. r. alperes álláspontja szerint téves azon felperesi következtetés, miszerint az ajánlattevő nem sorolandó be az elővásárlásra jogosultak körébe. Ismételten hivatkozott arra, hogy a II. r. alperes az elfogadó nyilatkozat megtételekor már tulajdonosa volt az ingatlannak, míg a felperes tulajdonjoga a pályázat benyújtásakor nem volt bejegyezve. Ugyancsak hangsúlyozta, hogy a felperes vele azonos célból és módon szerezte meg a perbelivel szomszédos földterületet. 

A fellebbezés alapos. 

A felperes keresetében az alperesek között létrejött szerződések érvénytelenségének megállapítását, ennek jogkövetkezményeként az I. és a II. r. alperes között létrejött szerződés tekintetében a II. r. alperes tulajdonjogának törlését kérte. Erre tekintettel a bíróságnak elsődlegesen azt kellett vizsgálnia, hogy a felperes rendelkezik-e   perbeli legitimációval  (kereshetőségi jog). 
A kereshetőségi jog a fél és a per tárgya közötti anyagi jogi kapcsolatra vonatkozik, vagyis arra ad választ, hogy a felperest megilleti-e,  illetve a felperest illeti-e  meg  a keresettel érvényesített jog az alperessel szemben. A perbeli legitimáció főszabályként anyagi jogi kérdés, azonban eljárásjogi kérdés is lehet akkor, ha a pert csak jogszabályban erre feljogosított személy indíthatja meg vagy csak meghatározott személyekkel szemben indítható  (EBH.  2005/1227. számú jogeset Complex Jogtár).
Az eljárásjogi perbeli legitimáció hiánya esetén az anyagi jogi értelemben vett kereshetőségi jog vizsgálata már fel sem merülhet, hiszen az a Pp.  130.  § (1) bekezdés j/ pontja  alapján a keresetlevél idézés kibocsátása nélküli elutasításának vagy a Pp.  157. §  a/ pontja alapján a per megszüntetésének a jogkövetkezményét vonja maga után.      
A jelen ügyben a bíróságnak az alábbiakra tekintettel elsődlegesen az eljárásjogi értelemben vett perbeli legitimáció kérdését kellett vizsgálnia tekintettel arra, hogy a felperes az alperesek között létrejött szerződések érvénytelenségének jogkövetkezményeként a II. r. alperes tulajdonjogának ingatlan-nyilvántartásból való törlését kérte. Az Inytv.  62. § (1) bekezdés a/ pontja ugyanis a törlési per megindításának jogosultságát annak a félnek biztosítja, akinek nyilvántartott jogát a 
-   8   -

bejegyzés sérti  (eljárásjogi értelemben vett  perbeli legitimáció). Tény, hogy a felperesnek nem volt a perbeli ingatlanra vonatkozóan az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett tulajdon- vagy egyéb joga, így az Inytv. 63. § (1) bekezdés a.) pontja szerint minősülő törlési per megindítására perlési jogosultsággal nem rendelkezett. A Ptk.   234. § (1) bekezdése alapján azonban az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett jog alapjául szolgáló szerződés érvénytelenségét    -    jogi érdekeltségének igazolása esetén  -  az  is  kérheti, akinek nincs, illetve nem volt az adott ingatlan tekintetében az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett joga. Amennyiben ilyen esetben a bíróság megállapítja a szerződés érvénytelenségét, annak jogkövetkezményeként a Ptk.  237. §  (1) bekezdése alapján elrendelheti az eredeti állapot helyreállítását, ami adott esetben az érvénytelen szerződés alapján történt tulajdonjog ingatlan-nyilvántartásból történő törlésével érhető el. Ezért az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett jog törlésének elrendelése  közvetlenül a Ptk. rendelkezésein is alapulhat.  (Dr. Kovács László: Feszültségi pontok a tulajdonjog és az ingatlan-nyilvántartás szabályainak találkozásánál  Magyar Jog   2009. évfolyam 8. szám).

Nincs tehát akadálya annak, hogy a felperes bejegyzett jogosultság hiányában, a Ptk. 237. § (1) bekezdésére alapítottan kérje a II. r. alperes tulajdonjogának törlését. Ezt követően  vizsgálandó az anyagi jogi értelemben vett kereshetőségi jog fennállásának a kérdése.  A Ptk.  234. § (1) bekezdése értelmében a semmis szerződés érvénytelenségére  -   ha a törvény kivételt nem tesz   -   bárki határidő nélkül hivatkozhat, a semmisség megállapításához külön eljárásra nincs szükség. A töretlen bírói gyakorlat szerint a perindítási lehetőséget semmisség esetében is vagy csak a jogi érdekeltség, vagy jogszabály felhatalmazása állapíthat meg  (BH.  2001/335/I.,  BH.  1997/439.).

Az  ítélőtábla álláspontja az, hogy a  felperes kereshetőségi joga mind az I. és a II. r.,  mind  pedig a II. és a III. r. alperesek között létrejött szerződések érvénytelenségének megállapítása tekintetében fennáll az alábbiak miatt.  

A pályázónak joga van ahhoz, hogy pályázatát a jogszabályok, illetve a pályázati felhívásban közöltek alapján szabályszerűen bírálják el. A pályázat benyújtásakor a pályázó csak annak kockázatát vállalja, hogy a pályázatot szabályszerű elbírálás után más nyeri meg és a kiíró mással fog szerződést kötni. Ha azonban a kiíró a pályázatot nem szabályszerűen bírálja el, a pályázót sérelem éri, ami abban nyilvánul meg, hogy a pályáztató jogsértő magatartása folytán elesik a tisztességes megmérettetés, a pályázata jogszerű elbírálásának lehetőségétől. Mindebből következik, hogy ha a szabályszerű pályázatot benyújtó a pályázati szabályok megsértésére hivatkozva indít az így megkötött szerződés semmisségének megállapítása iránt pert, kereshetőségi joga fennáll. Ekként foglalt állást a Legfelsőbb Bíróság  - a jelen  ügyben  analóg  alkalmazható   -   a  privatizációs pályázatokra vonatkozó szabályok megsértése miatti igények bírósági úton történő érvényesíthetősége kapcsán hozott  4/1999.  számú Polgári jogegységi határozatában.
Az  I. és a II. r. alperesek szerződése azon alapul, hogy az I. r. alperes a II. r. alperest  a felperest  megelőző rangsorban sorolta be az elővásárlásra jogosultság 

-  9  -

Pf.II.20.359/2009/5. szám  

tekintetében. Ezért az I. és a II. r. alperesek közötti szerződés érvénytelenségének feltétele a II. és a III. r. alperesek közötti csereszerződés érvénytelenségének a megállapítása. Mindennek folytán a felperes jogi érdekeltsége e szerződés semmisségének megállapítása vonatkozásában is fennáll, mint ahogyan e kérdésben az ítélőtábla korábbi hatályon kívül helyező végzésében már állást foglalt.

A kifejtettekből az is következik, hogy az ítélőtáblának elsődlegesen a II. és a III. r. alperesek közötti csereszerződés érvénytelenségének megállapítása iránti kereseti kérelem megalapozottságát kellett vizsgálnia. Ennek során az ítélőtábla a szerződés érvénytelenségét  jóerkölcsbe ütközés okán  (Ptk. 200. § (2) bekezdés)  találta megállapíthatónak az alábbiak szerint: 
A jóerkölcs fogalmát és annak tartalmát a Ptk. nem határozza meg. A bírói gyakorlat által kialakult értelmezés szerint   -   polgári jogi értelemben  -  a jóerkölcs a társadalom általános értékítéletét, a magánautonómiának a társadalmi közmegegyezés által meghatározott korlátait, az általános elvárható magatartás zsinórmértékét fejezi ki  (EBH.  2003/956.). Ennek alapján jóerkölcsbe ütközőnek minősül az a szerződés, amelyet jogszabály ugyan nem tilt, de az azzal elérni kívánt cél, a vállalt kötelezettség jellege vagy azért ellenszolgáltatás felajánlása, illetve a szerződés tárgya az általánosan elfogadott erkölcsi normákat, szokásokat nyilvánvalóan sérti és ezért az általános társadalmi megítélés is egyértelműen tisztességtelennek minősíti  (BH.  2000/260.). A jóerkölcs olyan jogi kategória, amely a társadalom általános értékítéletét fejezi ki. A szerződés jóerkölcsbe ütközésének megállapítása során nem a szerződő fél érdeksérelmét, hanem azt kell vizsgálni, hogy maga a jogügylet társadalmilag elítélendő-e  (Legfelsőbb Bíróság Gfv. VI. 31.227/2002/4.).  
A peradatok alapján megállapítható, hogy a II. és a III. r. alperesek szerződéskötésére a felperes vételi ajánlatának a Kiskunhalas Város Polgármesteri Hivatalánál való  2006. november  16. napját követő kifüggesztését követően került sor. A vételi ajánlat közlésével a II. r. alperes számára ismertté vált a nyertes pályázó által ajánlott vételár, valamint az is, hogy milyen címen illeti meg az elővásárlási jog. A II. r. alperes maga sem vitatta, hogy a szerződéskötéssel a célja az volt, hogy a felperest megelőző elővásárlási jogosultsággal rendelkezzen. Annak megítélésénél, hogy a II. és a III. r. alperesek közötti csereszerződés jóerkölcsbe ütközik-e   -   az elsőfokú bíróság ezzel ellentétes álláspontjával szemben     -     nem  annak van jelentősége, hogy a II. r. alperes tudott-e arról, hogy az I. r. alperes tévesen rangsorolta a felperes elővásárlási jogát. A  társadalom  negatív  értékítéletét  az  váltja ki,  hogy a II. r. alperest  a  szerződéskötésnél az a szándék vezette, hogy a felperes, mint nyertes pályázó tulajdonszerzését megakadályozva ő maga pályázat benyújtása nélkül, a magasabb vételi  ajánlat  tételének kockázatát megkerülve   szerezzen tulajdonjogot.

-   10  -

A jóerkölcsbe ütközés  megállapítható akkor is, ha az egyik félnek nincs tudomása az ügylet  jóerkölcsbe  ütköző  voltáról  (Dr. Kiss  Gábor -  Dr. Sándor István:  A szerződések  érvénytelensége  HVG ORAC Lap- és Könyvkiadó Kft.   2008.  104. oldal), így  a szerződés érvénytelenségének megállapítása szempontjából nem bírt jelentőséggel az, hogy a III. r. alperes előtt ismert volt-e, hogy a vele való szerződés megkötésében a II. r. alperest milyen cél vezette.  

A kifejtettekre tekintettel az ítélőtábla álláspontja szerint a II. és a III. r. alperesek között létrejött csereszerződés a jóerkölcsbe ütközik, ezért az a Ptk.  200. § (2) bekezdése alapján semmis.
Az alperesek védekezésével összefüggésben rámutat az ítélőtábla arra, hogy a felperes által   2006. október  4. napján kötött csereszerződés nem eshet a fenti szerződéssel egy megítélés alá. Az nem vitatható, hogy a felperes  is  annak érdekében kívánta megszerezni a perbelivel határos földterület részilletőségét, hogy a rangsorban a korábbit megelőző elővásárlási jogosultságot biztosítson a maga számára és ezzel előnyösebb feltételekkel nyújthassa be pályázatát. Lényeges azonban, hogy az erre vonatkozó szerződéskötésre a pályázat benyújtását megelőzően került sor, továbbá célja a saját  pályázati esélyeinek növelése, anélkül, hogy az  más  személynek  érdeksérelmet okozna,  így az  nem  minősül  jóerkölcsbe ütközőnek.  

A felperes    -    másodfokú  tárgyaláson pontosított    -   keresete  a II.  és a  III. r. alperesek közötti szerződés vonatkozásában csupán az érvénytelenség megállapítására irányult, a jogkövetkezmények levonását nem kérte, ugyanakkor ilyen tartalmú, tehát marasztalást is magában foglaló kereseti kérelem előterjesztése tekintetében  jogi érdekeltsége sem állt fenn, hiszen az érvénytelenség megállapításán túl számára közömbös, hogy a csereszerződéssel átruházott ingatlan a továbbiakban is a II. r. alperes tulajdonában marad-e. Mindezek alapján a felperes  megalapozottan  kérhette  a II. és III. r. alperesek közötti csereszerződés érvénytelenségének   megállapítását  (Pp.  123. §).

Tekintve, hogy a II.  és a III. r. alperesek közötti szerződés érvénytelensége megállapítható, a bíróságnak vizsgálnia kellett az I. és a II. r. alperesek között létrejött szerződés érvénytelenségének megállapítására irányuló keresetet. 

A per tárgyát képező ingatlan a Nemzeti Földalap vagyoni körébe tartozó termőföld,  amely  a kincstári vagyon részét képezi  (az államháztartásról szóló  1992. évi  XXXVIII. törvény  (Áht.)  109/B. § d.3. pont).
Az Áht. 106. § (3) bekezdése a Nemzeti Földalap vagyoni körébe tartozó ingatlanok értékesítésére a Nemzeti Földalapról szóló  2001. évi  CXVI. törvény eltérő szabályozása hiányában az Áht. rendelkezéseit rendeli alkalmazni. Miután a Nemzeti Földalapról szóló törvény erre vonatkozó rendelkezést nem tartalmaz, a kincstári vagyon részét képező vagyontárgyak értékesítésére vonatkozó jogszabályok megsértésének jogkövetkezményeit illetően irányadónak kell tekinteni az Áht.  109/K. §  (3) bekezdésében írtakat, amely az így kötött szerződések semmisségét mondja ki.

-   11   -

Pf.II.20.359/2009/5. szám  

Nem vitásan a Nemzeti Földalapba tartozó földek értékesítése tekintetében is alkalmazandó  a termőföldről szóló 1994. évi LV. törvény  (a továbbiakban Tft.),  amelynek rendelkezései közül a jelen jogvita elbírálása szempontjából az elővásárlási jogosultak sorrendjét meghatározó   10.  §  bír jelentőséggel.
A II. és a III. r. alperesek csereszerződésének  érvénytelensége folytán  a II. r.  alperes nem  rendelkezhet a Tft. 10. §  (1) bekezdés   b/ pontja,  illetve  (2) bekezdés   b/ pontja  szerinti  helyben lakó szomszéd őstermelő státuszú elővásárlási  jogosultságról. Ugyanakkor a felperest    -   ahogyan azt az ítélőtábla már a korábbiakban is leszögezte     -    az I. r. alperes besorolásával ellentétben, mint helyben lakó szomszéd őstermelőt  illette meg az elővásárlási jog. Tény ugyanis, hogy a felperes a pályázat benyújtása előtt szerezte meg a perbelivel szomszédos ingatlant,  tulajdonjoga a szerződéskötés időpontjára visszaható hatállyal került az ingatlan-nyilvántartásban bejegyzésre. Tény az is, hogy pályázatához az ún.  "D" lapon megjelölt elővásárlási jogosultságot igazoló dokumentumokat hiányosan csatolta be, azonban e hiányok pótlására a pályázati kiírás III.2. pontja értelmében további jogkövetkezmény nélkül lehetősége volt. Az I. r. alperes a pályázati kiírás ezen rendelkezése szerint eljárva hívta fel a felperest a tulajdoni lap, illetve a térképmásolat csatolására, amelynek a felperes nem vitásan eleget tett, ennek ellenére az I. r. alperes nem a Tft. rangsorának megfelelően állapította meg a felperes elővásárlási jogosultságát. Ily módon mind a II. r. alperes,  mind pedig a felperes  elővásárlási jogosultsága jogszabálysértő módon került meghatározásra.. Ebből következően jogszabályba ütközik a jogszabálysértő besorolás alapján kötött szerződés is. A jogszabályba ütköző szerződés pedig     -   az Áht.   109/K.  § (3) bekezdésében írtakra figyelemmel    -    semmis  (Ptk.  200.  § (2) bekezdés).
 
A jogszabálysértés ténye szükségszerűen vonja maga után a szerződés semmisségének megállapítását, amiből következően nem mellőzhető a szerződéskötés előtti állapot helyreállításának elrendelése  a felperes erre irányuló kereseti kérelme alapján  (Ptk.  237. § (1) bekezdés).   A jelen perben a szerződést megelőző helyzet helyreállítását a II. r. alperes tulajdonjogának törlése és az I. r. alperes tulajdonjogának ingatlan-nyilvántartási visszajegyzése jelenti a per tárgyát képező ingatlan vonatkozásában. E kereseti kérelem teljesítésének a már kifejtettek alapján nem volt jogszabályi akadálya. Csupán megjegyzi az ítélőtábla, hogy az eredeti állapot helyreállítása nem jelent az I. és a II. r. alperesek szerződése tekintetében teljes restituciót, az nem terjed ki a II. r. alperes által teljesített ellenérték I. r. alperes   részére történő visszafizetésére ilyen tartalmú kérelem előterjesztésének hiányában. Megjegyzendő, hogy az I. és a II. r. alperesek egymás közötti viszonyának teljeskörű rendezésére a felperesnek a jogi érdekeltsége, s ily módon a kereshetőségi joga  nem is  áll fenn. 

Az ítélőtábla megalapozottnak találta a felperesnek a szerződés létrejötte  megállapítására irányuló kereseti kérelmét.
A szerződés a felek akaratának kölcsönös és egybehangzó kifejezésével jön létre  (Ptk.  205. § (1) bekezdés). A kölcsönös és egybehangzó akaratnyilatkozatot a szerződéskötés során az ajánlat és az elfogadás jelenti. Az ajánlat olyan 
-   12   -

megállapodást kezdeményező nyilatkozat,  amely legalább a törvény alapján lényegesnek tekintett szerződéses elemeket tartalmazza és az abban foglaltak ügyletkötési akaratot tükröznek, vagyis a nyilatkozó   -   elfogadás esetén   -  azt magára nézve kötelezőnek ismeri el. A perbeli esetben a felperes által benyújtott pályázat ilyen ajánlatnak minősül.  A Nemzeti Földalapkezelő Szervezet  2006. november 14. napján kelt levelében arról  értesítette a felperest, hogy ő a legkedvezőbb ajánlatot tevő pályázó, s így a kifüggesztési eljárás lezárultát követően szerződéskötésre felhívással keresi meg, feltéve, hogy  a kifüggesztés időtartama alatt nem érkezik a felperest a rangsorban megelőző elővásárlásra jogosult személytől vételi ajánlatot elfogadó nyilatkozat. Az I. r. alperesnek ez az értesítése - tartalmát tekintve - felfüggesztő feltételhez kötött elfogadó nyilatkozat. (Ptk.  228. § (1) bekezdés).  A II. és a III. r. alperesek közötti szerződés érvénytelenné nyilvánítása folytán a felfüggesztő feltétel megvalósult, hiszen  ennek következtében nincs olyan ajánlatot elfogadó személy, aki a felperest megelőző elővásárlási jogosultsággal rendelkezik. Ily módon a perbeli ingatlanra vonatkozó adásvételi szerződés az elfogadó nyilatkozat felperesnek történő kézbesítése időpontjában  (2006.  november  16.)  a felperesi ajánlatnak megfelelő tartalommal a felperes és az I. r. alperes között létrejött  (Ptk.  213. § (1) bekezdés) tekintettel arra, hogy a felperesi ajánlat és az azt elfogadó I. r. alperesi nyilatkozat tartalmazza mindazokat a lényeges körülményeket  (Ptk.  205. § (2) bekezdés), amelyek az ingatlan-átruházási szerződések érvényességéhez szükségesek  (Legfelsőbb Bíróság  XXV. számú Polgári Elvi Döntés). Mindezt nem érinti az, hogy az így létrejött megállapodást tartalmazó okiratok önmagukban nem alkalmasak a felperes tulajdonjogának ingatlan-nyilvántartásba történő bejegyzéséhez. A szerződés létrejöttének megállapítása következtében a felperesnek kötelmi igénye van arra, hogy az I. r. alperes a bejegyzéshez szükséges alaki feltételeknek megfelelő okiratot aláírja, amennyiben azt megtagadja, a bíróságtól kérheti jognyilatkozatának pótlását  (Ptk.  295. §). 

Tekintve, hogy az ítélőtábla megalapozottnak találta a felperes szerződés létrejötte megállapítására irányuló kereseti kérelmét, a vagylagosan előterjesztett szerződés létrehozására irányuló kereseti kérelmet érdemben nem kellett vizsgálnia, ezért csak megjegyzi az alábbiakat: 
Helytálló az az alperesi védekezés, miszerint a pályázat kiíróját szerződéskötési kötelezettség nem terhelte. A szerződéskötési szabadság alapelvéből következően a bíróságot csak törvényben meghatározott kivételes esetekben illeti meg a szerződés létrehozásának joga, a perbeli esetben azonban nincs olyan jogszabályi felhatalmazás, amely  ezt lehetővé tenné. Nincs tehát mód arra, hogy a bíróság szerződést hozzon létre a pályázat kiírója, valamint a pályázat megnyerésétől és  a szerződéskötéstől a pályázat jogszabálysértő értékelésével elütött pályázó között. 

Mindezekre figyelemmel az ítélőtábla az elsőfokú bíróság ítéletét a Pp.  253. § (2) bekezdése alapján a rendelkező részben foglaltak szerint megváltoztatta. 

Az alperesek pervesztesek lettek, ezért a Pp. 78. § (1) bekezdése alapján kötelesek a felperes jogi képviseletével az első- és másodfokú eljárásban felmerült és a  32/2003. (VIII. 22.) IM.  rendelet alapján megállapított perköltségének a 
-   13   -

Pf.II.20.359/2009/5. szám  

megfizetésére. Az I. és a II. r. alperesek közötti szerződés vonatkozásában előterjesztett kereseti kérelem kapcsán a pertárgy értéke a szerződésben kikötött szolgáltatásért járó ellenszolgáltatás értéke, azaz   11.600.000.-Ft  (EBH.  2000/335/II.).  A pertárgy értéke alapján az elsőfokú  eljárásban felszámítható ügyvédi munkadíj összege   696.000.-Ft  (580.000.-Ft  +  20  % ÁFA    :     116.000.-Ft).  Az  ítélőtábla hatályon kívül helyező végzésében  az ÁFÁ-t  is magában foglaló 200.000.-Ft  perköltséget állapított meg. A  másodfokú eljárásban felszámítható  költség:   362.500.-Ft   (290.000.-Ft  +  25 %  ÁFA    :   72.500.- Ft    -). Mindezek alapján a felperest   -  kerekítve    -   1.258.000.-Ft  perköltség illeti meg,  amelynek megfizetésére az I. és a II. r. alperesek egyetemlegesen kötelesek.
A II. és a III. r. alperesek szerződése vonatkozásában a pertárgy értéke  50.000.-Ft-ban határozható meg (a II. r. alperes nyilatkozata  7.P.21.126/2008/13. számú jkv.  4. oldal). Ennek alapján az elsőfokú eljárásra felszámítható ügyvédi  munkadíj összege 12.000.-Ft  (10.000.-Ft  +  20  % ÁFA), míg a másodfokú eljárás vonatkozásában  6.250.-Ft  (5.000.-Ft  +  25 % ÁFA)  illeti meg a felperest, az összesen  -  kerekítve   -  18.000.-Ft felperesi perköltség megfizetésére a II. és a III. r. alperesek ugyancsak egyetemlegesen kötelesek.

A felperes az engedélyezett személyes költségmentességének megvonását követően személyes illetékfeljegyzési jog kedvezményében részesült, ezért  eljárási illetéket nem rótt le. A  le nem rótt első- és másodfokú eljárási illetéket a II. és a III. r. alperesek kötelesek megfizetni az Itv.   74. § (3) bekezdése alapján alkalmazandó   6/1986. (VI. 26.) IM. rendelet 13. § (2) bekezdése alapján. Az I. és a II. r. alperesek szerződésének érvénytelensége folytán a II. r. alperes  696.000.-Ft elsőfokú és  696.000.-Ft másodfokú illeték megfizetésére köteles.  Az I. r. alperes az Itv.  5. § (1) bekezdés a/ pontja alapján teljes személyes illetékmentességben részesül, ezért illetékfizetési kötelezettség nem terheli. A II. és a III. r. alperesek közötti szerződés érvénytelenségének megállapítása kapcsán felmerült  7.000.-Ft elsőfokú és  7.000.-Ft másodfokú eljárási illetéket a II. és a III. r. alperesek egyetemlegesen kötelesek megfizetni.
Az ítélőtábla az alapeljárásban hozott ítéletet eljárási szabálysértés folytán a fellebbezési kérelem és ellenkérelem kereteire tekintet nélkül helyezte hatályon kívül, ezért az Itv.  51. § (1) bekezdése alapján fellebbezési illeték csak egyszer merült fel. 

A pervesztes III. r. alperest terheli a képviseletét ellátó ügygondnok állam által előlegezett költsége, amelynek megfizetésére az ítélőtábla a már hivatkozott IM. rendelet  13. § (2) bekezdése alapján kötelezte.     

S z e g e d,   2009.  szeptember  23.

Dr. Szeghő Katalin         Zanóczné dr. Ocskó Erzsébet            Dr. Kiss Gabriella 
a  tanács elnöke                előadó bíró                                          táblabíró